Surévaluation d’un bien immobilier dans la déclaration de succession

L’évaluation des biens immobiliers de la succession

Par principe, l’héritier ou, le plus souvent, le notaire en charge de la succession doit déposer la déclaration de succession dans un délai de 6 mois à compter du décès sous peine de sanctions. L’évaluation des biens est donc primordiale.

Comment estimer un bien immobilier ?

Il existe diverses méthodes pour procéder à l’évaluation du bien immobilier, parmi lesquelles la méthode par comparaison. Il n’en demeure pas moins que le notaire est un professionnel habitué à ce type d’estimation et peut accompagner les héritiers dans leurs démarches. Il pourra par exemple consulter la base de demandes des valeurs foncières (DVF) ouverte par la Direction générale des finances publiques, utiliser l’outil Patrim qui repose sur des données de l’administration fiscale, demander aux héritiers de se rapprocher de plusieurs agences immobilières, etc. Précisons que la DVF et l’outil Patrim sont également ouverts aux particuliers.

Plus on tarde à procéder à l’estimation des biens successoraux, plus on risque de tomber sous le coup des sanctions pour omission de déclaration ou déclaration hors délai.

Fournir une évaluation des biens est indispensable au calcul des droits de succession, ce pour quoi il est impératif d’y procéder dans les temps. À noter qu’un abattement peut s’appliquer sur la résidence principale du défunt bénéficie dans certains cas.

Vente d’un immeuble surévalué dans la succession

Lorsque le bien a été surévalué et que la somme versée au fisc est en conséquence trop importante, y a-t-il possibilité d'obtenir la restitution des droits de succession ?

Si la Cour de cassation a pendant un temps adopté une position en faveur des héritiers, leur permettant ainsi d’obtenir la restitution des droits de mutation correspondant à la surévaluation de l'immeuble dans la déclaration de succession (Cass. Com. 15 mars 2011, 10-14.729), sa position a néanmoins changé (Cass. Com. 22 octobre 2013, 12-24.034 ; Cass. Com. 11 janvier 2017, 15-16.734)

Prenons un exemple :

Un héritier avait déposé en février 2005 une déclaration de succession faisant état d'un immeuble évalué à 1 100 000 euros, et acquitté les droits de succession afférents. Deux ans plus tard, le bien avait été revendu au prix inférieur de 900 000 euros.

L'héritier avait alors décidé de demander la restitution d'une partie des droits de succession correspondant à la surévaluation de l'immeuble. L'administration fiscale rejeta la demande du contribuable, décision confirmée par la Cour d'appel de Bordeaux au motif que l’héritier ne produisait pas d'éléments de comparaison antérieurs au mois de février 2005 et n’apportait pas la preuve d’une surestimation du bien.

La Cour de cassation, saisie de la problématique, a cassé l’arrêt de la Cour d’appel et a rappelé que « pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission » (Cass. Com. 15 mars 2011, 10-14.729).

On aurait pu déduire de cette décision que la Cour de cassation avait adopté une position opposée et admettait la surévaluation de l'immeuble et la restitution de droits de succession y afférant.

La Cour d’appel de renvoi a à nouveau rejeté la demande de l’héritier. En 2013, la Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d’appel : « il appartient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l'imposition contestée en établissant que, comme il le soutenait dans sa réclamation, la valeur vénale de l'immeuble au 7 février 2005, jour du décès, n'était que de 900 000 euros ; qu'il relève que les offres d'acquisition produites par lui étaient toutes postérieures à cette date et constituaient des propositions susceptibles d'être discutées ; (…) ces offres ne constituaient pas des termes de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt » (Cass. Com. 22 octobre 2013, 12-24.034). L’héritier n’a donc pas pu obtenir restitution des droits de succession trop payés.

Précisons qu’en l’espèce l’héritier avait produit des offres de promoteur d'achat de l'immeuble transmis, émises au mois de juin 2005, pour établir la surévaluation du prix indiqué par erreur dans la déclaration de succession. Ces offres n’ayant pas débouché sur une vente, elles n’ont pas été retenues comme éléments de comparaison fiables.

Récupérer les droits de succession indus sur le bien surévalué

En présence d’un bien immobilier surévalué dans la succession, il est possible de déposer une déclaration rectificative dans un certain délai (BOI-ENR-DMTG-10-40-60-20120912), à savoir jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le décès. Dans cette hypothèse, l’héritier devra justifier de la surévaluation puisque la charge de la preuve pèse alors sur lui.

Pour exercer son recours et obtenir de l’administration fiscale la restitution du trop-perçu, l’héritier devra « établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l’impôt », c’est-à-dire au jour du décès (Cass., Com., 22 octobre 2013, n° 12-24.034). Il faudra par exemple s’appuyer sur la réalisation d’une vente durant la période de référence et sur des biens comparables : même rue, même immeuble, etc. (Cass. Com. 11 janvier 2017, 15-16.734).

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