Le non-respect des conditions suspensives par l’acheteur

SOMMAIRE

Quelles conditions suspensives possibles dans un compromis de vente ?
Quels risques pour un acheteur qui ne respecte pas le compromis de vente ?
Comment récupérer le dépôt de garantie en cas de rupture du compromis de vente ?
Peut-on rajouter une clause suspensive quand le compromis est déjà signé ?
Pour résumer : le compromis de vente est un engagement

Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur et le vendeur signent d’un commun accord un compromis de vente. Au bout de trois mois, ils seront convoqués par le notaire pour signer l’acte authentique et finaliser la transaction. Cette période de carence laisse le temps au notaire de rassembler des documents et permet aux collectivités de faire valoir leur droit de préemption si elles le souhaitent. De son côté, l’acheteur se penche sur les clauses suspensives intégrées au compromis. Que se passe-t-il en cas de non-respect des conditions suspensives ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous informe et se tient à vos côtés en cas de contentieux.

Quelles conditions suspensives possibles dans un compromis de vente ?

La mention du prêt immobilier fait toujours partie des clauses suspensives d’un compromis de vente si l’acquéreur doit y recourir. En inscrivant cette clause suspensive, l’acheteur se donne le droit de sortir de la transaction sans sanctions en cas de refus de prêt. Il a un délai de deux mois à compter de la signature du compromis de vente pour souscrire un emprunt. Les modalités du crédit doivent être inscrites dans le compromis : durée de l’emprunt souhaitée, taux d’intérêt estimé. Si la banque refuse le prêt, ou propose un prêt qui n’est pas conforme aux attentes de l’acheteur, il peut faire jouer la clause suspensive pour annuler le compromis. Pour les acheteurs ayant les fonds nécessaires et ne souhaitant pas d’emprunts, une déclaration manuscrite le mentionnant doit être jointe au compromis. De même il peut arriver qu’un acheteur décide de ne pas intégrer cette condition suspensive lorsqu’il a déjà un accord de sa banque pour le prêt afin de présenter un meilleur dossier que les autres acquéreurs potentiels au vendeur.

L’obtention du crédit immobilier n’est pas la seule clause suspensive que l’acheteur peut inscrire dans le compromis de vente. Les conditions suspensives peuvent être :

L’obtention d’une demande de permis de construire ou de permis d’aménager
L’obtention d’un changement de destination du bâtiment
L’obtention d’une autorisation de travaux
L’attente d’un devis avec abandon de la vente s’il excède un certain montant
L’attente des résultats d’un diagnostic non obligatoire
La condition de réussir à vendre un autre bien immobilier pour financer l’achat du nouveau (vente en cascade)

L’acheteur doit bien réfléchir aux clauses qu’il souhaite inscrire dans le compromis de vente. Elles seules lui permettent de se rétracter sans sanctions financières au-delà du délai légal de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

Quels risques pour un acheteur qui ne respecte pas le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un acte légal encadré par le Code civil. Il revêt un caractère obligatoire. Selon l’article 1589 du Code civil : « le compromis de vente vaut vente ». La signature de l’acte authentique est finalement une simple formalité d’exécution. Le compromis n’est pas non plus un engagement total, mais seulement si des clauses suspensives l’accompagnent.

La promesse de vente comporte une clause définissant les conséquences de la défaillance de l’une des parties. Le vendeur et l’acheteur sont tous les deux tenus par ce contrat. Notez que l’acheteur dispose toutefois d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis. Passé ce délai, si l’acheteur décide de se rétracter pour d’autres raisons que les clauses suspensives, il risque des sanctions.

Face à un acheteur qui se désiste, le vendeur a deux solutions. Il peut renoncer à la vente et demander des dommages et intérêts, ou il peut demander la vente forcée. Forcer la vente est une longue procédure et le bien immobilier concerné ne pourra pas être remis sur le marché avant la décision du juge. Dans la plupart des cas, le vendeur se contente des dommages et intérêts pour une rupture du contrat à l’amiable. Le vendeur n’est pas obligé de réclamer des dommages et intérêts. La promesse de vente peut devenir caduque lors d’un accord amiable faisant l’impasse sur les sanctions financières.

