Vous réalisez une belle plus-value immobilière ? Attention à la taxe spéciale en sus

Champ d’application

La taxe est due par le vendeur du bien immobilier ou d’un droit y afférent sur la plus-value nette imposable supérieure à 50 000 €. Ce seuil s’apprécie donc après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention et éventuellement de la fraction de la plus-value exonérée.

En cas de pluralité de vendeurs (indivisaires, concubins, couple pacsé), chacune des personnes constitue un cédant unique et l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée.

S'agissant des plus-values réalisées par des non-résidents bénéficiant de l'exonération au titre de la cession d'un logement situé en France dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, le seuil de 50 000 € s'apprécie au regard de la fraction de la plus-value nette imposable supérieure à la limite précitée de 150 000 €. Ainsi, par exemple, si la plus-value nette imposable est égale à 190 000 €, la TPVIE n'est pas due.

Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu définies aux articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI, le seuil de 50 000 € s’apprécie en principe au niveau du vendeur, soit au nom de la personne morale.

Mais il est admis que le seuil de 50 000 € puisse être déterminé en fonction de la quote-part des droits des associés redevables de l’impôt sur le revenu, sous réserve qu’il ne soit pas tenu compte pour l’appréciation de ce seuil :

• de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l’impôt sur les sociétés ;
• de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d’une exonération liée à la cession de la résidence principale ou à la cession d’un logement en vue de l’acquisition.

Le fait générateur de l’imposition est bien entendu constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit s’y rapportant.

Taux d’imposition et modalités de calcul

Il est fait application d’un barème progressif dès le premier euro de plus-value imposable :

Et voyons les trois exemples concrets cités par l’administration fiscale en ce qui concerne les modalités de calcul, évoquées dans son bulletin officiel des Finances publiques RFPI-TPVIE du 24 août 2018 :

Exemple 1 : Immeuble détenu par une personne physique

M. X vend un appartement le 25 mars N pour un montant de 200 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-6 pour 90 000 € :

- plus-value brute : 200 000 - 90 000 = 110 000 € ;

- abattement pour durée de détention (une année de détention au-delà de la cinquième) : 6 % x 110 000 €  = 6 600 € ;

- plus-value nette : 110 000 - 6 600 = 103 400 €.

La plus-value imposable étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique.

Le montant de la plus-value étant compris entre 100 001 € et 110 000 €, la taxe correspondante est calculée comme suit :

(3 % x 103 400) - [(110 000 - 103 400) x 1/10], soit 3 102 - 660 = 2 442 €.

Exemple 2 : Immeuble détenu par un couple marié (bien de communauté)

M. et Mme Z vendent un appartement le 25 mars N pour un montant de 212 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-4 pour 90 000 € :

- plus-value brute : 212 000 - 90 000  = 122 000 € ;

- l'abattement pour durée de détention ne s'applique pas (moins de six années de détention) ;

- plus-value nette : 122 000 € ;

- quote-part de plus-value revenant à chaque époux : 61 000 €.

La plus-value nette imposable, appréciée au niveau de la quote-part du bien revenant à chaque époux, étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique.

S'agissant d'un couple marié et d'un bien de communauté, la taxe est calculée comme suit :

- taux applicable à chaque quote-part : 61 000 € x 2 % = 1 220 € ;

- taxe due par le couple : 1 220 € x 2 = 2 440 €.

Exemple 3 : Immeuble détenu par une société relevant de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI ou de l'article 8 ter du CGI

La SCI Y cède un immeuble le 25 mars N pour un montant de 500 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-10 pour 200 000 €.

La SCI Y est détenue :

- par une SA A à hauteur de 50 % des parts ;

- par deux personnes physiques (B et C) à hauteur de 25 % des parts chacune. L'immeuble vendu constituait  la résidence principale de B.

Calcul de la plus-value nette :

- plus-value brute : 500 000 - 200 000 = 300 000 € ;

- abattement pour durée de détention (cinq années de détention au delà de la cinquième) : 30 % x 300 000 = 90 000 € ;

- plus-value nette : 300 000 - 90 000 = 210 000 €.

S'agissant des biens cédés par des sociétés de personnes translucides, il est admis que la fraction de la plus-value passible de la taxe soit déterminée au prorata des droits des seuls redevables de l'impôt sur le revenu ne bénéficiant pas d'une exonération liée à la résidence principale.

Au cas particulier, la taxe ne s'applique donc pas :

- au prorata des droits de la société A, soumise à l'impôt sur les sociétés, soit 50 % ;

- au prorata des droits de l'associé B, dont le bien vendu constituait la résidence principale, soit 25 %.

La plus-value nette imposable réalisée par la SCI Y, correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu ne bénéficiant pas d'une exonération, s'élève donc à 52 500 €.

Le montant de la plus-value imposable réalisée par la SCI Y étant supérieur à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 60 001 et 100 000 €, la taxe correspondante est calculée comme suit :

(2 % x 52 500) - [(60 000 - 52 500) x 1/20], soit 1 050 - 375 = 675 €.

Obligations déclaratives et paiement

Une déclaration conforme à un modèle établi par l'administration fiscale et retraçant les éléments servant à la liquidation des droits doit être déposée lors de l'enregistrement de l'acte de cession.

Concrètement, la taxe due par le cédant est versée au moment du dépôt, selon le cas, de la déclaration n° 2048-IMM-SD (pour les plus-values sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir) ou n° 2048-M-SD (pour les plus-values sur les cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière) ou encore n° 2048-M-bis-SD (pour les plus-values d’échanges de titres de sociétés à prépondérance immobilière).

L'assiette de la taxe étant identique à celle des plus-values immobilières proprement dites, aucune déclaration ne doit évidemment être déposée si la plus-value réalisée ne donne pas lieu à une taxation au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

À ce titre, aucune mention particulière relative à la non-application de la taxe sur les plus-values immobilières élevées n'est exigée dans l'acte soumis à la formalité ou présenté à l'enregistrement.

La TPVIE doit être versée préalablement à l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée, lors du dépôt de la déclaration.

À noter que la taxe due par les non-résidents est acquittée sous la responsabilité d'un représentant fiscal.

À l’occasion de la cession d’un bien immobilier, ne vous privez pas de prendre l’attache d’un Avocat en Droit fiscal immobilier si les intérêts en jeu s’avèrent significatifs.

Pour éviter à la suite d’un contrôle fiscal « sur pièces » de vous retrouver redressé (e) sur la taxe sur les plus-values immobilières élevées dans le prolongement d’une rectification du montant de votre plus-value nette imposable, n’hésitez pas à vous rapprocher d’Avocats Picovschi installé à Paris 17ème, compétent depuis 1988 dans bien des domaines du Droit, dont celui pointu et très ciblé de la fiscalité immobilière.