Le contrat de promotion immobilière

Contrat de promotion immobilière : définition

Le contrat de promotion immobilière est défini à l’article 1831-1 du Code civil, repris à l’article L221-1 du Code de la construction et de l’habitation.

« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une  personne dite "promoteur immobilier" s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. »

En d’autres termes, le promoteur immobilier agit en vertu d’un mandat conclu à titre onéreux pour le maître d’ouvrage. Il va alors accomplir tous les actes nécessaires à la réalisation d’un programme de construction, incluant ainsi les opérations juridiques, administratives et financières. Le contrat de promotion immobilière implique donc plus d’obligation qu’un simple contrat de construction dans la mesure où le promoteur va aussi devoir supporter les fonctions incombant en principe au maître d’ouvrage. D’ailleurs, il est tenu à une obligation de résultat, ce qui lui impose de respecter ses objectifs de délais, de prix et de qualité prévus au contrat.

Plus précisément, et tel que défini par la fédération des promoteurs immobiliers, le promoteur immobilier est celui qui « en prenant l’initiative d’un programme immobilier, et en assumant les risques financiers, administratifs et commerciaux de ce projet, rassemble de nombreux acteurs pour concevoir, réaliser et livrer un programme immobilier : depuis le bornage du terrain par le géomètre-expert jusqu’au service après-vente, en passant par les banques, les notaires, les bureaux d’études, les entreprises, mais aussi des designers ou des artistes ». Cette description rejoint aisément la définition doctrinale du promoteur comme « l’agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles neufs afin d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes ».

Le promoteur immobilier propose donc ses services au maître d’ouvrage qui souhaite réaliser un programme immobilier et s’engage à recourir à des tiers pour édifier un immeuble au nom et pour le compte du maître d’ouvrage.

Les actes du promoteur engagent le maître d’ouvrage, mais seulement au titre du mandat spécial qui a été conclu entre eux. Le maître d’ouvrage sera donc tenu d’exécuter tous les engagements qui ont été contractés en son nom par le promoteur.

La qualification de « mandat d’intérêt commun » par le législateur a pour conséquence l’impossibilité pour le maître d’ouvrage de révoquer le promoteur sans motif. À défaut de justification, la révocation du promoteur lui ouvre droit à une indemnisation. Cette qualification a aussi eu pour but de souligner le caractère hybride de la mission du promoteur, le contrat comportant aussi bien des éléments de mandat que de louage d’ouvrage.

Il est important de bien distinguer ce type de contrat de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, dans ce dernier cas, le promoteur agit pour son propre compte, il est propriétaire du terrain. En revanche, dans le cadre du CPI, le promoteur agit bien au nom et pour le compte du maître d’ouvrage, qui est propriétaire du terrain. Le maître d’ouvrage est donc partie à l’acte passé par le promoteur.

Pour cette dernière raison, le CPI ne s’apparente pas non plus en principe à la sous-traitance. Sa définition implique cependant une conception mixte du rôle du promoteur puisqu’il est investi d’une mission à la fois de mandataire et de locataire d’ouvrage.

Risque de requalification en contrat de louage d’ouvrage

En principe, le promoteur doit agir en respect des missions délimitées par son mandat. À ce titre, on considère que le maître d’ouvrage investit le promoteur d’un mandat général et que pour les actes sortant de ce champ le promoteur doit obtenir un mandat spécial.

S’il outrepasse ses missions et passe des actes non conformes au mandat, le promoteur peut être considéré comme locateur d’ouvrage et ainsi engager sa propre responsabilité pour les actes conclus en dépassement du mandat, le maître d’ouvrage étant alors déchargé de toute responsabilité.

Un autre cas emportant la qualification de louage d’ouvrage est celui dans lequel le promoteur joue aussi le rôle de constructeur, c’est-à-dire réalise lui-même une partie du programme de construction. 

Attention, donc, car le droit de la sous-traitance est susceptible de s’appliquer dans ces deux cas de figure et le maître d’ouvrage peut alors, à certaines conditions fixées par la jurisprudence, être visé par une action directe en paiement de la part des sous-traitants ayant contracté avec le promoteur. Cette action directe est strictement conditionnée par la loi.