Comment récupérer le dépôt de garantie en cas de rupture du compromis de vente ?

Le compromis de vente est généralement accompagné d’un dépôt de garantie. L’acquéreur est invité à verser une avance d’environ 5 à 10% de la somme finale. Ce n’est pas obligatoire, mais fréquemment pratiqué. C’est une protection demandée par le vendeur, mais le pourcentage peut être négocié si l’acquéreur le trouve trop élevé. Le dépôt de garantie est détenu par le notaire. Si l’acheteur annule la vente en faisant valoir une clause suspensive, alors il récupère la totalité de son dépôt.

Nous avons vu que si l’acheteur ne respecte pas le compromis et annule la vente hors clauses suspensives, le vendeur peut lui réclamer des dommages et intérêts. Dans cette situation, le dépôt de garantie peut être séquestré par le notaire dans l’attente d’une décision de justice, si le vendeur souhaite être indemnisé.

Peut-on rajouter une clause suspensive quand le compromis est déjà signé ?

Il est possible de demander un avenant au compromis de vente. Cet avenant n’a pas pour effet de retarder la vente, mais prend seulement en compte des changements de situation divers. Il mentionne avec exactitude les points du compromis qui sont modifiés et ceux qui restent inchangés.

Les modifications du compromis de vente peuvent être plus ou moins importantes. Elles peuvent intégrer des points qui remettent en cause la vente (éléments substantiels) et d’autres qui ne fragilisent pas l’engagement de l’acheteur (éléments non substantiels).

Les modifications substantielles sont celles qui remettent en cause la vente : une erreur sur la superficie, la découverte d’une servitude, la présence d’amiante, la modification du prix, etc. Ce sont la plupart du temps des faits qui sont découverts après la signature et qui peuvent remettre en cause légitimement l’engagement de l’acheteur. Il est intéressant de savoir qu’en cas de modifications essentielles, l’acquéreur dispose à nouveau d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l’avenant au compromis de vente.

Les modifications non substantielles concernent surtout un allongement des délais, pour l’obtention d’un prêt par exemple. Les délais de signature peuvent tout à fait être repoussés de plusieurs semaines voire de plusieurs mois, si les deux parties sont d’accord. Notez que la bonne foi du vendeur est exigée. Si l’acquéreur a simplement besoin d’un délai pour négocier auprès des banques, un juge pourra difficilement décider qu’il contrevient à son engagement et qu’il doit verser des dommages et intérêts.

C’est le notaire qui rédige toutes les transactions immobilières, compromis de vente ou avenant au compromis.

Pour résumer : le compromis de vente est un engagement

Signer un compromis de vente n’est pas une chose anodine. Seules les clauses suspensives permettent à l’acquéreur de s’y soustraire sans risque de sanctions. Mieux vaut donc bien réfléchir aux différentes clauses et discuter de tout cela avec votre agent immobilier, votre notaire ou le vendeur. L’avenant au compromis de vente ne permet pas d’ajouter n’importe quelles clauses oubliées, il obéit à des besoins bien spécifiques.

Nous avons évoqué les obligations de l’acheteur, mais il y en a aussi pour le vendeur. Le vendeur est tout autant engagé que l’acquéreur par le compromis. Les modalités ne sont pas tout à fait les mêmes. Le vendeur ne dispose pas par exemple d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. S’il renonce à la vente, il peut lui aussi être poursuivi par l’acquéreur pour forcer la vente et réclamer des dommages et intérêts. Le compromis de vente est donc un engagement mutuel qui vaut pour les deux parties.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous assiste en cas de contentieux avec un acheteur qui se serait rétracté en dehors des conditions prévues ou qui aurait tout fait pour que les conditions suspensives ne se réalisent pas.

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