La clause d'échelle mobile du bail commercial

Qu'est-ce qu'une clause d'échelle mobile ?

La clause d'échelle mobile est une clause par laquelle les parties à un contrat de bail commercial (bail 3-6-9) prévoient les termes de révision du montant du loyer. Elle ouvre droit à une révision automatique du montant du loyer commercial en cours. Cette révision s'effectue sur base d'un indice économique et d'une périodicité donnée.

Les indices économiques les plus utilisés pour ces opérations sont l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ils peuvent être remplacés en cours de bail à travers la signature d'un avenant.

Il peut cependant arriver que le bail ne prévoie aucune possibilité de changement d'indice et que l'une des deux parties s'oppose à toute modification. Dans ces cas, c'est la clause de réévaluation triennale qui s'applique.

Quelles sont les conditions de validité de la clause d'échelle mobile ?

Il faut tout d'abord que la clause soit écrite de manière claire et intelligible. Le non respect de cette exigence peut engendrer l'écartement de la clause par le juge judiciaire ou le juge des loyers en cas de contentieux.

À cette règle, la Cour de cassation a rajouté deux éléments de validités très déterminants. La validité de la clause est subordonnée au caractère réciproque des variations du loyer. Cela signifie qu'il est impossible de prévoir que la clause ne joue qu'à la hausse. Ensuite, la période de variation indiciaire ne doit, en aucun cas, excéder 10 % du loyer commercial sur la durée écoulée entre deux indexations.

Lorsque ces conditions sont scrupuleusement respectées, elle devient automatiquement valable et s'impose en cas de contentieux. De même, dans le cas où les parties n'appliqueraient pas la clause préalablement prévue au contrat, il sera possible d'en faire une application rétroactive. Ces différentes conditions de validité ne s'apprécient qu'au jour de la conclusion du bail commercial.

Au regard des exigences de la rédaction de ces clauses, il est recommandé de solliciter l'accompagnement juridique d'un avocat. À cet effet, vous pouvez faire appel au cabinet Avocats Picovschi. Situé à Paris, le cabinet est compétent dans la rédaction de tout type de contrat de bail et la gestion de tout contentieux y afférant.

Quelles sont les différences entre la clause d'échelle mobile et la révision triennale ?

Il existe plusieurs différences entre la révision triennale et la cause d'échelle mobile. La première est basée sur le fait que la révision triennale ne peut avoir lieu qu'après 3 années révolues, depuis la précédente fixation du loyer. Contrairement à cette dernière, la clause d'échelle mobile fait varier le loyer plus fréquemment.

La deuxième différence repose sur l'indice. En réalité, la révision triennale est plafonnée par la variation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Cependant, elle ne s'applique que si la valeur locative est inférieure à ce plafond. En revanche, la clause d'échelle mobile produit comme effet la fixation automatique du loyer au niveau résultant de la variation de l'indice préalablement choisi.

La révision triennale est légale et non conventionnelle, alors que le mécanisme de la clause d'échelle mobile est conventionnel. En réalité, les parties choisissent librement de le prévoir dans l'acte. Toutefois, il peut arriver qu'une clause prévue dans le bail commercial ne fasse pas référence au caractère automatique de la révision du loyer. Dans ce cas de figure, elle risquera d'être interprétée comme une référence à la révision triennale. Il en est de même pour les cas où la clause renvoie aux dispositions légales applicables. Dans ces cas aussi, elle risque d'être qualifiée de révision triennale et non de clause d'échelle mobile.

Le rôle de l'avocat dans la rédaction du bail commercial

Le bail commercial répond à des démarches préalables ainsi qu'à des délais légaux de procédure stricts dont l'inobservation peut conduire à la nullité du contrat. C'est pourquoi l'assistance d'un cabinet d'avocats comme Avocats Picovschi est indispensable.

Avec plus de 30 ans d'expérience, nous apportons à notre clientèle un accompagnement juridique sur mesure dans la rédaction de tout contrat de bail commercial. Notre rôle en tant qu'avocat en bail commercial est aussi de vous assister pour la bonne exécution de votre contrat de bail. L'avocat compétent en bail commercial a également pour rôle de vous conseiller pour éviter que vous tombiez sur le coup de la loi. À cet effet, il vous alerte sur les clauses importantes à rédiger et à respecter.

Une connaissance minutieuse des baux commerciaux est requise pour articuler les clauses et pour défendre au mieux les parties. Avec l'accompagnement d'un avocat, la rédaction est par ailleurs particulièrement soignée. Étant conscient que le contrat de bail est généralement conclu pour une longue période, l'avocat ne laissera échapper aucun détail subtil. Enfin, il peut pareillement assister la ou les parties qui le souhaitent dans le renouvellement d'un bail, sa cession ou sa rupture.