Vente d’un bien immobilier : optimisez vos plus-values immobilières !

SOMMAIRE

Quelle fiscalité pour une plus-value immobilière ?
Quels sont les abattements et exonérations de plus-value ?
Comment calculer votre plus-value ?
Comment réduire l’assiette de la plus-value imposable ?

Lors de la cession d’un bien immobilier, vous réaliserez une plus-value immobilière qui sera imposée selon un régime propre la nature du bien cédé. Qu’il s’agisse d’un terrain nu, d’un bâtiment à usage d’habitation principale ou secondaire, les règles de taxation sont subtiles, ce qui appelle à un certain effort de préparation afin de préserver une part substantielle de cette plus-value. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et en droit fiscal, vous aide à optimiser vos plus-values immobilières.

Quelle fiscalité pour une plus-value immobilière ?

Vous vous apprêtez à effectuer une transaction immobilière et vous vous demandez si vous allez devoir payer des impôts sur la plus-value réalisée ?

Sachez dans un premier temps que les biens imposables sont les immeubles bâtis ou non (construction ou terrain), ainsi que les droits immobiliers, lesquels concernent l’usufruit, la nue-propriété, les servitudes, etc.).

Les plus-values réalisées sont en principe soumises l’impôt sur le revenu (19%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (15,5%), soit un prélèvement global de 34,5%.

Il est néanmoins important de préciser qu’il existe des abattements et que certaines plus-values sont exonérées totalement ou partiellement d’impôts.

Attention ! Vous êtes résident fiscal français et détenez un bien à l’étranger ? La plus-value réalisée n’est en principe pas imposable en France. De même, si vous n’êtes pas résident fiscal français, la plus-value réalisée sur la vente d’un bien en France n’est en principe pas imposable.

Comme pour tout principe, il existe des exceptions. Nos avocats compétents en droit immobilier et en droit fiscal se tiennent à votre disposition pour que vous sachiez à quoi vous attendre et vous aider à trouver des solutions pour vous optimiser votre situation !

Quels sont les abattements et exonérations de plus-value ?

Certaines plus-values sont exonérées d’impôts, soit en raison de la durée de détention du bien, soit en raison de sa nature.

L’abattement pour durée de détention

Il convient au préalable de préciser que les abattements pour durée de détention ne sont applicables qu’à partir de la 5ème année de détention.

Entre 5 et 21 ans de détention, il convient d’appliquer un abattement annuel de 6% pour l’impôt sur le revenu et 1,65% pour les prélèvements sociaux.

Pour la 22ème année de détention, l’abattement est de 4% pour l’impôt sur le revenu et 1,60% pour les prélèvements sociaux. Ainsi, au-delà d’un délai de détention de 22 ans, les plus-values réalisées ne sont imposées qu’au titre des prélèvements sociaux.

Entre 22 ans et 30 ans de détention, un abattement de 9% par an est appliqué pour les prélèvements sociaux.

Ainsi, entre 23 et 30 ans de détention, les biens immobiliers sont exonérés d’impôts sur le revenu et ne sont soumis qu’aux prélèvements sociaux ; les biens détenus depuis plus de 30 ans sont totalement exonérés d’impôts (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux).

À titre d’exemple, si vous vendez un bien dont la durée de détention est située entre 15 et 16 ans, voici les abattements applicables :

Impôts sur le revenu : 60%
Prélèvements sociaux : 16,50%

À noter que certains abattements particuliers peuvent être appliqués, notamment sur les opérations de démolition-reconstruction en zone tendue ou sur les cessions de terrain à bâtir.

Le calcul des abattements et par conséquent de la plus-value imposable est un exercice périlleux. Nos avocats sauront alors vous être d’une aide précieuse pour déclarer le montant de la plus-value réalisée avec précision et ainsi vous éviter un contrôle fiscal, voire pire, un redressement fiscal.

La résidence principale exonérée de plus-value

Lors de la vente de votre résidence principale, la plus-value réalisée sera totalement exonérée, au même titre que vos dépendances immédiates et nécessaires, à condition que cette résidence principale ait fait l’objet d’une habitation habituelle et effective, également au jour de la cession.

À noter que l’Administration fiscale fait preuve d’une certaine souplesse concernant ce dernier critère. Vous occupiez votre logement jusqu’à sa mise en vente, mais celui-ci était vacant au moment de la vente ? Vous pouvez en principe bénéficier de l’exonération de plus-value, à condition que la vente se fasse dans un délai que l’Administration fiscale considère normal compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’opération.

