La fiscalité du marchand de biens

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le marchand de biens est une personne dont la mission principale est d'acquérir des biens immobiliers dans l'optique de les revendre. Il réalise cette transaction de façon répétitive et habituelle. Il est rémunéré sur l'excédent de prix obtenu à l'issue de la vente. L'activité d'un marchand de biens peut être exercée à titre privé, ou dans le cadre d'une activité professionnelle.

Lorsqu'une personne réalise de nombreuses opérations d'achat revente d'immeubles, elle peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. De manière générale, un marchand de biens effectue une importante opération de vente tous les 6, 10, ou 18 mois. Par conséquent, il est invité à bien gérer les plus-values générées par une opération jusqu'à la réalisation de la prochaine vente.

Pour déterminer un marchand de biens, il faut se baser évidemment sur un certain nombre de facteurs.

L'exercice habituel

Pour obtenir le statut de marchand de biens, vous devez prendre l'habitude de réaliser cette activité. Le caractère habituel est apprécié selon le nombre, le rythme, la nature, ainsi que l'importance des opérations.

Par exemple, lorsque vous procédez à l'acquisition d'un immeuble pour le vendre ensuite en bloc, cela ne caractérise pas particulièrement l'habitude.

En revanche, l'acquisition d'un immeuble qui est divisé, puis revendu par appartement est une manifestation de l'habitude. Dans ce cas, vous pourrez avoir le statut de marchand de biens du fait de l'exercice habituel.

Il en est de même pour un particulier qui, en 2 ans, réalise l'acquisition et la vente de 6 appartements.

L'importance des opérations

De manière générale, il n'y a pas de règles particulières. Dès lors, vous pouvez être considéré comme étant un marchand de biens si vous réalisez 2 ou 3 opérations d'acquisition et de revente de biens.

L'intention spéculative

Elle est appréciée sur la base des délais qui séparent les achats des reventes, mais aussi en fonction de la situation géographique, et du montant des profits réalisés.

Une personne qui acquiert un bien pour le conserver réalise un placement. Or, l'intention spéculative suppose que la personne qui acquiert le bien doit avoir, à l'origine, pour but de réaliser une vente.

Concrètement, l'intention spéculative doit être visée, non pas à la date de cession des biens, mais plutôt à la date d'acquisition. La volonté de vendre suscite le désir d'obtenir un gain, ce qui est la base de toute activité commerciale. Sans celle-ci, la vente a simplement un caractère civil.

Marchand de biens : comment sont imposés les bénéfices ?

Lorsque vous exercez l'activité de marchand de biens, vous réalisez évidemment des bénéfices. De façon technique, on parle ici de marge brute. La raison est toute simple. Contrairement à un simple investisseur, vos bénéfices ne seront pas imposés après chaque vente, mais plutôt à la fin de chaque exercice fiscal. Vous n'avez donc aucun moyen de savoir à l'avance le montant de l'imposition, tant que l'exercice fiscal est toujours en cours.

En ce qui concerne les bénéfices réalisés par un marchand de biens, il s'agit du prix de vente moins le prix d'acquisition ajouté à d'autres frais. Il peut s'agir des frais de :

• compatibilité,
• notaire,
• géomètre,
• coaching,
• conseils juridiques,
• artisans,

Plusieurs autres charges peuvent être ajoutées à ces différents frais. C'est notamment le cas des frais de déplacement, d'abonnement internet, de restauration, de téléphone.

Les bénéfices obtenus seront alors imposés à l'impôt sur les sociétés. Le barème appliqué est de 15 % jusqu'à 38 200 € de bénéfices. Au-delà, il passe à 28 %.

En cas de complications relatives à vos impôts dans le cadre de vos activités de marchand, vous pouvez faire appel à notre cabinet. En dehors du droit de l'immobilier, nous sommes également experts en droit fiscal. Nos avocats se chargeront de vous fournir l'assistance nécessaire. Prenez rendez-vous avec notre équipe dès maintenant pour bénéficier de nos conseils avisés.

La fiscalité des plus-values immobilières du marchand de biens ?

Avant toute chose, il importe de rappeler ce qu'est une plus-value immobilière. Il s'agit en réalité de la différence positive qui existe entre le prix d'acquisition et le prix de revente d'un bien. Vous obtenez donc des plus-values seulement lorsque vous vendez plus cher les biens préalablement achetés. En tant que spécialiste de la gestion immobilière, un marchand de biens ne doit normalement pas réaliser de pertes sur une vente.

