Optimisation de la gestion patrimoniale immobilière : bien choisir le régime fiscal de votre SCI

La SCI : outil de gestion de patrimoine immobilier

La SCI constitue un véhicule juridique prisé pour la gestion de patrimoine immobilier. Toutefois, son régime fiscal suscite souvent des interrogations, alimentées par des idées reçues. Contrairement à certaines croyances, la création d'une SCI ne confère pas automatiquement à cette structure un statut de "paradis fiscal", lui permettant d'échapper à l'impôt sur les revenus générés par les biens immobiliers qu'elle détient.

Cependant, la constitution d'une SCI offre la possibilité de structurer et d'isoler un bien immobilier ainsi que les revenus qu'il génère, permettant ainsi une optimisation de la fiscalité associée.

La SCI peut être soumise à deux régimes fiscaux distincts : l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Le choix entre ces deux options repose sur plusieurs critères, notamment la nature des revenus immobiliers, la stratégie patrimoniale de l'investisseur ainsi que ses objectifs à court, moyen et long terme.

SCI à l'Impôt sur le Revenu : une gestion simplifiée et avantageuse pour des revenus locatifs modestes

Le régime de l'IR est généralement préféré par les investisseurs recherchant une gestion simplifiée et une fiscalité avantageuse pour des revenus locatifs modérés.

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IR ?

La SCI à l’IR s’illustre par sa fiscalité avantageuse pour les faibles revenus, sa transparence fiscale et sa simplicité de gestion :

• Les associés de SCI peuvent bénéficier du régime micro-foncier (si les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 € annuels) ou du régime réel, qui permet la déduction des charges et amortissements à hauteur de 10 700 € (article 156 du Code général des impôts).
• Les revenus de la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, au prorata de leurs parts sociales. La SCI elle-même ne paie pas d'impôt, mais les associés sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• Contrairement à la SCI soumise à l'IS, celle relevant de l'IR n'a pas d'obligations comptables lourdes et n'a pas à produire de bilan annuel, allégeant ainsi la gestion administrative.

Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IR ?

En cas de cession d'un bien immobilier, les plus-values immobilières sont imposées selon le régime des particuliers. Bien que des abattements pour durée de détention existent, la taxation des plus-values peut être relativement élevée à court terme, notamment pour les biens détenus depuis moins de 6 ans.

Le taux global d'imposition atteint 36,2 %, comprenant l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %).

Les abattements sur l’IR comme sur les prélèvements sociaux ne commencent qu’à partir de la 6e année. Après 30 ans, la plus-value immobilière qui relève de la fiscalité des particuliers est totalement exonérée.

Outre l’inconvénient inhérent à l’imposition des plus-values, il y a également un risque de requalification fiscale.

En effet, si la SCI exerce une activité commerciale, notamment en location meublée ou de courte durée (exemple : Airbnb), elle peut être requalifiée en société commerciale soumise à l'IS, avec des conséquences fiscales importantes (article 206 du Code Général des Impôts).

SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) : une stratégie de capitalisation à long terme

La SCI à l'IS est fréquemment choisie par les investisseurs souhaitant optimiser la gestion de leur patrimoine sur le long terme, notamment en termes de capitalisation et de réinvestissement des bénéfices.

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS vous offre un taux d’imposition avantageux sur les premiers bénéfices et vous permet d’amortir les biens et d’optimiser la capitalisation.

• En 2025, les sociétés soumises à l'IS bénéficient d'un taux réduit de 15 % sur les premiers 42.500 € de bénéfices, offrant un levier fiscal intéressant. Une fois ce plafond atteint, c’est le taux normal de l’IS qui s’applique sur les bénéfices qui dépassent 42.500 euros.
• Il est possible d'amortir les biens immobiliers, permettant de réduire le résultat imposable et, par conséquent, l'impôt à payer.
• L'IS permet de différer l'imposition des bénéfices, ce qui est avantageux pour les investisseurs souhaitant réinvestir leurs profits afin de se constituer un patrimoine immobilier conséquent sans subir une forte fiscalité immédiate.

Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IS ?

En cas de revente d'un bien, la plus-value est soumise au régime fiscal des sociétés, moins favorable que celui des particuliers, notamment en raison de l'amortissement comptable.

Par ailleurs, en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes, ces derniers seront soumis à une double imposition : d'abord à l'IS sur les bénéfices réalisés au niveau de la SCI, puis à l’IR au moment de leur distribution éventuelle aux associés. Cela peut avoir un impact sur la rentabilité des investissements réalisés dans le cadre de la SCI. Cependant ce phénomène de double imposition n'est pas automatique et ne se réalise qu’au moment de la distribution de dividendes.

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Le choix entre l'IR et l'IS dépend principalement de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

L'IR est recommandé pour générer des revenus locatifs modestes tout en bénéficiant d'une gestion allégée.

L'IS est plus adapté aux investisseurs qui ont une stratégie de capitalisation à long terme et qui cherchent à réduire l’imposition immédiate sur les bénéfices, notamment par des projets d’investissement qui génèrent des charges déductibles importantes. Ce régime est aussi pertinent pour ceux qui envisagent des projets de réinvestissement ou de développement immobilier sur le long terme.

Finalement, le choix du régime fiscal IR ou IS applicable à une SCI doit être effectué après une étude approfondie de votre situation financière, de vos objectifs d’investissement. Il n’existe pas de solution unique pour tout le monde.

En raison de la complexité des enjeux fiscaux et de l'impact du choix fiscal peut avoir sur la rentabilité de votre investissement, il est vivement conseillé de consulter un avocat fiscaliste.

Avocats Picovschi vous accompagne dans l'optimisation de votre stratégie fiscale et patrimoniale