Les excès de la défiscalisation immobilière : le point de vue de l'avocat
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Les lois de défiscalisation dans l’immobilier peuvent paraitre intéressantes pour un acquéreur potentiel, mais elles ne présentent pas que des avantages. Dans certains cas, l’immobilier défiscalisé peut être source d’arnaques et de contentieux. Avocats Picovschi revient sur les excès de la défiscalisation immobilière.
Certains dispositifs comme celui de la loi Demessine, ou plus récemment celui de la loi Duflot remplacé par le dispositif Pinel, ont pour objectif de relancer un certain secteur immobilier en développant le financement par des particuliers, par exemple pour augmenter l’offre de logements à louer sur le marché. Cependant, de nombreux particuliers sont victimes des vices engendrés par ces promesses d’optimisation de leurs investissements.
En son temps, la loi Demessine proposait une réduction d’impôt, pour tout investissement effectué avant le 31 Décembre 2010, pouvant aller jusqu’à 25% de l’investissement sur 7 ans, à condition d’investir dans une résidence de tourisme, implantée dans une zone définie et de la mettre en location pendant neuf ans minimum. Face à la crise du logement, le dispositif Duflot, remplacé par le dispositif Pinel, a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs destinés à la location. Il a d’ailleurs été prolongé en 2018, jusqu’en décembre 2021.
Profitant de ces offres, plusieurs sociétés, dont une, leader de la défiscalisation, ont vendus des logements à des particuliers. Elles les contactaient en leur faisant miroiter les avantages de la défiscalisation…L’investisseur achetait un logement, sa gestion locative et les assurances pour loyers impayés ou vacance. Ces sociétés concevaient et vendaient des programmes tout en sachant que le marché de l’immobilier était saturé dans la ville en question. La demande de logement était faible, le propriétaire ne réussissait pas à louer son bien dans le délai de douze mois et ne bénéficiait donc pas de la défiscalisation. Certaines entreprises antidataient les baux afin d’être dans le délai et faisaient jouer l’assurance loyers impayés.
Le concept de ces entreprises étant « on s’occupe de tout » et la construction étant souvent loin du domicile du propriétaire, nombreux propriétaires n’ont pas visité le chantier et n’ont jamais vu leurs biens. Ces biens faisaient parfois l’objet de malfaçons dissuadant alors les locataires potentiels de louer.
Le directeur des études et de l'observatoire immobilier du Crédit foncier, a fait une étude pointant les excès dans une soixantaine de villes. Il incitait à ne pas investir dans ces villes car l’offre était trop importante.
Les banques et les notaires sont pointés du doigt. Les banques débloquaient des prêts à des particuliers pour investir dans des villes figurant sur la liste des marchés saturés ou proches de la saturation. Quant aux notaires, la Cour de Cassation, dans un arrêt du 30 avril 2009, a estimé que repose sur le notaire un devoir de conseil en matière d'opérations de défiscalisation immobilière pouvant donner lieu à des dommages et intérêts en cas de faute ou manquement de sa part.
Par ailleurs, ne pouvant mettre le bien en location, certains propriétaires ont souhaité vendre, mais le bien ayant été surévalué, ils ne pouvaient le vendre qu’à un prix vraiment inférieur au prix d’acquisition.
Alors comment éviter les pièges de la défiscalisation ? Il faut faire attention lors de l’achat ou de la construction d’un bien immobilier ! Plusieurs paramètres sont à prendre en considération notamment la localisation du bien et l’état du marché. Il est recommandé de se rendre sur le chantier pour prendre connaissance d’éventuelles malfaçons. Des solutions existent pour vous défendre mais il est important de se protéger en amont en effectuant des vérifications ou en étant accompagné par un expert en droit immobilier.
Recourir à un avocat, expert en fiscalité immobilière, permet d’acheter en toute confiance et d’éviter les pièges et arnaques de certaines sociétés de défiscalisation. Avocats Picovschi vous informe et vous assiste dans vos contentieux immobiliers.