Règles applicables : distinction selon le secteur dans lequel le contrat intervient

Pour toutes les constructions d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage mixte (professionnel et habitation), le législateur a prévu un régime spécial, ce pourquoi on parle de secteur protégé du logement. Ainsi, des règles spécifiques s’appliquent (articles L222-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation) en plus des dispositions générales. Ces règles sont d’ordre public, ce qui signifie qu’on ne peut y déroger.

A contrario ce régime protecteur est écarté pour toutes les autres constructions, à savoir par exemple lorsque le mandant est une société d’économie mixte (SEM). En effet, ces règles spécifiques sont supplétives. Autrement dit, les parties peuvent y déroger de manière contractuelle. Il n’y a donc aucune règle de forme particulière à respecter. Dans cette hypothèse, seules les dispositions générales sont applicables. Ces règles se trouvent dans le Code civil et sont retranscrites dans le Code de la construction et de l’habitation aux articles L221-1 et suivants.

La conclusion du contrat de promotion immobilière

Le régime protecteur de ce type de contrat se traduit principalement par le formalisme auquel est soumis le contrat de promotion immobilière. À ce titre, il faut nécessairement qu’il s’agisse d’un écrit, qui doit être publié au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) et dans lequel doivent figurer des mentions obligatoires à peine de nullité (article L222-3 du Code de la construction et de l’habitation). Par exemple, les caractéristiques techniques du bâtiment à construire doivent être définies avec le plus de précisions possibles ; les éléments participants à la détermination du prix ou encore la garantie apportée par le promoteur doivent figurer sur l’écrit.

Tous les autres cas de construction n’étant pas soumis au régime spécifique, aucune règle de forme particulière n’est à respecter.

À noter que le maître d’ouvrage a la possibilité de céder les droits et les pouvoirs qu’il détient dans le cadre du programme. Dans cette hypothèse, le contrat se poursuit entre le cessionnaire et le promoteur immobilier.

L’exécution du contrat de promotion immobilière

Le promoteur doit donc se charger de toutes les opérations :

• juridiques : négocier et signer les différents contrats avec les entreprises ;
• administratives : préparer l’opération de construction dans son entier (par exemple, faire la demande de permis de construire, faire assurer l’ouvrage…) ;
• financières : le promoteur peut, lorsque cela est expressément prévu dans le contrat, avoir pour mission de rechercher des financements pour le compte du maître d’ouvrage.

À titre d’exemple, le promoteur peut ainsi conclure des contrats, recevoir les travaux (à la place du maître d’ouvrage) ou encore procéder à tous les actes qu’exige la réalisation du programme de construction (articles 1831-2 du Code civil et L221-2 du Code de la construction et de l’habitation). Il est finalement investi d’une double mission caractéristique de la qualification de contrat de promotion immobilière, à savoir faire réaliser la construction et en gérer l’accomplissement.

En outre, dans le cadre du régime protecteur, le promoteur doit présenter des garanties de bonne exécution permettant de couvrir un éventuel dépassement de prix qui prend fin lorsque sa mission est terminée, à savoir à l’achèvement de l’immeuble. Généralement, elles prennent la forme d’un cautionnement ou d’une ouverture de crédit.

Le promoteur immobilier est également tenu de souscrire une police d’assurance de responsabilité décennale ainsi qu’une police d’assurance dommages-ouvrages.

Quant au maître d’ouvrage, celui-ci n’a qu’une seule obligation à exécuter, à savoir le paiement du prix convenu dans le contrat. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, à savoir dans le secteur protégé, le paiement du prix est échelonné, et ce en fonction de l’avancée des travaux.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier et de la construction depuis plus de 30 ans, se tient à votre disposition en cas de contentieux relatif à un contrat de promotion immobilière.

Sources : articles 1341-3, 1831-1 à 1831-5 et 1988 du Code civil, articles L111-31, L221-1 à L221-5, L222-1 et suivants et R222-9 du Code de la construction et de l’habitation, articles 12 et 13 de la loi du 31 décembre 1975, JOAN 13 juin 1971.