Que vous exerciez comme étant une SASU, une SARL, ou une SAS, ou même une EURL, votre objectif reste le même : réaliser des bénéfices. Comme les commerçants, et les chefs d'entreprises, et même les particuliers, vos revenus ne sont pas exemptés d'une imposition. Vous devez vous soumettre à l'obligation fiscale qui vous incombe en tant que marchand de biens. La taxe sur les plus-values réalisées après une activité dépend du statut que vous avez au regard de l'administration.

Le cas du marchand de biens selon la fiscalité

Lorsque l'administration fiscale estime que vous avez le statut de marchand de biens, les plus-values que vous avez réalisées dans le cadre de votre activité sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'imposition est effectuée au taux marginal de l'impôt sur le revenu de 45 %, maximum, auquel il est ajouté des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il peut donc s'agir d'une fiscalité très forte lorsque vous avez le statut de marchand de biens selon l'autorité fiscale.

Toutefois, vous avez la possibilité de réduire le montant de vos impôts. Il vous suffit de mettre en place une structure efficace pour l'exercice de l'activité de marchand de biens. Vous pouvez par exemple créer une société, en l'occurrence une SARL, afin d'imposer la plus-value à l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu. Pour l'accomplissement de ce genre de formalités, il est toujours plus avisé de solliciter l'accompagnement d'un avocat compétent en la matière. Nos experts dans le domaine de l'immobilier vous aideront dans toutes vos démarches relatives à l'activité du marchand de biens.

Le cas du marchand de biens non reconnu par la fiscalité

Lorsque vous n'êtes pas marchand de biens, l'administration fiscale impose votre revenu ou gain suivant le régime des plus-values des particuliers. Le taux appliqué est de 19 %. À cela viennent s'ajouter les prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %..

Dans ce cas de figure, il faudra vous assurer de votre statut, car si l'autorité fiscale découvre plus tard que vous êtes marchand de biens, les conséquences peuvent être désastreuses. Elle peut vous requalifier de marchand de biens. Cela implique qu'en plus de la taxation au taux de 19 % et des prélèvements sociaux, vous devez vous acquitter d'une nouvelle taxation au taux marginal de l'impôt sur le revenu ajouté à d'autres prélèvements sociaux. Pour éviter toutes ces déconvenues, choisissez clairement votre statut.

Par ailleurs, si vous mettez le bien en location, avant de procéder à sa vente, vous devrez payer des impôts sur les loyers perçus. Selon la forme juridique de votre société, vous pourrez être assujetti à la taxation à l'impôt sur les sociétés, ou sur le revenu.

Marchand de biens : tout savoir sur la TVA applicable

Depuis l'entrée en vigueur d'une réforme de 2010, la TVA sur marge des marchands de biens n'est plus appliquée de façon obligatoire. Ce point mérite d'être souligné, car jusqu'à aujourd'hui, de nombreuses personnes continuent de croire que la TVA sur marge est toujours celle appliquée à l'activité d'un marchand de biens. En ce qui concerne la TVA en vigueur, deux situations sont à distinguer.

Opération de rénovation légère

Le marchand de biens acquiert un bien qui a plus de 5 ans. Après des travaux de rénovation, il procède à sa revente. Sauf option, la vente n'est soumise à aucune TVA. Quant à la TVA sur les travaux, elle n'est pas récupérable.

Opération de rénovation lourde

Dans ce cas, le marchand de biens acquiert un bien ayant de plus de 5 ans. Il réalise des travaux de rénovation lourde, avant de le revendre. La vente est soumise à la TVA sur le prix total. De plus, la TVA sur les travaux peut être récupérée.

On parle de rénovation lourde lorsque les travaux rendent à neuf :

• la plupart des fondations,
• la plupart des façades hors ravalement,
• la grande partie des éléments porteurs,
• les 6 éléments du second œuvre pour 2/3 au moins de chacun d'eux.

Pour éviter d'éventuels conflits avec l'administration, constituez un dossier prouvant le type de rénovation que vous avez réalisé. Vous pourrez aussi avoir besoin du savoir-faire du cabinet d'Avocats Picovschi à ce niveau.

Pour éviter de vous retrouver dans des situations conflictuelles avec l'administration fiscale, l'idéal est de vous faire accompagner par Avocats Picovschi. Notre profonde maîtrise des procédures vous permettra d'éviter des déboires. Nous vous offrons également nos conseils durant tout l'exercice de votre activité de marchand de biens. N'hésitez pas à solliciter notre expertise.