La fiscalité des SCPI

S’agissant des résultats versés aux porteurs de part

Les résultats des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers lorsque les porteurs des parts sont des personnes physiques. Aussi, ces revenus sont imposés selon les règles des revenus fonciers : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Avant de rejoindre les autres revenus pour être soumis au barème progressif, les revenus fonciers bruts doivent être réduits de certaines charges.

Ce revenu foncier imposable est déterminé en déduisant les charges des revenus locatifs bruts (taxe foncière, taxe d’habitation, certaines dépenses de travaux, intérêts d’emprunts, etc.). Lorsque les charges excèdent les recettes, un déficit foncier peut être créé. Il s’imputera alors sur le revenu global de l’année à hauteur de 10 700 euros, et ensuite, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Lorsque les parts sont détenues par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les résultats de la SCPI sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun et obéissent aux règles propres à cet impôt.  

Les avantages fiscaux

Investir dans une SCPI peut ouvrir droit à certains avantages fiscaux. Parmi eux, nous pouvons notamment citer les réductions d’impôt dites :

- « Malraux » permettant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 000€ par an pendant une période de 4 ans et ;

- « Pinel » lorsque la souscription des parts de SCPI a été réalisée au plus tard au 31 décembre 2022.

À côté de cela, l’investissement par des personnes physiques dans des parts de SCPI peut ouvrir droit aux dispositifs dits « Périssol » et « Besson ». Ceux-ci consistent notamment à accorder une déduction fiscale résultant de l'amortissement du bien pour le calcul du revenu foncier imposable.

La cession des parts de SCPI

La cession des parts de SCPI peut être soumise à différents régimes en fonction de la qualité du porteur des parts. Lorsque le porteur des parts est une personne physique qui agit dans un cadre non-professionnel, c’est le régime des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu qui s’applique. Dans ce cas, la plus-value éventuellement constatée sera soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% après application, le cas échéant des abattements pour durée de détention. À l’inverse, la moins-value n’est pas déductible.

Lorsque les parts sont détenues par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les plus-values dégagées par la cession des parts rejoignent le résultat courant et sont ensuite soumises à l’impôt sur les sociétés. Après avoir été déterminé selon les règles de cet impôt, le résultat est en principe taxé à 25%.    

Les parts de SCPI au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Comme son nom le laisse entendre, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes physiques détenant ou plusieurs biens immobiliers dont la valeur nette, après déduction de certaines dettes (notamment pour l’acquisition du bien), excède 1,3 million d’euros.

Les biens détenus indirectement par une ou plusieurs sociétés sont également concernés par cet impôt.  

Aussi, les parts de Société civile de placement immobilier entrent dans l’assiette de l’IFI et leur valeur « immobilière » doit être déclarée.

Cette valeur représentative des actifs immobiliers taxable à l’IFI peut être calculée selon des modalités différentes en fonction de la SCPI. Les éléments du calcul ne seront pas les mêmes selon que la SCPI est à capital variable ou fixe, ou que les parts puissent s’échanger sur un marché secondaire ou non.

La valeur pour l’IFI est généralement transmise chaque année aux porteurs des parts par le gestionnaire afin de leur permettre de remplir leur déclaration fiscale.

Quelle que soit votre problématique en matière de SCPI, Avocats Picovschi pourra vous accompagner grâce à ses avocats fiscalistes compétents en la matière.