Les litiges liés aux transactions immobilières

Les problèmes liés à la transaction immobilière

Avant la vente

Vendeur ou acquéreur, vous devez être très vigilant à ce stade du processus car de nombreux problèmes peuvent y survenir.

En tant que vendeur, vous devez remplir certaines obligations à l’égard du futur acquéreur. Lors de la signature de l’acte définitif de vente, le vendeur doit remettre au notaire en charge de la transaction, une série de diagnostics immobiliers concernant le bien. Ces différents diagnostics permettent ainsi à l’acheteur d’acquérir le bien sans réserve et ont valeur de garantie. Si le vendeur ne communique pas les diagnostics, l’acheteur a alors la possibilité de suspendre, voire d’annuler la vente en cours.

Autre point important : les servitudes. Une servitude est un droit établi sur un immeuble ou un terrain au profit d’un autre bien. Le propriétaire du bien en question pourra en profiter ou la respecter. Ainsi, avant la signature du compromis de vente, il est donc important d’analyser précisément le titre de propriété afin de ne pas passer à côté d’une éventuelle servitude.

Enfin, si des modifications au moyen de travaux ont été apportées au bien immobilier objet de la vente (travaux d’extension, de ravalement, remplacement de fenêtre…), l’acquéreur doit en être informé afin de minimiser le risque de futurs conflits qui pourraient naître.

Après la vente

Une promesse unilatérale de vente ou un compromis étant toujours signé en amont de la signature définitive, vous laisse croire que vous êtes à l’abri de tous problèmes. Or, de nombreux litiges post-actes peuvent apparaitre une fois la vente définitive conclue. C’est le cas notamment :

• Des vices cachés (vices dont l’existence antérieure à la vente était inavouée et qui sont donc découverts après la vente). Le vendeur est tenu de la garantie contre les vices cachés à l’égard de l’acheteur. Dans ce cas, la preuve de l’existence des vices cachés devra être rapportée (attestations, devis de remise en état…). L’acheteur a ainsi 2 ans à compter de la découverte du vice pour mettre en œuvre la garantie.  

Du mesurage Carrez : depuis la loi Carrez du 18 décembre 1996, l’acte de vente doit impérativement mentionner la surface du logement. Si la surface du bien n’est pas indiqué dans l’avant-contrat, l’acheteur peut alors en demander la nullité avant la signature de l’acte authentique. Toutefois, si le bien intéresse toujours l’acheteur, il peut demander que la mention de la surface réelle soit insérée dans l’acte authentique, afin que l’opération juridique soit valide. Il est fréquent que la surface habitable ne corresponde pas exactement à celle déterminée dans l’acte. Dans ce cas, vous aurez un an pour agir avec l’aide d’un avocat.

Les problèmes liés à la construction de biens immobiliers

Des litiges peuvent également apparaître lors de la construction d’un bien immobilier que ce soit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou lors d’un contrat de CCMI (contrat de construction de maison individuelle).

Pour les Contrats de Construction de Maison individuelle ou CCMI

Le plus gros litige pouvant naître est celui lié à votre relation avec le constructeur. Malgré le caractère très règlementé du CCMI, les litiges font florès.

• C’est le cas par exemple, lorsque des clauses obligatoires ne sont pas mentionnées au contrat, L’article L 231-2 du Code de la construction dispose des mentions obligatoires requises dans le contrat CCMI. Doivent notamment figurer dans le contrat, la garantie de livraison, les conditions suspensives, le prix ainsi que l’échelonnement des paiements ou encore le contrat d’assurance dommage-ouvrage.
• C’est le cas également lorsque certains éléments ne sont pas joints au contrat. Des documents annexes doivent être joints directement au contrat CCMI comme la copie du permis de construire, les plans de la construction ou encore une notice descriptive des caractéristiques techniques de la construction.

Sachez qu’il existe deux catégories distinctes de contrats CCMI qui ne vont pas obéir aux mêmes règles de droit : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

Les litiges pourront également apparaitre lors de la livraison du bien avec la découverte de malfaçons. Si tel est le cas, il est alors indispensable de les lister et de les notifier dans le procès-verbal de réception afin que l’entreprise en charge des travaux puisse procéder aux réparations dans les plus brefs délais. Si la découverte de malfaçons intervient après les travaux, il faut alors en alerter l’entreprise par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de silence de la part de l’entreprise, une mise en demeure sera nécessaire pour enjoindre à l’entreprise d’effectuer les réparations en lui imposant des délais. En dernier recours, une action en justice peut être engagée.

Pour la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ou VEFA

Il s’agit de l’acquisition d’un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore terminée. Le litige le plus fréquent est lié à la livraison. Souvent, c’est un retard qui va donc être à l’origine de votre mécontentement. Il faut savoir que le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard sont mentionnés dans le contrat : ainsi, le retard se calcule à compter de la date supposée de livraison. En cas de retard, l’acquéreur a la possibilité de demander des dommages et intérêts au promoteur en charge des travaux en apportant des preuves du préjudice subi.

Quoi qu’il en soit, la mauvaise foi ne doit jamais être votre alliée, tout comme la négligence. La diligence sera donc le maître mot qui devra vous guider tout au long du processus de la transaction.

En la matière, il est essentiel pour l’avocat de disposer non seulement des compétences juridiques requises, mais également et peut être plus encore, de véritables connaissances techniques en construction qui en fera l’interlocuteur crédible pour toutes les parties concernées. Les connaissances et l’expérience en droit des Assurances sont également un atout majeur pour mener à bien ce type de dossier.

Avocats Picovschi, compétent en matière de droit de la construction depuis plus de 30 ans et disposant d’une expérience acquise auprès de nombreux institutionnels (assureurs, Fédération Française du Bâtiment), vous assiste et vous accompagne pour tous litiges relatifs aux transactions immobilières auxquels vous pourriez faire face.