Des conditions particulières s’appliquent pour les retraités et adultes handicapés ou pour les titulaires de logements de fonction.

Quelle exonération pour les cessions autres que la résidence principale ?

La cession des logements autres que la résidence principale peut être exonérée de plus-value à certaines conditions :

Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente
Le montant de la vente doit être employé pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale (l’acquisition de la résidence principale doit se faire dans le délai de 24 mois à compter de la cession)

Cette exonération n’est appliquée qu’à la première cession réalisée par le contribuable.

En outre, s’agissant d’une exonération facultative, elle ne sera appliquée qu’à condition que vous en fassiez la demande.

Comment calculer votre plus-value ?

Dans un premier temps, il convient de procéder correctement au calcul de la plus-value attendue.

Cette estimation devra prendre en compte le prix de vente ainsi que le prix d’acquisition initial, mais pas seulement. Les frais de cession devront par exemple être déduits du prix de vente : commission de vente, diagnostics à effectuer (amiante, ERP, sécurité incendie, etc.), etc.

Ces frais devront être pris en compte au moment de déterminer le montant de la plus-value immobilière.

En ce qui concerne le prix d’acquisition, celui-ci devra être augmenté des frais d’acquisition. S’il s’agit en principe d’une majoration forfaitaire de 7,5%, en tant que vendeur, vous pouvez toutefois choisir d’ajouter le montant réel des frais à condition de pouvoir les justifier (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, etc.). Puisqu’il s’agit pour vous d’une option, choisir la valeur la plus élevée des deux vous permettra de générer un gain fiscal plus conséquent.

Si vous êtes devenu propriétaire du bien cédé au moment d’une succession, le montant d’acquisition sera celui indiqué dans la déclaration de succession. Les frais d’acquisition seront alors augmentés des droits de succession payés.

De plus, il est possible d’ajouter le montant des travaux effectués sur le bien immobilier depuis son acquisition ou bien de préférer un abattement de 15% du prix d’acquisition si vous possédez le bien en question depuis plus de 5 ans (exception faite des dépenses locatives telles que la peinture, la moquette, etc.).

Comment réduire l’assiette de la plus-value imposable ?

Vous l’aurez compris, le jeu des abattements est l’un des terrains que vous pourrez exploiter afin d’optimiser votre plus-value.

Une autre solution existe : jouer sur le prix de vente ou le prix d’achat.

Afin d’influer sur le prix de vente, il faut s’assurer que certains documents et certaines informations relatifs aux frais de vente à votre charge soient inclus dans l’acte de cession du bien immobilier. Qu’il s’agisse des frais de mainlevée de sûretés telles que des hypothèques, des honoraires d’experts, de coûts des diagnostics obligatoires, de la commission de l’agent immobilier en charge de la vente, ou tout autre type de charges pesant sur votre portefeuille en tant que vendeur, il convient de s’assurer qu’ils sont relatés et précisés de manière limpide dans l’acte de vente afin de pouvoir les apporter en réduction du prix de cession.

En ce qui concerne le prix d’achat, l’optimisation passera par un gonflement de son montant, notamment en le majorant de frais d’actes notariés, de droit d’enregistrement, de commissions diverses et variées, du prix des travaux de construction (hors dépenses locatives).

Toutefois, certaines précisions ont été apportées par la jurisprudence s’agissant de ce gonflement du prix d’acquisition par majoration du prix des travaux. En effet, il faut, en outre, qu’ils aient été réalisés par une véritable entreprise, le montant des travaux effectués par le propriétaire lui-même ne pouvant être comptabilisés – en tous cas pas pour leur totalité – dans la majoration.

Il existe différentes façons d’optimiser vos plus-values immobilières, pourvu que vous sachiez vous faire accompagner dans la rédaction du contrat de cession du bien immobilier, dans la réunion des documents nécessaires à la réduction du prix de vente ou la majoration de son prix d’acquisition. De plus, la fiscalité immobilière est si subtile qu’il est souvent difficile de déterminer quel régime d’imposition choisir, quels abattements seront comptabilisés ou quelles rectifications effectuer sur les prix de vente et d’acquisition. Pourtant, répondre à ces questionnements vous permettrait de rationaliser votre opération immobilière et, à ce titre, de limiter les pertes sur plus-values.

Avocats Picovschi, compétent en fiscalité immobilière depuis plus de 30 ans, vous propose un service d’assistance complet et approfondi dans votre projet de vente de bien immobilier.

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