Rédaction du compromis de vente : la plus-value de l’avocat

SOMMAIRE

La notion de compromis de vente
Les risques inhérents à la signature du compromis de vente
Pourquoi faire appel à l’expertise d’un avocat ?

Vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un bien immobilier et vous vous interrogez sur l’opportunité de prendre l’assistance d’un avocat expert en droit immobilier ? Sachez que les professionnels du droit vous accompagnent dans vos démarches dès la signature du compromis de vente. L’avocat peut en outre intervenir en tant que mandataire immobilier pour vous assister dans tout le processus de vente, achat, ou encore location d’un bien immobilier. Avocats Picovschi vous informe sur les missions de l’avocat lors de la rédaction d’un compromis de vente.

La notion de compromis de vente

Le compromis de vente, aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, est considéré comme un avant-contrat. Il intervient avant la vente définitive d’un bien immobilier, qui se matérialise par la signature d’un acte authentique. Le délai entre la signature des deux actes est généralement de trois mois mais ce délai peut être aménagé à la convenance des parties.

Le compromis permet de matérialiser l’accord des parties sur les termes de la vente : prix, conditions suspensives, date de signature de l’acte définitif, etc. Ce sont autant d’éléments qui doivent être discutés entre les parties et qui peuvent faire l’objet de négociations.

Cette étape ne doit pas être négligée ! A l’issue de la signature du compromis de vente, les parties sont juridiquement engagées l’une envers l’autre. La signature du compromis de vente vaut donc vente, mais seul l’acte définitif emportera le transfert de propriété. Les effets de la vente sont donc retardés en attendant que les conditions suspensives soient levées (ex : obtention d’un prêt, dépôt de permis de construire, droit de préemption, etc.).

Lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acheteur dispose en principe d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). A l’issue de ce délai, il doit verser un acompte, ou dépôt de garantie, dont le montant peut varier entre 5% et 10% du prix de vente. L’acheteur ne pourra récupérer cet acompte qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives puisque la vente sera caduque. Dans ce cas, le vendeur sera libéré de toutes ses obligations et pourra chercher un nouvel acheteur.

L’avocat mandataire en droit immobilier vous épargnera la lourde tâche de recherche d’un acquéreur. Il se chargera de la publicité de votre bien, des visites et de toutes les étapes ultérieures telles que la négociation ou encore la signature du compromis de vente. Vous pouvez ainsi réduire le nombre d’interlocuteurs et faciliter la vente de votre bien.

Attention à la rédaction du compromis de vente ! Cette étape ne doit pas être négligée dans la mesure où il s’agit d’un engagement irrévocable des parties. En cas de différend, un juge pourra, à la demande d’une partie, contraindre l’autre à exécuter ses obligations.

L’assistance d’un avocat lors de la rédaction du compromis de vente vous permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécurité l’opération.

Les risques inhérents à la signature du compromis de vente

Si la vente est juridiquement conclue dès la signature du compromis de vente, il est des cas où elle peut ne pas aboutir. C’est notamment le cas en présence de conditions suspensives. Elles permettent de prévoir la nullité de l’acte si certains événements limitativement énumérés dans l’avant-contrat se réalisent.

L’importance des engagements pris nécessite qu’un avocat expert en la matière s’assure de la conformité aux dernières évolutions législatives.

Attention, si les parties sont en principe irrévocablement engagées, l’insertion d’une clause de dédit leur permet en revanche de renoncer à l’achat moyennant le versement d’une indemnité dont le montant est fixé contractuellement.

S’agissant des conditions de forme, certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans le compromis de vente : identité des parties, prix, adresse et description du bien, signature des parties, obligations à leur charge, etc.

Le vendeur doit en outre annexer plusieurs diagnostics techniques au compromis de vente (diagnostic amiante, termites, performance énergétique, etc.). La loi Alur de 2014 a allongé la liste des documents à joindre au compromis de vente afin que l’acheteur soit le mieux informé possible, notamment sur l’immeuble et son organisation. Si des pièces ne sont pas transmises, les délais peuvent se rallonger et l’acquéreur pourrait renoncer à la vente sans avoir à verser d’indemnité au vendeur. Les professionnels du droit vous assistent afin de veiller à ne rien oublier dans le compromis de vente.

Pourquoi faire appel à l’expertise d’un avocat ?

Si le compromis de vente peut être un acte sous seing privé, il n’en demeure pas moins que les conseils avisés d’un avocat expert en droit immobilier vous permettent de sécuriser la vente. En effet, les parties pensent souvent que cet acte n’a pas de valeur contraignante et omettent de lui accorder toute l’attention nécessaire. Les enjeux sont en réalité tout autres ! Veillez à ne pas négligez cette étape ! La signature du compromis de vente vous engage fermement.

Lors de la signature du compromis de vente, l’avocat peut non seulement vous prodiguer les conseils juridiques pour parfaire votre information sur l’engagement contractuel pris, mais également intervenir pour vous renseigner sur les conséquences fiscales prévisibles.

L’avocat peut en outre intervenir en amont en tant que mandataire en transactions immobilières. Dans ce cas, son rôle est non seulement de mettre son client en relation avec de potentiels acheteurs ou vendeurs, mais également de le conseiller et de l’assister tout au long du processus de vente.

Vous pouvez missionner votre avocat mandataire afin qu’il procède à la publicité des annonces de vente et aux visites du bien. Par la suite, il pourra diriger la négociation, vous informer sur les conséquences juridiques et fiscales de l’opération, ou encore rédiger le compromis de vente. L’avocat s’occupe de tout !

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans votre projet de vente ou d’achat de bien immobilier en sa qualité d’avocat mandataire en transactions immobilières et vous assiste lors de la signature du compromis de vente afin d’anticiper les potentiels conflits qui peuvent survenir entre acheteur et vendeur.

Sources :

Notaires.fr : « La promesse de vente et le compromis de vente », le 07/11/17

Journaldunet.fr : « Compromis de vente : signature, modèle et rétractation », mis à jour le 19/07/18

Avocatsparis.org : « L'avocat peut-il exercer l'activité de mandataire en transaction immobilière ? » le 08/03/16

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