Le rapport de l’avantage indirect consenti à un héritier

L’héritier habitant les lieux est-il redevable d’une dette à la succession ?

Dans un arrêt récent du 2 mars 2022, les juges de la première chambre civile de la Cour de cassation (Cass., Civ. 1ere, 2 mars 2022, 20-21.641) ont dû répondre à des questions sur le sujet.

En l’espèce, une mère avait l’usufruit d’un bien immobilier et ses deux fils détenaient la nue-propriété. Un de ses deux fils habitait le bien à titre personnel et professionnel, sans verser de loyer, mais en prenant à sa charge les dépenses d’entretien et d’amélioration. En 2015, lors du décès de l’usufruitière, de nombreuses difficultés sont apparues quant au règlement de cette succession.

Selon l’article 843 du Code civil, tout héritier, même ceux ayant accepté la succession à concurrence de l’actif net, doit rapporter à leurs cohéritiers tout ce qu’ils ont reçu de la part du défunt, sauf dispense de rapport.

Dans cet arrêt, l’héritier nu-propriétaire occupait le logement à titre gratuit, ce qui pour la Cour d’appel constitue un avantage indirect. Pour contester cette décision, l’occupant a démontré avoir pris en charge d’importants travaux lors de son entrée dans les lieux, ce qui aurait permis à l’usufruitière de réaliser une économie substantielle.

La Cour de cassation a estimé que les travaux entrepris par l’occupant n’étaient pas nécessaires pour que le bien puisse être mis en location. De ce fait, l’usufruitière s’est appauvrie en subissant la perte des loyers qu’elle aurait touchés en mettant le bien en location. L’occupant est donc redevable d’une indemnité de 261 536.49 euros à rapporter dans la succession de la défunte. Seules les réparations d’entretien sont déduites du montant des loyers dus à la succession.

En tant que nu-propriétaire, l’occupant est responsable des « grosses réparations » et non des « réparations d’entretiens ». En effet, en matière d’indivision, les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire peut-il bénéficier d’un mandat tacite avec l’usufruitier du bien immobilier ?

Selon l’article 815-12 du Code civil, l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis a le droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou par décision de justice.

Les juges de la Cour d’appel ont estimé que le frère de l’occupant était le gestionnaire de l’indivision du bien immobilier car celui-ci avait réalisé des travaux d’entretien sur un bien étant à la fois démembré et en indivision. Le nu-propriétaire non-occupant a considéré qu’il existait entre lui et l’usufruitière du bien et entre lui et le nu-propriétaire occupant, un mandat tacite couvrant les actes d’administration.

Néanmoins, les juges de la Cour de cassation ne sont pas du même avis que les juges de la cour d’appel. Dans cet arrêt, les juges considèrent que le frère non occupant ne pouvait pas recevoir un mandat tacite de son frère indivisaire puisque les travaux d’entretien font partie de la responsabilité de l’usufruitière et non du nu-propriétaire. De plus, l’usufruitière et le nu-propriétaire non occupant ne peuvent pas être indivisaires, car leurs droits sont de nature différente. La relation nu-propriétaire et usufruitier appartient au démembrement et non à l’indivision.

Quelle est la différence entre l’indivision et le démembrement ?

Le démembrement de propriété à la différence de l’indivision, permet à l’usufruitier du bien de l’exploiter en le mettant en location afin d’en tirer des profits ou bien de l’occuper jusqu’à son décès ou jusqu’à la date prévue de fin du démembrement. Le nu-propriétaire quant à lui ne perçoit pas les revenus locatifs du bien et n’est pas redevable au paiement des impôts. Il deviendra, lors du décès de l’usufruitier, ou à la fin du démembrement, propriétaire du bien en pleine propriété.

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien. Leurs parts respectives sont divisées selon le nombre d’indivisaires. Les indivisaires ont des contraintes de gestion étant donné qu’ils ont tous les mêmes droits. La principale contrainte est la gestion du bien indivis. Dans ce cas, il est conseillé d’avoir recours à un gestionnaire d’indivision afin qu’il puisse s’occuper de la gérance et de procéder aux différents actes nécessaires.

Seul un avocat aguerri pourra soulever les arguments pertinents pour défendre au mieux vos droits.

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