Louer son local commercial à son franchiseur : intérêts et risques

Il arrive fréquemment que le franchiseur propose à son franchisé de lui louer le local dans lequel l'activité commerciale sera exercée. Le franchiseur endossera dans ce cas également le rôle de bailleur. Cette option est-elle intéressante ou au contraire problématique pour le franchisé ?

La location du local à son franchiseur

Le candidat à la franchise peut trouver certains avantages à louer son local commercial directement au franchiseur. Il s'épargne ainsi le travail de recherche du local, et généralement celui-ci est déjà adapté à l'exercice de l'activité. Cependant, un arrêt du 30 juin 2010 de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation illustre les interférences entre contrat de bail et contrat de franchise, et doit conduire le locataire-franchisé à faire preuve d'une certaine prudence.

En l'espèce, un bailleur-franchiseur avait décidé de résilier le contrat de franchise avec son locataire-franchisé. Ce contrat prévoyait que le franchisé avait l'obligation d'exploiter une activité commerciale déterminée, celle de vente de parfums et cosmétiques dans les lieux loués, et ce sous l'enseigne du franchiseur.

Le contrat de franchise ayant été rompu, le locataire-franchisé en avait déduit qu'il ne pouvait continuer à exercer son activité de vente de parfums et cosmétiques. Il avait donc décidé de demander la résiliation du bail au bailleur-franchiseur aux torts exclusifs de ce dernier, dans l'espoir d'obtenir une indemnité d'éviction.

La rupture du contrat de franchise n’entraîne pas celle du contrat de bail

La Cour de cassation, cependant, jugeait que « quels qu'aient été les liens d'interdépendance entre les deux contrats, il n'en résultait pas pour autant que la décision du franchiseur de mettre fin au contrat de franchise ait constitué une circonstance assimilable à un congé ou à une résiliation du bail du fait du bailleur et qu'elle ne caractérisait pas non plus de la part de celui-ci un manquement à ses obligations, non plus qu'une faute propre à justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts ».

La Cour retient que le franchiseur avait laissé l'ex-franchisé dans les lieux loués et n'avait commis aucun manquement en tant que bailleur. Elle en déduit que la locataire aurait pu solliciter une déspécialisation, soit amiable, soit judiciaire en cas de refus de l'activité exercée dans le local loué.

La déspécialisation permet à un locataire de demander l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires à l'activité prévue par le bail, ou même l'exercice d'une activité complètement différente, si le contexte économique le justifie.  

Par conséquent, malgré les interférences entre le contrat de franchise et le contrat de bail, la Cour considère que la rupture du contrat de franchise ne devait pas nécessairement entraîner la rupture du contrat de bail. Elle retient qu'il était possible pour le locataire franchisé de trouver une issue à cette situation : la déspécialisation du fonds… Quitte à, pour cela, demander la nullité de la clause imposant au locataire d'exercer sous l'enseigne du franchiseur. Le locataire-franchisé ne pourra donc pas demander la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur-franchiseur.

Le franchisé devra donc faire preuve de vigilance au moment de la négociation du contrat de bail, en s'assurant une porte de sortie en cas de rupture du contrat de franchise. Dans cette optique, l'assistance d'un avocat compétent ne peut qu'être profitable sur le long terme.