Retard VEFA : attention aux clauses du contrat de vente !

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Que contient le contrat de vente d’une VEFA ?
Le cas particulier de la clause de retard de livraison

Les travaux de votre futur appartement en VEFA commencent à durer et votre constructeur vous indique que la construction a pris du retard et que la date de livraison initiale ne sera pas respectée. Que faire ? Quels sont vos droits et vos recours ? Avocats Picovschi, rompu à ces méthodes depuis plus de 30 ans, défend vos intérêts en matière de construction.

Que contient le contrat de vente d’une VEFA ?

Traditionnellement, l’accord du vendeur et de l’acquéreur sur la vente en l’état futur d’achèvement d’un bien donne lieu à la signature d’un contrat de réservation.

Le contrat de vente est ensuite signé devant notaire lorsque les parties souhaitent sceller cet accord et démarrer la construction du bien.

La spécificité résultant de la conclusion d’un tel contrat se situe dans le fait que l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure que la construction avance. A ce titre, il doit souscrire une assurance multirisque habitation au moment de la mise en place de la toiture.

Le contrat de vente doit impérativement contenir un certain nombre de mentions nécessaires à la sécurisation de la transaction. Dans cette hypothèse, l’assistance d’un avocat vous permet d’effectuer en amont une première vérification du respect de vos droits et de vos attentes dans le contrat.

L’acte décrit précisément le logement c’est-à-dire qu’il doit indiquer les plans, les surfaces, les équipements, etc.

Le prix total de la vente ainsi que les modalités de paiement sont également inscrits. Le paiement, à l’instar de l’acquisition de la propriété, s’effectue au fur et à mesure des travaux. Le règlement du prix est strictement encadré par la loi et figure dans le Code de la construction et de l’habitation.

En outre, il indique la date précise de la livraison du bien (laquelle figure souvent en trimestre) et le nom de l’organisme qui doit garantir l’achèvement ou le non-achèvement des travaux.

En outre, il doit contenir les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble et le règlement de copropriété.

Il contient généralement plusieurs annexes indispensables telles que le certificat d’urbanisme, l’état d’inscription des hypothèques ou encore le contrat d’assurance dommage ouvrage souscrit par le constructeur.

Un contrat bien ficelé vous évitera bien des ennuis au moment de son exécution, voire après l’achèvement des travaux. Mais en tout état de cause, il peut arriver que les choses ne se passent pas comme prévues. Il n’est pas rare notamment que le constructeur vous informe, quelques jours avant la livraison de votre bien, que les travaux ne sont pas terminés et que la date de livraison des travaux doit être repoussée.

Le cas particulier de la clause de retard de livraison

Pour rappel, le contrat de vente doit faire figurer la date de livraison prévue (article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation). Cependant, la loi ne prévoit aucune sanction dans le cas où le vendeur viendrait à dépasser le délai prévu.

Pour se prémunir de ce risque, les parties peuvent convenir d’insérer une clause de pénalités de retard dans le contrat. A moins que le vendeur n’invoque la force majeure ou des causes légitimes de retard prévues contractuellement, il sera contraint d’indemniser le préjudice subi et démontré par l’acquéreur. Par exemple, il peut s’agir de jours d’intempéries ou de la faillite d’une des entreprises.

En outre, l’acquéreur peut également mettre en œuvre des sanctions de droit commun en cas de non-respect des délais de livraison par le vendeur. Plus précisément, si les stipulations contractuelles prévoient des pénalités de retard, il est quand même possible à l’acquéreur d’opposer une exception d’inexécution (Cass., Civ. 3ème, 14 février 2019, n° 17-31665) ou, en cas de manquements suffisamment graves, de solliciter la résolution de la vente.

Récemment, la Cour de cassation a rendu un arrêt remarqué, faisant suite à la réforme du droit des contrats, et a posé très clairement que la clause de la VEFA ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard légitime non indemnisés par le vendeur ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du non-professionnel ou consommateur. En substance, cela signifie qu’une telle clause ne peut être considérée comme une clause abusive (Cass. Civ. 3ème, 23 mai 2019, n° 18-14.212).

Il convient d’être vigilant sur ce type de contrat et de ne pas hésiter à prendre l’assistance d’un avocat pour pallier d’éventuelles carences contractuelles pour se protéger. Le cas échéant, Avocats Picovschi est compétent en droit immobilier et droit de la construction pour faire valoir vos droits en cas de contentieux.

Sources : www.legifrance.gouv.fr, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation ; www.efl.fr, « VEFA : n’est pas abusive la clause de retard légitime prévoyant un doublement de la durée non indemnisée », publié le 2 juillet 2019 par Florence GALL-KIESMANN ; www.village-justice.com, « Clause abusive et VEFA », publié le 27 mai 2019 par Marine VENIN

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