Non-renouvellement du bail commercial : faites valoir vos droits

Bail commercial : que faut-il savoir ?

Le bail commercial est défini comme un contrat immobilier par lequel le bailleur loue à un locataire un local affecté à son activité professionnelle.

La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans, mais les parties peuvent convenir d'une durée plus longue. Il ne prend pas fin automatiquement. Les deux parties (locataire et bailleur) sont donc susceptibles de demander son renouvellement en respectant une procédure précise. À l'issue de cette période, vous bénéficiez, en tant que locataire, d'un droit au renouvellement du bail qui vous permet de poursuivre votre activité dans les mêmes locaux. Le bailleur peut néanmoins être amené à s'opposer à la reconduction du bail commercial pour diverses raisons.

A noter que si personne ne se manifeste, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée.

Le refus de renouvellement du bail commercial et ses conséquences sont notamment encadrés par les articles L 145-14 à L 145-30 du Code de commerce. Le bailleur qui refuse de reconduire le contrat qui vous lie lorsqu'il arrive à son terme doit, en principe, vous verser une compensation financière, appelée indemnité d'éviction. Le bailleur peut toutefois être exonéré du paiement de cette somme dans certains cas.

Demande de renouvellement du bail commercial par le locataire

En tant que locataire, vous devez demander le renouvellement du bail commercial au propriétaire dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.

Votre demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intermédiaire de commissaire de justice.

Elle doit notamment comporter les mentions figurant à l’article L145-10 du Code de commerce, à savoir : « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Dans quels cas le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour divers motifs parmi lesquels :

• Des motifs graves et légitimes à votre encontre (non-paiement des loyers, défaut d’exploitation du fonds, changement de destination non autorisé) ;
• La construction ou reconstruction de l’immeuble existant ;
• La démolition de l’immeuble en cas d’insalubrité ou de vétusté.

Sachez qu’en cas de refus sans motif légitime, le bailleur devra vous verser une indemnité d'éviction afin de compenser le préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail commercial.

Refus de renouvellement du bail commercial : demandez une indemnité d'éviction

En l’absence de motif légitime, le bailleur qui s'oppose au renouvellement de votre bail commercial doit vous dédommager. L'alinéa 2 de l'article L 145-14 du Code de commerce prévoit une indemnité d'éviction qui vise à compenser la perte de la propriété commerciale. En plus de tenir compte de la valeur marchande de votre fonds de commerce, celle-ci est déterminée suivant les usages de votre profession. L'indemnité d'éviction peut être également complétée par des frais normaux de réinstallation et de déménagement. À cela s'ajoutent les coûts et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire bailleur arrive à prouver que le préjudice est moindre.

Vous devez remplir les critères du droit au renouvellement du bail commercial pour bénéficier d'une compensation en cas de non-reconduction de votre contrat de location. Les conditions impliquent :

• l'existence d'un local ou immeuble (objet du contrat),
• l'immatriculation au RNE et au RCS à la date de délibération de l'acte de congé,
• l'exploitation effective du fonds de commerce au cours des 3 dernières années précédant la date de prolongation ou d'expiration du bail commercial. Cette condition devient caduque si vous avez des motifs de non-exploitation légitimes.

Vous avez le droit de rester dans les locaux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction et pendant 3 mois après le versement. Une indemnité d'occupation des lieux vous sera tout de même exigée selon les conditions du bail expiré, à votre départ. Le bailleur a la possibilité de revenir sur sa décision en vous accordant finalement un renouvellement du contrat de location. Univoque, ce droit de repentir peut être exercé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n'est valable que lorsque vous occupez toujours les lieux. En effet, selon l’article L145-58 du Code de commerce, « Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

Quel est le montant de l’indemnité d’éviction ?

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction, nous pourrons à vos côtés négocier avec le bailleur ou à défaut saisir le tribunal compétent.

A noter que pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction, il convient de distinguer 2 cas.

En cas de fonds appelé à disparaître

En tant que locataire, si le refus de renouvellement du bail commercial entraîne la perte de votre clientèle, vous bénéficierez d'une indemnité principale « dite de remplacement ». Elle est souvent liée aux caractéristiques irremplaçables des lieux et à la perte de l'emplacement exploité. L'indemnité d'éviction est dans ce cas déterminée en fonction de votre secteur d'activité commerciale ou selon les modalités et les usages dans votre profession.

On peut donc dire qu'elle correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. Le montant du versement peut être défini par le résultat, le chiffre d'affaires ou encore les recettes. Il revient au juge de choisir la méthode qui lui semble la plus équitable. D'autres indemnités accessoires peuvent également s'ajouter. On distingue entre autres :

• les frais administratifs,
• la perte du stock,
• les indemnités de rupture du contrat de travail du personnel de l'entreprise,
• les frais d'acquisition d'un nouveau droit au bail ou d'un autre fonds de commerce,
• la perte d'exploitation,
• les frais liés à la réinstallation et au déménagement, etc.

N'hésitez pas à demander l'expertise de notre cabinet d'avocats pour une meilleure appréhension de l'indemnité d'éviction et pour sécuriser votre entreprise.

Si le fonds est transférable

Dans la mesure où le local d'exploitation n'a pas un grand impact sur la conservation de votre clientèle, le fonds de commerce peut être donc transféré. L'indemnité principale accordée dans ce cas est dite « de transfert » ou « de déplacement ». La jurisprudence prend en compte l'état locatif du marché sur le quartier et la nature de votre activité pour évaluer la possibilité de réinstallation. L'indemnité d'éviction s'apparente ainsi à la valeur du droit au bail.

Elle est déterminée sur la base d'une méthode spécifique. La différence s'effectue entre le montant du loyer à payer en cas de renouvellement du bail (avec un loyer plafonné) et la somme à régler en vous installant dans un nouveau local. Un coefficient de capitalisation est appliqué suivant la commercialité de l'emplacement et votre activité. Les indemnités accessoires prévues dans le cas du fonds appelé à disparaître sont aussi valables. À cela s'ajoutent la compensation pour la perte partielle de clientèle et le dédommagement pour le paiement d'un double loyer.

Avocats Picovschi pour faire face au refus de renouvellement de votre bail commercial

Vous n'arrivez pas à vous entendre sur le montant d'indemnité d'éviction avec votre bailleur ? Le propriétaire du local abuse de ses droits ? Vous n'avez reçu aucune offre d'indemnité d'éviction pour le refus de renouvellement de votre bail commercial ? Autant de situations qui peuvent nécessiter un recours judiciaire devant le tribunal. Le délai pour vous retourner contre la décision du bailleur étant très court, vous gagnerez à vous confier à des experts.

Avocats Picovschi est un cabinet compétent en matière des contentieux des baux commerciaux. Nous mettons ainsi notre expertise au service de la sécurisation de votre activité et du développement de votre entreprise. En cas de refus de renouvellement de votre bail commercial, nous pouvons négocier et à défaut effectuer un recours judiciaire devant le tribunal où se situe le local concerné afin d'obtenir une indemnisation d'éviction raisonnable.

Contactez-nous sans attendre pour préparer votre défense et régler les contentieux avec votre bailleur dans le cadre d'un non-renouvellement de bail commercial.