Le bail commercial dans le cadre d'une liquidation judiciaire

Résiliation du bail commercial : que fait le liquidateur judiciaire ?

Votre locataire connait des difficultés financières insurmontables et le redressement n’est plus possible. Son entreprise se trouve alors en état de cessation des paiements et fera l’objet d’une liquidation judiciaire. L’avenir vous inquiète et vous vous demandez quel sera le devenir du bail commercial et si vous pouvez récupérer votre local ?

Dès que la liquidation judiciaire est ouverte, le juge doit nommer un liquidateur qui va devenir votre nouvel interlocuteur. Si l’ouverture d’une liquidation judiciaire n’entraine pas la résiliation automatique du bail commercial, le liquidateur a lui le pouvoir de se prononcer sur le contrat de bail.

Le liquidateur peut choisir de maintenir le bail. Le bailleur ne pourra ni s’y opposer, ni demander la résiliation de plein droit. Cependant, il ne sera pas lésé de cette situation puisque le règlement des loyers est effectué au comptant chaque mois. Le recours à un avocat est nécessaire en cas de défaut de paiement puisque le liquidateur engage sa responsabilité. En effet, lorsque le liquidateur judiciaire décide de poursuivre le contrat de bail, il doit s'assurer qu'il disposera des fonds suffisants pour vous payer les loyers et charges à échéance.

Le liquidateur judiciaire peut également décider de mettre fin au bail commercial, dans ce cas il avertit le bailleur et la résiliation prend en principe effet au jour où le bailleur en est informé (article L641-12 du Code de commerce).

Il convient alors de préciser qu’en tant que bailleur vous pouvez également, dans certains cas, demander la résiliation du bail commercial. Votre avocat vous accompagnera dans toutes les démarches afférentes à ce type de procédure qui est strictement encadré par le législateur.

La résiliation du contrat en cours pour des dettes antérieures

Au terme de l’article L 145-45 du Code de commerce, l’ouverture d’une liquidation judiciaire pour le titulaire d’un bail commercial n’entraîne pas automatiquement la résiliation de ce contrat. En effet, le législateur autorise seulement la résiliation dans des cas spécifiques. De plus, certaines formalités sont exigées afin d’éviter que le propriétaire du local commercial ne soit lésé dans ses droits. En tant que bailleur, vous vous avez donc tout intérêt de vous faire assister par un avocat en droit des entreprise en difficulté.

En principe le propriétaire d’un local commercial n’a pas de liberté sur le sort du bail quant à sa continuité ou son arrêt. L’article L641-12 du Code de commerce permet cependant au bailleur de demander la résiliation judiciaire ou de faire « constater la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ». Attention, il faudra toutefois veiller au respect des délais ! Une telle action ne peut être intentée que dans un délai de trois mois à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il est donc important de contacter un avocat compétent en la matière rapidement afin de constituer votre dossier et de ne pas laisser passer les délais vous permettant de sortir de cette situation problématique. Passé ce délai de trois mois, vous ne pourrez plus demander la résiliation du bail.

Il convient en outre de préciser que cette résiliation est strictement encadrée par le législateur et la jurisprudence puisqu’elle concerne uniquement les causes antérieures au jugement d’ouverture. Ainsi, dans un arrêt du 28 mai 2002, la Cour de cassation a considéré que « les causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire (…) ne peuvent concerner que des obligations autres que le paiement d'une somme d'argent » (Cass.com 28 mai 2002 n°98-14259). Un bailleur pourrait par exemple demander la résiliation de plein droit de son bail commercial pour inexécution des réparations locatives, des déclarations au RCS ou pour dégradations des lieux.

Si vous avez connaissance de difficultés financières de votre locataire, contactez un avocat ! Il pourra vous aider à y voir plus clair et à anticiper l’avenir.

La résiliation du contrat en cours pour des dettes postérieures

Les règles sont différentes dès lors qu’il s’agit des dettes postérieures au jugement d’ouverture. Dans ce cas, le bailleur a une marge de manœuvre plus large pour la résiliation du bail commercial, bien qu’il ne puisse décider seul de sa continuité ou de son arrêt.

En effet, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas d’inexécution de certaines obligations contractuelles. L’article L641-12 du Code de commerce ouvre la possibilité au bailleur de demander la résiliation judiciaire ou faire « constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire ». Une telle demande ne pourra en revanche intervenir avant un délai de trois mois qui commence à courir le jour du jugement d’ouverture.

Pour résumé, le bailleur ne peut récupérer son local commercial si son locataire est en liquidation judiciaire sauf si certaines obligations contractuelles ne sont pas respectées. Ne restez pas dans l’incertitude quant au sort du bail commercial ! Le recours à un avocat compétent en matière d’entreprises en difficulté est nécessaire pour mettre fin à cette situation. Avocats Picovschi, compétent en droit des entreprises en difficulté, vous aide non seulement à y voir plus clair, mais également à demander la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés.