Transaction immobilère : comment se dédire

La rétractation de la vente d'un bien immobilier est le fait pour les parties de renoncer à l'achat du bien sous réserve de respecter les délais et modalités. Toutefois, cette rétractation suscite des conflits entre l'acquéreur qui se désiste et le vendeur qui lui a réservé le bien en vain et inversement. L'avocat sera alors sollicité par l'acquéreur qui se voit par exemple, refuser le remboursement du dépôt.  

Dispositions générales :

L'article L 271-1 du CCH régit ces dispositions :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. »

En clair, tout particulier qui acquiert ou vend un bien immobilier à usage d'habitation dispose d'un délai de 7 jours, à compter de la signature de la promesse de vente pour se rétracter, c'est-à-dire pour renoncer à l'achat ou à la vente. Le délai de 7 jours court à compter du lendemain de la remise à l'acheteur de la lettre recommandée contenant l'acte de vente. En outre, la date de rétractation est celle de l'envoi postal en recommandé et non celle de la réception par le destinataire. (Cour de cassation, arrêt du 5 décembre 2007, n°06-19-567).

Cette éventualité est bilatérale car l'article L. 271-1 dispose :

« En aucun cas, [cet acte] ne peut être signé  pendant le délai de réflexion de sept jours ».

Autrement-dit, aucune des parties, ni l'acheteur, ni le vendeur, ne peut conclure formellement l'acte avant la fin de ce délai et chaque partie reste libre de conclure ou non l'acte à l'expiration du délai de réflexion. En effet, l'article L271-1 pose ce principe tant pour l'acquéreur qui a la faculté de ne pas signer l'acte que pour le vendeur qui a la possibilité de revenir sur sa décision au terme du délai de réflexion et donc de ne pas conclure la vente.

En revanche, dans le cas d'un acte sous seing privé, l'article L. 271-1 dispose alors que « l'acquéreur non-professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la lettre lui notifiant l'acte ». Le texte restant silencieux en ce qui concerne le vendeur, il y a lieu de penser que le droit de rétractation est unilatéral, au bénéfice exclusif de l'acquéreur, et ceci mérite d'être rectifié.

Les tribunaux viennent de préciser par ailleurs, que l'exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat de vente. La Cour de cassation a précisé que la décision de rétractation est irréversible : l'acheteur ne peut pas revenir ensuite sur sa rétractation, même si le délai n'est pas expiré. (Arrêt du 13 février 2008, 06-20.334)

Par conséquent, le vendeur qui accepte que son interlocuteur achète le bien après y avoir renoncé, doit conclure un nouveau contrat de vente. A défaut, il ne pourrait pas contraindre l'acheteur à lui verser des dommages-intérêts au cas où celui-ci ne procèderait finalement pas à l'acquisition.

Le CCMI :

Lorsque le contrat sous seing privé permet l'acquisition d'un bien immobilier, l'acquéreur a sept jours pour se rétracter, et ce à partir du lendemain de la notification par LRAR du contrat.

Si le contrat est rédigé par acte authentique, il existe également un délai de réflexion de sept jours mais court après la signature du contrat (L271-1 CCH).

Outre les dispositions générales également applicables pour le CCMI, la réglementation sur le démarchage à domicile doit s'ajouter. Le délai de sept jours court à compter de la conclusion du contrat en cas de démarchage.

La VEFA

La vente en l'état futur d'achèvement comporte un contrat préliminaire de réservation par lequel le vendeur s'engage à réserver à l'acheteur l'immeuble ou une partie de l'immeuble à construire en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie, et un contrat définitif de vente qui est un contrat solennel dont le régime est centré sur la protection de l'accédant au logement qui avance les fonds pour acquérir un immeuble encore inachevé.

Concernant le contrat préliminaire, en contrepartie de la réservation opérée par le vendeur, le réservataire contracte seulement l'obligation de lui verser un dépôt de garantie. Le réservataire peut sortir du contrat en récupérant ou en perdant son dépôt selon les raisons de sa décisions énoncées à l'article R 261-31 CCH :

« Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

• Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
• Si le prix de vente excède de plus de 5 p. 100 le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
• Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 p. 100 aux prévisions dudit contrat ;
• Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
• Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat, présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 p. 100.

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. »

La perte du dépôt indemnise le réservant du temps perdu à réserver.

Les cas de restitution du dépôt de garantie sans retenue ni pénalité sont énoncés à l'article ci-dessus mentionné et sous réserve de la justification de son droit à restitution, il récupèrera le dépôt de garantie dans les trois mois de sa demande.

De même, la Loi permet au promoteur de renoncer à l'opération si les réservataires se font rares, à condition de leur restituer les dépôts de garantie. Le réservant ne contracte aucune obligation de vendre. Toutefois, en fonction de l'état d'avancement du projet, le renoncement du promoteur peut s'accompagner du versement de dommages et intérêts pour violation de l'obligation de vente. En effet, en cas de renoncement du contrat préliminaire de réservation alors que les constructions sont déjà entamées, les tribunaux voient dans ce contrat, une promesse de vente car il y a croyance légitime de l'acquéreur en la vente.

En revanche, si le vendeur ne vend plus alors que la construction n'est qu'au stage de projet, il n'y a pas de violation de l'obligation de vente et donc pas de dommages-intérêts à verser.

A ces cas légaux de restitution du dépôt de garantie, il faut ajouter le « droit de retrait » que la Cour de cassation reconnaît au réservataire en cas de modification importantes des biens réservés.

Concernant le contrat définitif de vente, en l'absence de contrat de réservation ouvrant le délai de rétractation de sept jours, l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification du projet d'acte définitif de vente par LRAR. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé durant ce délai.

L'avocat sera le pilier indispensable pour représenter les parties en cas de contestation du versement ou du non versement du dépôt de garantie, voire en cas de non respect des modalités et du formalisme.