Quand est-on considéré comme marchand de biens ?

Marchand de biens, une activité qui fait rêver

Est considéré comme un marchand de biens, celui dont l'activité professionnelle consiste à acheter des logements et à les vendre ensuite. Il s'agit notamment :

• de maisons,
• d'immeubles,
• d'entreprises,
• de terrains à construire,
• d'actions de sociétés immobilières telles que les SCI.

Le marchand de biens se distingue de l'agent immobilier par le fait qu'il est propriétaire des biens qu'il vend.

Le statut de cet expert de l'immobilier

Le marchand de biens est considéré comme un commerçant. En effet, cette activité est réputée comme étant liée à la vente. Le marchand de biens est donc tenu de s'inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) afin d'établir des comptes annuels. Pour déterminer si une personne peut être qualifiée de marchand de biens, on se base sur deux critères principaux.

L'exercice habituel

La nature habituelle des opérations est déterminée en fonction du nombre, du rythme, de la nature et de l'ampleur des transactions. La notion d'habitude peut résulter de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même transaction ou de l'activité passée/présente du marchand.

La jurisprudence du Conseil d'État (CE) considère que l'achat d'un immeuble pour le revendre ne constitue pas l'habituel. Cependant, l'achat d'un bâtiment pour le diviser et le revendre par des appartements fait du vendeur un marchand de biens (CE 28 mai 1990 ; 12 juin 1992). De même, celui qui achète et vend six appartements en deux ans est considéré comme marchand de biens (CE 14 octobre 1987).

L'optique spéculative

Ce critère est évalué selon le temps écoulé entre les achats et les reventes, le montant des bénéfices et la situation géographique. L'intention spéculative doit être déterminée à la date d'acquisition des biens immobiliers et non à la date de leur cession. En effet, l'intention de revendre un bien révèle la volonté de réaliser un profit spécifique à l'activité commerciale. Lorsque l'intention n'existe pas, la transaction conserve un caractère civil. L'importance des transactions est aussi prise en compte.

Qu'en est-il de la fiscalité et de la plus-value ?

Comme tout professionnel, le marchand de biens est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est également soumis à la TVA sur ses marges brutes. Elles représentent la différence entre le coût d'achat plus celui des travaux et le prix de revente. Le marchand de biens est exonéré des droits de transfert lorsqu'il revend la propriété dans les 5 ans suivant son acquisition.

En l'absence de revente, l'administration fiscale peut réclamer des droits supplémentaires dont le marchand de biens a été exonéré. Soulignons que les frais d'acquisition sont généralement de l'ordre de 8 %. Ils seront réduits à environ 2 %.

Comment devenir un marchand de biens ?

Pour exercer l'activité de marchand de biens, vous devez disposer d'une contribution suffisante pour réaliser votre première acquisition immobilière. Sur le plan juridique, il convient de créer une entreprise (SARL, EURL, SCI ou SCCV) en fonction de vos projets immobiliers.

Il est primordial de faire appel à un avocat en droit immobilier lorsque vous envisagez d'acheter et de revendre une propriété, même si vous êtes un particulier. Avocats Picovschi vous accompagnera tout au long des transactions immobilières.

Il existe un risque considérable de reclassification de vos opérations immobilières en cas de baisse d'activité sous le statut de marchand de biens, mais également dans le cadre d'un ajustement fiscal. Quand nous conseillons un marchand de biens, nous adaptons la structure juridique pour que notre client profite des règles fiscales les plus avantageuses.

Par ailleurs, en tant qu'experts en droit immobilier, nous assistons aussi les promoteurs. Nous procédons à la mise en place juridique adaptée : constitution d'une SCCV, société civile de construction et de vente. Si vous êtes un marchand de biens, contactez Avocats Picovschi afin de bénéficier d'un accompagnement sur mesure.