Rédaction d’un bail commercial : prendre rendez-vous avec un avocat

Le bail commercial est un document essentiel au lancement d’une nouvelle activité commerciale. Document contenant les droits et obligations du locataire et du bailleur tels que le montant du loyer, la durée minimale de la location ou encore le montant des charges, il est fréquemment source de litiges. Avocats Picovschi, compétent en matière de baux commerciaux à Paris, vous accompagne dans la rédaction de vos baux commerciaux et vous assiste en cas de litige.

Le bail commercial : que faut-il savoir avant de le rédiger ?

L’objectif du bail commercial peut être défini comme le contrat de location d’un immeuble où le locataire exploite un fonds qui peut être commercial, industriel ou encore artisanal. Obéissant à un régime dérogatoire au droit commun, il confère à son preneur le droit à la propriété commercial. L’importance de ce document explique donc le grand formalisme qui lui est attaché.

Afin de conclure un bail de droit commercial, il est nécessaire de s’assurer que le bailleur est propriétaire des locaux, et a la capacité juridique. Ainsi, si la propriété du bien est démembrée, l’usufruitier devra obligatoirement obtenir l’accord du nu-propriétaire avant de procéder à sa location. De même, en cas d’indivision, l’accord de tous les indivisaires est exigé. Si l’immeuble dépend de la communauté de biens de deux époux, leur accord commun est nécessaire.

Concernant la capacité du bailleur, attention à s’assurer, s’il s’agit du tuteur d’un majeur protégé, que ce dernier ait obtenu l’autorisation du juge des tutelles, et s’il est mineur, qu’il ait reçu l’aval du conseil de famille.

Le bailleur doit pour sa part s’assurer de la qualité de commerçant ou d’artisan du preneur, ou qu’il s’agisse d’une société commerciale. Ce dernier doit exploiter un fonds de commerce dont il est propriétaire et il convient de vérifier qu’il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou celui des métiers afin de bénéficier du statut des baux commerciaux.

Concernant le bail même, il n’est pas obligatoire que le contrat soit sous forme écrite. Cette forme est cependant fortement conseillée afin d’avoir une trace des obligations de chacun en cas de litige. La rédaction d’un écrit sous seing privé est particulièrement nécessaire à titre de preuve, à moins que les deux parties possèdent la qualité de commerçant. Le bail doit également porter sur un local stable et permanent, et doit être aménagé pour recevoir la clientèle, puisqu’il est le lieu principal de l’exploitation du fonds. Le bail doit être d’une durée minimale de 9 ans, et engage donc les parties sur une longue durée.

Que vous soyez locataire ou bailleur, il est donc essentiel de faire appel à un avocat dans le cadre de la rédaction du contrat de bail afin de prendre toutes les précautions nécessaires et vous éviter la survenance de futurs litiges.

De quelles obligations sont investies les parties au contrat ?

De nombreuses obligations incombent au bailleur. Ce dernier doit en effet informer le locataire sur les divers risques naturels et technologiques découlant du bail, ainsi que des éventuels risques de sinistres ou de pollution des sols le cas échéant. Il est également tenu de délivrer un logement décent, s’assurer de son entretien et de sa réparation le cas échéant, mais également de la jouissance paisible du logement par le locataire ainsi que la sécurité des biens loués. Enfin, il est chargé de transmettre les quittances de loyer.

Le locataire doit pour sa part payer le loyer ainsi que les charges afférentes au bail commercial. Dans le cas contraire, le propriétaire bénéficie d’un délai de 5 ans pour en exiger le règlement.

Le locataire est en outre tenu d’utiliser le local commercial conformément à son usage. Si par exemple l’exercice d’une seule activité est prévu dans le bail commercial, il ne peut, sans chercher à revoir le contrat de bail, en exercer plusieurs au sein d’un même local.

Le locataire a également l’obligation d’entretenir le local, c’est-à-dire le maintenir en bon état, et réaliser des réparations le cas échéant. En effet, si les gros travaux sont à la charge du propriétaire, les dépenses d’entretien reviennent, elles, au bailleur. Il peut s’agir par exemple de l’entretien du papier peint, des revêtements du sol ou encore de la réparation d’une fenêtre cassée. Il ne peut en aucun cas modifier les lieux sans autorisation expresse de propriétaire. À défaut, il s’exposera à une résiliation du bail sans indemnités d’éviction. Il ne peut pas non plus gêner les voisins et perturber la tranquillité des lieux faute de quoi le bail pourra être résilié. Il ne peut cesser d’exercer son activité sans raison et arrêter brutalement d’exploiter le local. Enfin, il a pour obligation de restituer les lieux dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu, en tenant évidemment compte de l’usure due à la dégradation naturelle des lieux, et doit rendre les clés et quitter les lieux à la date prévue par le bail, après avoir retiré des lieux son mobilier et ses outillages.

Chacune de ces obligations peut être source de litiges. Le droit des baux commerciaux est un droit complexe et exige l’expertise d’un avocat en la matière. Avocats Picovschi vous accompagne dans tous vos litiges relevant du droit immobilier.

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