Vente d'immeuble : comment réduire vos plus-values ?

Conformément à l'article 39 novodecies du Code général des Impôts, les plus-values réalisées par un contribuable exerçant une activité professionnelle, à l'occasion de la cession d'un immeuble à une société de crédit-bail peuvent sous certaines conditions, faire l'objet d'un étalement dans la limite de quinze ans.

Il convient de décrypter ces dispositions novatrices temporaires qui ont pris effet le 23 Avril 2009, et qui cesseront en principe de s'appliquer au 31 Décembre 2010.

1. Conditions d'application

Pour bénéficier du dispositif d'étalement, les contribuables doivent être soumis soit à l'impôt sur les sociétés, soit à l'impôt sur le revenu dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux (y compris pour la quote-part de plus-value réalisée par une société relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes dont ils seraient associés, qui serait imposable en leur nom dans ces mêmes conditions).

La cession doit porter sur un immeuble bâti ou non bâti inscrit à l'actif du bilan de l'entreprise cédante, ou au registre de ses immobilisations.

Par contre, ne sont pas concernées par la mesure, les cessions portant sur des biens meubles, sur des droits afférents à des immeubles ou sur des titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Par ailleurs, la cession doit être effectuée au profit d'une entreprise de crédit-bail, c'est-à-dire d'une entreprise réalisant à titre habituel des opérations de crédit-bail.

Conformément à l'article L. 515-2 du Code monétaire et financier, le cessionnaire est donc nécessairement une entreprise commerciale agréée en qualité d'établissement de crédit.

Enfin, le bénéfice de ces dispositions est subordonné à ce que le cédant retrouve immédiatement la jouissance du bien cédé, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier.

Le cédant devenu "crédit-preneur" est tenu de conserver de manière continue la jouissance de l'immeuble vendu. S'il décide de le sous-louer, ce choix ne porte pas atteinte au respect de cette condition.

2. Modalités d'application

Ce dispositif d'étalement est optionnel.

Le fait d'y recourir constitue donc pour les entreprises une décision de gestion qui leur est opposable, notamment en cas de contrôle fiscal.

Lorsqu'elle est exercée, l'option porte sur l'ensemble de la plus-value afférente à l'immeuble cédé, à court terme et à long terme. Il n'est donc pas possible d'étaler la seule plus-value à court terme ou la seule plus-value à long terme.

Chaque composante de la plus-value étalée est soumise au régime d'imposition qui lui est propre.

C'est ainsi qu'au titre de chaque exercice, la plus-value à long terme est imposée d'après le taux applicable à ce type de plus-values, et la plus-value à court terme est ajoutée au résultat de l'exercice.

La plus-value ouvrant droit à l'étalement est exclusivement celle afférente à l'immeuble cédé et remis à la disposition du cédant (après application éventuellement, de l'abattement pour durée de détention stipulé à l'article 151 septies B. du C.G.I, ou de l'exonération partielle prévue à l'article 151 septies dudit Code).

Dans ce dernier cas, lorsque la plus-value nette de l'exercice provient pour partie de la cession d'autres éléments d'actifs, seule la part de cette plus-value nette afférente à l'immeuble relevant des dispositions de l'article 39 novodecies est susceptible de bénéficier de l'étalement.

En revanche, celui-ci ne peut être cumulé avec les dispositions de l'article 39 quaterdecies qui prévoient, pour les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu, un étalement de la plus-value nette à court terme sur l'année de réalisation et sur les deux années suivantes.

Une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu réalise une plus-value à court terme de 15 000 € à la suite de la cession d'un immeuble à une société de crédit-bail, une plus-value à court terme de 7 500 € et une moins-value de 6 000 € afférentes à d'autres éléments d'actifs. 

La plus-value nette de l'exercice, soit 16 500 €, entre dans le champ d'application de l'article 39 novodecies du C.G.I. à hauteur de 15 000 €. Si l'entreprise ouvre droit à une exonération partielle de 60 % de ses plus-values nettes en application de l'article 151 septies dudit Code, la plus-value imposable, soit 6 600 €, peut bénéficier de l'étalement à hauteur seulement de 6 000 €.

L'étalement est effectué par exercice. La plus-value est répartie, par parts égales, sur chacun des exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail, sans excéder quinze ans. Elle doit donc être rattachée aux résultats de l'exercice de réalisation, et à ceux des exercices suivants.

