Vente en viager et succession

Vente en viager : qu’est-ce que c’est ?

Très souvent méconnu, le pari sur la vie qu’est la vente en viager devient de plus en plus présente dans le cadre des opérations immobilières en raison du rallongement de la durée de vie et surtout à la faiblesse des revenus perçus au cours de la retraite. Dans la mesure où il s’agit d’un contrat qui dépend de la durée de vie du vendeur, le décès doit être imprévisible. Ainsi, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent l’acte de vente, on considère que la vente n’est pas valable car le décès était prévisible.

Dans la plupart des cas, ce contrat va être fort utile car fédérateur de revenus supplémentaires. Les personnes âgées sans famille y trouveront un complément de revenus non négligeable. 

Qui dit vente dit paiement d’un prix ! Qu’en est-il pour la vente en viager ?

Dans ce contrat, deux modalités peuvent être envisagées :

• soit la constitution d’une rente
• soit le versement d’une somme en capital,« le bouquet », et la constitution d’une rente viagère.

Ainsi la constitution d’un bouquet n’est pas obligatoire. Concernant son montant, il est fixé librement par les parties et est généralement compris entre 10 et 40 % du prix du bien.

Vente en viager : comment est estimée la rente ?

Pour le montant de la rente, il faut se référer à l’article 1976 du Code civil qui dispose que « la rente viagère peut être constituée aux taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Afin de fixer le montant de la rente, il convient de tenir compte de différents critères, à savoir :

• La valeur du bien immobilier
• Le versement ou non d’un bouquet
• L’étendue des droits accordés au crédirentier
• L’espérance de vie du crédirentier

Attention, le montant de la rente peut avoir été fixé de manière arbitraire par l’acquéreur et votre proche récemment décédé peut avoir été victime d’un abus de faiblesse.

Les risques du viager en présence d’héritiers

Lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers n’ont en principe plus de droit sur le bien vendu, comme dans le cadre d’une vente simple. Le bien disparait du patrimoine du vendeur. Au moment du décès, l’acquéreur, aussi appelé débirentier, devient propriétaire du bien et peut en prendre possession. Peut-on vendre un bien en viager quand on a des héritiers ? La réponse est donc oui. 

Il convient toutefois de préciser qu’afin de protéger le conjoint survivant, il est fréquent que le contrat prévoie une rente réversible. Ainsi, au décès du crédirentier, le débirentier peut être tenu de continuer à verser la rente à un autre bénéficiaire qui aura été désigné par le crédirentier au moment de la vente. Les enfants du vendeur n’auront alors aucun droit sur le bien vendu. L’acquéreur sera quant à lui tenu de payer la rente jusqu’au décès du second bénéficiaire.

La situation n’est pas la même pour les héritiers de l’acheteur. En effet, lorsque le débirentier décède avant le crédirentier, la charge de la rente sera transférée à ses héritiers. Ils devront alors continuer de verser la rente au crédirentier jusqu’à son décès.

Les héritiers qui ne souhaiteraient pas poursuivre le versement de la rente pourraient se dégager de leurs obligations en renonçant à la succession ou en revendant le viager. Attention ! La procédure pour renoncer à une succession peut s’avérer longue et laborieuse. Il convient donc de bien peser le pour et le contre et de se faire accompagner par un professionnel chevronné qui saura vous conseiller vous assister dans vos démarches.

En outre, certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente jusqu’au décès du vendeur.

Précisons enfin qu’en cas de défaut de paiement, le crédirentier pourra demander l’annulation de la vente et récupérer la propriété de son bien.

Vente en viager à un héritier réservataire : quels risques ?

S’il est possible de vendre en viager à un enfant ou à un membre de la famille éloignée, notamment pour alléger les droits de succession, attention toutefois aux risques que comporte ce type d’opération !

La vente pourrait être requalifiée en donation déguisée. Dans ce cas l’Administration fiscale dispose de présomptions pour établir que la vente est dans les faits une opération à titre gratuit, comme le lien de parenté, la fictivité du prix, l’âge avancé ou encore l’état de santé du vendeur. Dans ce cas de figure, la valeur du bien devra être rapportée à la succession. La concertation de tous ses enfants avant la vente en viager à l’un d’eux par le vendeur est donc recommandée pour obtenir leur accord et donc éviter les conflits.

De même, en cas de conflits entre héritiers, les enfants pourront demander que la valeur du bien soit rapportée à la succession.

Montant du bouquet ridicule, voire inexistant ? Montant de la rente faible dérisoire par rapport à la valeur vénale du bien et à l’espérance de vie de votre proche au moment de la vente ? Confronté à ce type de situation, vous vous demandez quels sont vos droits et si vous êtes en mesure de demander une indemnité supplémentaire, voire la nullité de la vente ?

La vente en viager est une vente source de complexité et de contentieux, tant sur le plan immobilier, successoral et fiscal. Avocats Picovschi, compétent en droit des successions à Paris, met toute son expérience en la matière à votre disposition afin de vous assister et de vous aider à faire valoir vos droits.