Vices cachés en droit immobilier : contactez un avocat !

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Comment se prémunir contre les vices cachés ?
Comment faire jouer la garantie des vices cachés ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous vous interrogez sur les précautions à prendre avant de signer quelconque document ou de débloquer des fonds ? Vous venez de faire l’acquisition d’un bien et vous découvrez l’existence de vices cachés. Vous souhaitez agir contre le vendeur mais vous ne savez pas si vous êtes toujours dans les délais et ce que vous êtes en droit de demander. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous accompagne dans vos démarches et vous aide non seulement à prendre toutes les précautions nécessaires, mais également à obtenir réparation du préjudice subi.

Comment se prémunir contre les vices cachés ?

Avant d’acheter acheter un bien immobilier et de débourser une quelconque somme, il est crucial de vérifier l’état du bien immobilier et sa conformité aux normes.

L’Etat impose des diagnostics obligatoires afin de garantir l’intégrité du bien. En 2020, la liste s’étend à 10, à savoir le diagnostic performance énergétique du bâtiment, amiante, plomb, électricité, assainissement, information sur les mérules, ou encore, le diagnostic loi Carrez permettant de déterminer la superficie du logement dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1m80.

Ce dernier n’est cependant pas obligatoire pour la vente de maisons individuelles indépendantes. Il existe également d’autres contrôles facultatifs, tel que celui de la connexion internet. Attention : les diagnostics obligatoires varient selon les caractéristiques de la vente, à savoir s’il s’agit de la vente d’une maison individuelle, ou d’un logement en copropriété.

En outre, dans le cas d’une vente immobilière d’un logement neuf, la loi n°2018-1021, dite loi Elan, indique que le vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information de suivi et d’entretien du logement. Concernant la vente de logements anciens, leur remise sera obligatoire à compter du 1er janvier 2025.

Vous pensiez acheter un appartement de 120m2 or après plusieurs vous vous sentez à l’étroit avec vos enfants. Vous décidez de contacter un professionnel afin de vérifier la superficie de votre logement. Surprise ! Il ne fait que 105m2. A l’heure où les prix de l’immobilier atteignent des sommets, le préjudice subi est considérable !

Vous avez acheté une maison avec des combles aménageables. Au moment des travaux, votre artisan vous informe de la présence de plomb. Vous tombez des nues car le diagnostic n’en faisait pas état. Vos travaux sont à l’arrêt et vous ne savez pas quoi faire ?

Plusieurs mois après votre installation, vous entreprenez des travaux de rafraichissement. Au moment de retirer le papier peint, vous découvrez une fissure inquiétante dans le mur et vous contactez un professionnel. Ce dernier vous informe que la structure du bâtiment est menacée et vous devez quitter les lieux avec toute votre famille.

Vous craignez de ne plus être dans les délais ? Vous vous vous interrogez sur vos droits ? Demander l’annulation de la vente ou des dommages intérêts ? Nos avocats en droit immobilier vous accompagnent dans vos démarches afin de vous éviter de nouvelles déconvenues.

Comment faire jouer la garantie des vices cachés ?

La garantie des vices cachés permet à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur dans les situations suivantes :

- lorsque le bien immobilier est atteint d’un défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acheteur souhaite en faire ;

- lorsque sa valeur en est fortement diminuée, à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un prix sensiblement moins élevé.

La garantie des vices cachés permet à l’acheteur de se prémunir à la fois des vices visés par les diagnostics obligatoires, mais aussi facultatifs lorsque l’acheteur acquiert un bien dans un but spécifique. C’est le cas par exemple d’un acheteur qui arrête son choix sur un bien immobilier avec ces combles aménageables ou dont on lui aura vanté la rapidité de la connexion internet. Après avoir déclaré dans le contrat de vente que son achat a été motivé par cette caractéristique, il pourra soulever la garantie des vices cachés.

Quatre conditions doivent être réunies pour l’invoquer : la présence d’un contrat de vente, d’un vice rendant le bien impropre à l’usage pour lequel il était destiné du fait de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat, la méconnaissance du vice par l’acheteur, et son antériorité à la vente. L'acquéreur dispose de deux ans à compter de la vente pour faire jouer cette garantie.

En outre, si le vendeur doit être transparent sur les qualités de son bien, l’acquéreur doit, pour sa part, faire preuve de vigilance, comme le rappelle notamment un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2019. Ainsi, le juge retiendra certainement la négligence fautive si les vices sont visibles à l’œil nu et facilement accessibles. C’est le cas notamment d’un lot d’appartement dont les combles seraient en mauvais état, et pour lequel les acquéreurs souhaitent obtenir des dommages et intérêts bien que le vice ait été apparent, étant visible depuis l’extérieur. Une simple visite virtuelle sur internet ne suffit donc pas, et il convient de visiter attentivement chaque pièce, et d’exiger l’accès à celles qui sont fermées.

Afin de faire valoir ses droits, l’article 1644 du Code civil dispose que l’acheteur peut choisir entre :

- l’action rédhibitoire, qui lui permettra d’annuler la vente et de se faire restituer le prix,

- l’action estimatoire, permettant le maintien de la vente une réduction du prix de la vente à un montant évalué grâce à une expertise.

Pour chacune de ces actions, il est possible d’obtenir des dommages et intérêts.

Attention cependant aux clauses d’exonération de responsabilité : dans le cas d’une vente entre non-professionnels, il se peut que le vendeur insère une clause d’éviction de la garantie des vices cachés. Celui-ci, selon l’article 1643, pourra alors s’exonérer de cette garantie, sous réserve de sa bonne foi. En cas de mauvaise foi du vendeur, la clause ne sera cependant d’aucune utilité, ce dernier ne devant pas avoir eu connaissance de l’existence du vice.

En cas de découverte de vices cachés, Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous aide à faire vos droits. Que vous souhaitiez obtenir l’annulation de la vente ou des dommages intérêts pour réparer le préjudice subi, l’assistance d’un avocat est indispensable. Ne prenez pas de risques, contactez-nous !

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