Commentaires des lecteurs d'Avocats Picovschi
Internaute le 12/05/2015
Bonjour. Je vous contact pour témoigner d'un désastre humain pour beaucoup de propriétaires sur un placement toxique dans l'immobilier en défiscalisation sur des résidences de tourisme de la Loi Demessine. J'ai investi dans un appartement en montagne dans les alpes du sud à la station des Orres en 2006 par l'intermédiaire de la société X, le siège se trouve à Lyon. Depuis l'ouverture des deux résidences en 2008, nous en sommes à ce jour à notre quatrième exploitants, ce dernier nous paye partiellement nos loyers, des retards de versement aussi, nos résidences ne sont pas entretenues correctement par cet exploitant. Mes loyers en 2008 le montant s'élevait à 594 euros, aujourd'hui il me verse 220 euros, le bail commercial d'origine n'est pas respecté. Devant cette injustice, j'ai décidé de prendre un avocat pour attaquer la société X qui m'a vendu cet appartement pour un manque d'informations sur les risques d'un tel investissement. Ma procédure se poursuit depuis cinq années, je suis en appel après avoir gagné le premier jugement. Actuellement, je suis poursuivi ainsi que les autres propriétaires de nos deux résidences en assignation pour vétusté de la part de notre exploitant. Le monde à l'envers, il ne paye pas nos loyers, il n'entretient pas nos résidences, elles sont dégradées par des groupes, il est responsable de l'état et du bon fonctionnement de nos résidences. Il nous assigne pour baisser de nouveau les loyers, puis retarder l'échéance de son expulsion. Il nous doit quatre mois de loyers, ne respecte pas l'avenant signé avec sa société, etc... Nous lui avons proposé de faire une sortie à l'amiable, pas de réponse, l'assignation passe au tribunal de Gap le 23 mai 2015. Je suis endetté sur un investissement bafoué dès le départ, un produit toxique, une tromperie manifeste, bien ficelé par le promoteur, le vendeur, les exploitants, certaines banques. Le prix de vente a été surélevé à l'origine, du coup le montant du loyer aussi, le premier exploitant ne pouvait tenir avec des montants élevés et soit il demandait une baisse des loyers ou il partait, sinon l'affaire passe en justice. Je voudrais dénoncer cet injustice, des millions de personnes se sont fait avoir, ils se trouvent comme moi dans une situation précaire sans être responsable. Cet exploitant assigne d'autres résidences, il pratique de la même façon qu’avec nous, le tribunal doit pouvoir mettre fin à cette procédure stupide et expulser cette société pour du bon, pour que l'on puisse reprendre nos résidences en main. Je suis usé moralement et financièrement, peut-on trouver une solution? J'ai besoin d'aide, merci beaucoup. Je veux dénoncer à travers ce témoignage pour éviter des nouveaux investisseurs abusés par les lois de défiscalisation. Le montant de mon loyer a été divisé par deux, même en dessous, je ne peux me séparer de cet exploitant car je suis lié pour 9 années ½ avec ma défiscalisation, sinon j'ai un redressement fiscal. Cette loi est mal faite pour les propriétaires, pour se séparer de l'exploitant nous sommes obligés de passer par la justice, puis ensuite de changer d'exploitant avec une baisse des loyers. Il faut dénoncer cette arnaque, pour éviter des drames, car beaucoup de monde se trouve dans le désespoir. Nous sommes dépourvus, notre investissement est un gouffre financier, en sachant que nous sommes des consommateurs dans l'immobilier pour la croissance de notre pays, des professionnelles abusent les lois du gouvernement pour leur profit. Puis-je avoir la procédure pour me sortir de ce guêpier. Mes sincères salutations.
Avocats Picovschi le 21/11/2024
Cher Monsieur, Nous vous remercions de l’intérêt que vous portez à notre site. Nous vous confirmons, s’il en était besoin, disposer des compétences nécessaires à la gestion du problème que vous nous présentez. Cabinet d’avocat sur Paris depuis 25 ans, nous traitons de nombreux dossiers relatifs à l’investissement immobilier. L’un de nos Avocats compétents en matière de droit immobilier peut être interrogé plus avant dans le cadre d’une consultation au cours de laquelle il pourra, au-delà des informations, vous délivrer un vrai conseil. Si vous souhaitez recourir à ce service, nos Attachées d’information se tiennent à votre disposition au 01 56 79 11 00 pour organiser cela. Nous vous prions d’agréer, Cher Monsieur, l’expression de nos sincères salutations.