Tout savoir sur la SCCV

Sommaire

Qu’est-une SCCV ?
Comment fonctionne la SCCV ?
Quels sont les avantages de la SCCV ?
Quels sont les inconvénients ?

Vous souhaitez construire un ou plusieurs biens immobiliers pour le revendre par la suite afin d’en tirer des bénéfices ? Vous souhaitez créer une société civile immobilière de construction-vente (SCCV) et vous ne savez pas comment faire ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis plus de 30 ans, vous accompagne dans vos projets de construction.

Qu’est-une SCCV ?

La Société civile de construction de vente (SCCV) ou SCI de construction vente est une forme, dérivée du régime social de la société civile immobilière (SCI). Ce statut permet aux associés de construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement dans l’optique d’en tirer une plus-value. La principale différence avec la SCI réside ainsi dans l’objet social de ce régime qui est la revente d’un bien à la suite de l’achèvement de sa construction en totalité ou par fractions.

Une SCCV peut ainsi acheter un terrain ou un immeuble à démolir afin d’y construire des immeubles, conclure un bail à construction ou encore rénover des immeubles.

Comment fonctionne la SCCV ?

La majorité des règles qui régissent le régime de la SCCV correspond très globalement aux règles applicables à une SCI dite « classique ». Pour la création d’une SCCV, deux associés minimum sont nécessaires. Ces associés peuvent être des personnes morales ou physiques, de nationalité française ou étrangère. Bien qu’il n’existe pas de limite maximale du nombre d’associés il existe néanmoins, des formalités nécessaires à accomplir.

Concernant le régime fiscal, chaque associé perçoit une quote-part de bénéfices lors des transactions dans le cadre de la vente d’un bien. Cette rémunération est proportionnée en fonction de la participation de chacun au capital social de la société. Ainsi, contrairement à la simple SCI, la SCCV n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : chaque associé est directement imposé à l’impôt sur le revenu sur sa quote-part de bénéfices (principe prévu à l’article 1655 ter du Code général des impôts).

Quels sont les avantages de la SCCV ?

Le choix d’adopter le régime de la Société Civile de Construction-Vente présente de nombreux avantages, et ce notamment en termes de gestion.

La création d’une SCCV est d’une grande simplicité. Le fonctionnement de la société n’est pas prévu par la loi ce qui explique la très grande souplesse sur des sujets tels que la fixation des statuts des associés. En effet, les statuts sont fixés librement et peuvent désigner comme gérant un associé ou un tiers. Il est possible d’avoir un ou plusieurs gérants pour administrer les SCCV. En revanche, la modification des statuts est plus encadrée.

La fiscalité de ce statut permet à chaque associé d’être imposé en fonction de sa part au capital social, ainsi la SCCV n’est redevable d’aucun impôt particulier. On parle ici d’une société fiscalement transparente.

Cette structure est la seule société qui offre la possibilité de perception d’une plus-value immédiatement après avoir procédé à sa construction contrairement à l’indivision ou la SCI qui ne sont pas destinées à bénéficier de ce genre de profits.

Enfin, le capital peut être variable, ce qui lors d’un nouvel apport, peut éviter de nombreuses formalités.

Quels sont les inconvénients ?

L’objet social de la SCCV est fixe : construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement. Cet objet ne peut-être détourner en simple activité de marchand de biens ou de gestion de patrimoine. Si tel est le cas, vous vous exposez à un possible redressement fiscal ainsi que le changement de votre régime fiscal.

En effet, le législateur impose à la SCCV le régime fiscal de l’impôt sur le revenu cependant il faut faire preuve de prudence car la responsabilité des associés est susceptible d’engager leurs propres biens.

Le caractère imprévisible des travaux peut se révéler être un inconvénient. L’achèvement des travaux n’est jamais garanti, voire acquis.

Enfin, le caractère éphémère de la SCCV entraine des frais de liquidation à chaque opération immobilière. En effet, limitée à une durée de 99 ans, la SCCV est dissoute et liquidée dès lors que l’objet social est accompli (à savoir la fin de chaque construction vente).

Avantageuse en termes de fiscalité et de charges sociales, la SCCV est la forme la plus simple si l’objectif est de bénéficier d’une plus-value immédiatement après la construction d’un bien immobilité. Par conséquent, avant de s’engager dans des opérations de construction d’une telle envergure, les conseils d’un avocat peuvent se révéler nécessaires. Celui-ci pourra également vous aiguiller sur toutes les questions fiscales qui peuvent découler du choix du régime de la SCCV, si le régime est en accord avec votre projet immobilier.

Avocats Picovschi, composé d’avocats collaborateurs aux multiples compétences aussi bien en droit immobilier, en droit des affaires ou en droit fiscal, se tient à votre disposition pour vous accompagner tout aussi bien dans la création de votre société et du suivi juridique de celle-ci, qu’en cas de contentieux avec l’administration fiscale ou l’un de vos créanciers.

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