Chaque fraction est égale au montant de la plus-value réalisée, divisée par le nombre d'exercices devant être clos jusqu'au terme du contrat de crédit-bail ou, si le contrat excède une durée de quinze ans, jusqu'au terme de cette période suivant la signature de ce contrat.

La plus-value est réintégrée par parts égales, sur chacun des exercices clos durant la période ainsi déterminée.

En cas de changement de la date de clôture de l'exercice entraînant une modification du nombre d'exercices clos avant l'expiration du contrat de crédit-bail ou du délai de quinze ans, l'entreprise doit recalculer le montant de chaque fraction en fonction du nouveau nombre d'exercices clos, entre la date de modification et l'expiration du contrat de crédit-bail.

Il en est de même en cas de signature d'un avenant au contrat de crédit-bail modifiant la durée de celui-ci, et entraînant une modification de la durée d'étalement. Dans cette hypothèse, l'entreprise est aussi obligée de recalculer le montant de chaque fraction, en fonction de la nouvelle durée d'étalement.

Il est mis fin à l'étalement en cas d'acquisition de l'immeuble par le "crédit-preneur", ou de résiliation du contrat de crédit-bail. Pour l'application de ce dispositif, la résiliation du contrat de crédit-bail s'entend de tout événement mettant fin au lien juridique existant entre la société de crédit-bail et le "crédit-preneur".

En particulier, et sous réserve des dispositions des articles 202 ter, 210 A et 221 bis du C.G.I. permettant, dans certaines conditions, de ne pas imposer aussitôt les bénéfices en sursis d'imposition, la cessation d'activité par le "crédit-preneur" ou la cession des droits afférents au contrat de crédit-bail par ce dernier, emporte imposition immédiate de la plus-value.

3. Obligations déclaratives

Le dispositif d'étalement n'entraîne pas d'obligations déclaratives spécifiques.

L'option pour ce régime se concrétise donc par l'inscription de la part de la plus-value faisant l'objet d'un étalement, dans le cadreII. "déductions" du tableau 2058-A (lignes WV et WZ selon la nature de la plus-value) ou 2033-B (ligne 350).

A ce niveau, il apparaît évident que les Cabinets comptables ont une mission de "surveillance" au sens noble du terme, soit tout naturellement dans le cadre de la prévention des risques "fiscaux".

Au titre de chaque exercice, la fraction de la plus-value à court terme devra être réintégrée dans le tableau 2058-A (ligne WN) ou dans le tableau 2033-B (ligne 330).

Et la fraction de plus-value à long terme devant être mentionnée sur la déclaration de résultats de l'exercice (n° 2031, n° 2035 ou n° 2143) devra faire l'objet d'un report sur la déclaration d'ensemble des revenus "Monsieur ou Madame tout le monde".

Le suivi sera assuré au moyen du tableau 2059-B pour les plus-values à court terme des entreprises relevant du régime réel normal. Pour celles soumises à un régime simplifié d'imposition et pour les plus-values à long terme, un état de suivi similaire au cadre A du tableau 2059-B devra être fourni lors du dépôt de la déclaration de résultats de chacun des exercices clos pendant la durée de l'étalement.

Cet état précisera la durée d'étalement retenue.

Pour les contribuables qui ne relèvent pas d'un régime réel d'imposition, l'option pour le dispositif d'étalement est établie sur papier libre, à l'appui de la déclaration d'ensemble des revenus.

Pour chacune des années concernées par l'étalement, il conviendra de joindre un état de suivi similaire au cadre A du tableau 2059-B.

Voici encore une illustration parfaite du système de balancier entre les "faveurs et les sujétions", ancré durablement dans notre Législation fiscale.

La "rançon à payer" par les contribuables exerçant une activité professionnelle, désirant bénéficier de l'étalement d'une plus-value visée à l'article 39 novodecies du Code général des Impôts, passe en effet par des contraintes déclaratives sur une quinzaine d'années …

Sans empiéter sur les "plates-bandes" des Experts-comptables, bien au contraire (conf. article "Experts-comptables et Avocats fiscalistes : duo complémentaire indispensable" - * -), les Avocats fiscalistes ont également un rôle à jouer pour aider les entreprises à sécuriser une optimisation fiscale non négligeable, proposée dans l'immédiat simplement jusqu'au 31 Décembre 2010.

- * - inclus dans nos articles recommandés à la rubrique "Contrôle fiscal : un Avocat fiscaliste et un ancien Inspecteur   des Impôts pour vous défendre".