Pourquoi créer une SCI ?

Se protéger contre le risque

La gestion du patrimoine du particulier peut être rendue plus aisée notamment en évitant que le système de l’indivision soit appliqué, aussi bien après un décès, qu’après un divorce ou une séparation. Ce schéma permet également aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de celui de leur entreprise.

Le système de la SCI permet de protéger davantage une personne que ne le permet le système de dévolution successorale classique. C’est ainsi le cas lorsqu’une SCI est constituée entre deux époux. Ainsi, une clause des statuts de la SCI peut permettre la continuation de la SCI avec le seul époux survivant. Ceci notamment au cas d’enfants de lits différents, ce système empêchant que les héritiers du concubin décédé ne puissent demander au concubin survivant de quitter le bien.

De ce fait, constituer une SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine, mais également de mieux le répartir, le partage des parts sociales étant bien plus aisé que le partage de biens immobiliers, que ceux-ci soient indivisibles ou totalement épars.

Optimiser et gérer son patrimoine

Constituer une SCI aux fins de transmettre son capital est une véritable opération d’optimisation fiscale, pour laquelle l’aide d’un avocat est fortement conseillée.

En effet, selon le régime fiscal choisi, la transmission d’un immeuble au travers d’une SCI offre la possibilité que la valeur des parts sociales transmises soit prise en compte la déduction du passif de la société. Et avantage supplémentaire, la pratique administrative permet qu’à la valeur des parts sociales transmises soit effectuée une décote. Cette tolérance découle du constat que ces parts sociales ne s’échangent pas sur un marché et ne sont pas aisées à céder à d’autres personnes que les associés.

Néanmoins, il convient de nuancer ce constat. Le choix d’un tel montage ne doit pas être effectué à la légère. En effet, comme tout bon système il comporte quelques inconvénients.

Les inconvénients de la SCI

Par ailleurs, une société étant constituée, un certain nombre d’obligations liées à ce statut devront être respectées, lesquelles entraînent un coût. Ainsi, outre les formalités de constitution, telle la rédaction des statuts ou la publicité, qui peuvent être réalisées par un avocat, la constitution d’une société entraîne des problématiques de gestion, telle que la tenue d’une comptabilité, la réunion d’assemblées générales…

De plus, malgré les avantages fiscaux précités, la cession à titre onéreux d’une part de SCI est imposable puisqu’une plus-value est réalisée. Il est important de noter que les parts prises dans une SCI si elle porte sur des biens immobiliers « non productifs » (qui ne participent pas à l’économie) entrent dans le patrimoine taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

D’autre part, il convient toujours de rappeler à ceux qui s’intéresseraient à un tel montage, que l’immeuble n’appartient en aucun cas aux associés, mais du fait de la constitution d’une SCI la propriété en revient à cette dernière. En tant qu’associé d’une SCI, il n’est possible de se prévaloir que de la propriété des parts sociales. Par conséquent, la liberté de décision quant à l’immeuble, le pouvoir de disposer de celui-ci est moins grand, car les associés doivent s'entendre pour prendre les décisions.

Il faudra donc prendre garde à ce qu’un différend de point de vue ne vienne pas bloquer le fonctionnement de la société et ne nuise aux intérêts initiaux. En tant que professionnels avertis, il est important d’énoncer les avantages et inconvénients d’un tel montage, en gardant à l’esprit que la SCI reste une solution saine pour transmettre ou gérer votre patrimoine. Accompagné d’avocats qualifiés, il est plus aisé d’envisager toutes les solutions spécifiques à votre situation. Avocat Picovschi fort de son expérience, est prêt à entamer ce processus à vos côtés.