Plus-value réalisée sur un bien immobilier reçu en héritage ou par donation : règles à connaître

Succession ou donation : qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la revente d’un immeuble. En fait, il s’agit tout simplement de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.

Toutefois, consécutivement à une donation ou une succession, la plus-value est égale à l’écart constaté entre le prix de la vente immobilière et la valeur vénale déclarée dans l’acte notarié. Celle-ci, qui correspond à la valeur marchande du bien sur le marché immobilier au jour de la succession, est susceptible bien entendu de varier en fonction de l’offre et de la demande, du secteur géographique, de la nature exacte du bien, etc.

Pour mémoire, l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est capitale au regard des conséquences fiscales éventuelles.

En effet, la cession d’un bien immobilier surévalué dans la succession entraîne évidemment des droits d’enregistrement supplémentaires inutiles. À l’inverse, la vente sur la base d’un montant sous-évalué dans la succession risque de conduire en cas de contrôle fiscal successoral à un rappel du montant desdits droits réglés initialement.

Comment déterminer la plus-value en cas de démembrement de propriété ?

En cas de plus-value réalisée sur un bien transmis par héritage ou donation, le prix d'acquisition retenu est donc celui de la valeur du bien à la date de la transmission en faveur de l'héritier ou du donataire, ayant servi de base au calcul des droits de succession ou des droits de donation.

Par conséquent, le point de départ retenu pour le calcul de la durée de détention du bien correspond à la date de la rédaction de l’acte concerné.

Cependant, ce principe d’ordre général exige quelques explications par rapport aux situations particulières qui peuvent survenir, notamment quand les enfants ont hérité du bien en plusieurs fois, par exemple quand l'un des deux parents décède.

Dans cette situation, les héritiers reçoivent d’abord la nue-propriété de la moitié du bien alors que le parent survivant en devient l’usufruitier en conservant la propriété de l'autre moitié du bien. Et au décès du second parent, les héritiers reçoivent la propriété de la seconde moitié du bien.

Dans ce cas, les règles d'évaluation du prix d'acquisition se déterminent comme suit :

• Pour la première moitié du bien reçue dans un premier temps en nue-propriété, le prix retenu est celui de la valeur du bien telle que précisée dans la première déclaration de succession. Le point de départ de la durée de détention de cette fraction du bien est celui de la date du premier décès.
• Pour l’autre moitié du bien reçue, le prix d'acquisition correspond à la valeur mentionnée dans la seconde déclaration de succession. Le point de départ de la durée de détention est alors celui de la date du second décès.

Il est précisé que les droits de succession et les frais de notaire proprement dits sont ajoutés logiquement et en toute légalité au prix d'acquisition du bien.

Comment est calculée la plus-value imposable ?

Comme pour les plus-values immobilières classiques, le gain réalisé sur la cession d’un bien reçu en héritage ou par donation est susceptible de faire l’objet d’un abattement pour durée de détention, au-delà de la 5ème année de conservation.

Dans cette configuration, il est rappelé que le montant de la plus-value imposable est réduit comme suit :

• De la 6ème à la 21ème année de détention du bien : abattements respectifs de 6 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux ; 
• Pour la 22ème année de détention, le montant de la plus-value imposable est encore allégé d’abattements supplémentaires de 4 % au regard de l’impôt sur le revenu et de 1,60 % pour les prélèvements sociaux. 

Au-delà de 22 ans de possession du bien, le contribuable est exonéré d’impôt sur le revenu même s’il reste redevable des prélèvements sociaux jusqu’à la 30ème année de détention avec un abattement de 9 % par an.

Pour mémoire, les gains réalisés à l’occasion de ces opérations immobilières sont imposables respectivement à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

Par ailleurs, le montant des plus-values immobilières imposables (après application éventuelle des abattements pour la durée de détention) supérieur à 50 000 € supporte une taxe supplémentaire progressive entre 2 % et 6 %

Pour répondre à la fois à vos interrogations bien légitimes en amont de la cession de votre bien immobilier et vous éviter des questionnements plus ou moins intempestifs de la part de votre Centre des Finances publiques à la suite du dépôt de la déclaration spéciale n° 2048-IMM-SD, faisant ressortir la plus-value réalisée, n’hésitez pas à faire appel à l’expérience d’Avocats Picovschi, compétent en Droit fiscal immobilier et fiscalité successorale depuis 1988.