Rachat de soulte : comment ça marche ?

Le rachat de la soulte : définition

La soulte est un terme désignant la somme d’argent dont doit s’acquitter une personne qui reçoit une part d’un bien plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. Intervenant à l’occasion d’une situation d’indivision, elle vise à compenser le préjudice subi par les autres indivisaires lors du partage.

Le rachat de soulte est l’opération juridique et financière permettant de racheter la ou les parts des indivisaires, afin d’acquérir la pleine propriété du bien jusque-là partagé.

On parle généralement de paiement d’une soulte dans le cadre d’une succession ou d’un divorce lorsque l’un des héritiers ou des époux souhaite conserver seul la propriété d’un bien.

Plus concrètement, dans le cas d’un divorce, la résidence familiale achetée par les époux est parfois soumise au régime de l’indivision, notamment lorsqu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Le droit de propriété est alors proportionnel à la participation financière de chacun d’eux. Si l’un des conjoints souhaite conserver le logement et souhaite acquérir la pleine propriété, il devra racheter la part de l’autre. Le bien peut également être mis en vente : la somme sera alors partagée entre les époux en fonction de leur quote-part. Il faudra donc faire estimer la valeur du bien au moment du divorce.

En cas de succession, chaque membre possède un pourcentage du bien proportionnel à la valeur totale. Celui qui souhaite en acquérir la pleine propriété devra racheter la part des autres, et de ce fait verser une soulte.

Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?

Cette opération s’effectue impérativement devant un notaire. Elle engendre donc des frais de notaire dont le montant dépend de la soulte elle-même. Ils sont soumis à un barème régi par l’État, mais peuvent toutefois varier d’une étude à l’autre. Actuellement, les frais sont en général de l’ordre de 7 à 8 % de la valeur de la soulte versée, sauf pour les biens immobiliers neufs et de moins de 5 ans, pour lesquels les frais sont plutôt compris entre 2 et 3 %.

Généralement les frais sont répartis entre les indivisaires.

Comment est calculée la valeur de la soulte ?

Le montant de la soulte est égal à la valeur du bien divisée par le nombre d’indivisaires. Les indivisaires peuvent tomber d’accord, mais cette situation est rare en pratique et il est nécessaire de faire appel à un notaire ou un expert en droit patrimonial qui établira un état liquidatif ou un acte de partage. Il évaluera la valeur du bien immobilier, au jour du rachat, en fonction des prix du marché et tiendra notamment compte des éventuels apports des indivisaires.

Si le bien n’a pas été acheté à l’aide d’un emprunt ou que celui-ci est intégralement remboursé, la situation ne pose pas de souci particulier.

Dans l’hypothèse où le bien immobilier a été acheté par les deux indivisaires à parts égales, la personne qui rachète la soulte doit la moitié de la valeur du bien à l’autre.

Par exemple, si un bien immobilier vaut 400 000 euros au jour du rachat, l’époux souhaitant racheter la part de l’autre conjoint devra lui verser la moitié de sa valeur, soit 200 000 euros au titre de la soulte.

Si le bien a été acheté à l’aide d’un crédit, toujours en cours, il faut tenir compte du montant du capital restant dû. Précisons par ailleurs que le bénéficiaire de la soulte doit s’assurer que le prêt a été désolidarisé. Ainsi, en cas de défaut de paiement du propriétaire du bien qui paie le crédit immobilier, l’établissement bancaire ne pourra pas venir le chercher en tant que caution. L’emprunteur qui se désolidarise devra également résilier l’assurance de prêt immobilier.

Il est vivement conseillé de faire appel à un avocat compétent en droit patrimonial qui estimera le montant de la soulte. En effet, l’estimation est un sujet entrainant régulièrement des querelles entre les ex-conjoints ou entre les membres d’une famille. Faites appel à un avocat qui saura vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches et vous assurer une sortie d’indivision sereine.

Comment financer le rachat de la soulte ?

Si vous disposez de fonds suffisants pour racheter la soulte, il sera alors possible d’effectuer un paiement comptant.

Dans le cas contraire, il est possible de solliciter un crédit immobilier classique, ou un prêt hypothécaire. Ce dernier est judicieux si vous devez financer des travaux ou une prestation compensatoire.

La sortie d’indivision est une période stressante, engendrant des discordes familiales. Afin de vous préserver, il est fortement recommandé de solliciter l’assistance d’un avocat qui vous déchargera de l’ensemble des démarches. Avocats Picovschi, compétent en droit patrimonial depuis plus de 30 ans, s’occupe de vos affaires tout en défendant au mieux vos intérêts.