Investissement immobilier en résidence de tourisme : quel régime fiscal ?

Principes du mécanisme et avantages fiscaux

Les résidences spécialisées dans le secteur du tourisme se développent de plus en plus car elles constituent une opportunité pour les Français et étrangers qui veulent à la fois réaliser un investissement locatif de qualité en profitant de semaines à la mer ou à la montagne sans passer par le coût de nuitées en location ou en hôtel. Ce type de résidences est géré par des sociétés spécialisées.

Pour que l’hébergement soit considéré comme labellisé « résidence de tourisme », le bien immobilier concerné doit offrir un minimum d’équipements et de services communs tels que la restauration, l’accueil, un service de ménage et de location de linge. Cette liste n’est pas restrictive et de manière générale, plus le classement de la résidence de tourisme est élevé, plus la gamme des offres et services est étendue.

Le propriétaire dispose de la jouissance de sa résidence secondaire pour une durée de huit semaines par an aux termes d’un bail commercial le liant avec l’exploitant de la résidence touristique.

Celui-ci s’engage à laisser le bien immobilier en l’état et à assurer les dépenses d’entretien au lieu et place du propriétaire qui en contrepartie, s’engage à le donner en location pour une durée minimale de neuf ans.

Parmi les avantages fiscaux, l’investissement en résidence de tourisme permet déjà de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du prix HT du bien immobilier (plafonné à 300 000 €), pour une durée de 9 ans.

En cas de non-respect de l’engagement de location, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession du logement.

La rupture de l’engagement peut être due au fait que l’exploitant lui-même ne puisse plus se trouver en mesure de louer l’appartement et que son successeur, si successeur il y a, est dans l’incapacité de reprendre le bail à son tour jusqu'à la fin de la période couverte par l’engagement. Dans ce cas, le Service des impôts des particuliers (SIP) territorialement compétent est en droit de procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt accordée.

Par ailleurs, l’investissement locatif dans une résidence de tourisme ouvre droit à un régime très favorable en matière de TVA.

Lors de l’acquisition de son bien immobilier, le propriétaire est exonéré de la TVA égale à 20% du prix total du logement.

Cependant, pour profiter pleinement de cet avantage et ne pas être contraint de devoir reverser la TVA au prorata de la période au cours de laquelle il détenait le bien concerné, le propriétaire doit conserver son bien pendant 20 ans ou le revendre après 9 ans avec une continuité du bail commercial.

Malgré des conditions très encadrées par le Législateur, le régime fiscal des investissements immobiliers en résidence de tourisme apparaît globalement intéressant.

Gare aux envies de vouloir défiscaliser au maximum

Par « les temps qui courent » et plus particulièrement avec Bercy à la recherche de rentrées d’argent pour limiter l’aggravation de la dette publique, il convient d’évoquer les risques que peut entraîner cette optimisation fiscale.

Bien entendu, le contribuable lambda qui acquiert « à la sueur de son front » un petit appartement dans le cadre du dispositif fiscal de faveur pour se donner les moyens de passer quelques semaines à la mer ou à la montagne en évitant de payer une location, etc.  se trouve en général en mesure de justifier des modalités de financement de son acquisition.

A contrario, le problème se pose si vous décidez de « ratisser large » en effectuant deux ou trois belles opérations immobilières dans le seul but à l’évidence, de faire de la défiscalisation pour de la défiscalisation tel un « professionnel » en la matière.

Dans cette hypothèse, si c’est parfaitement votre droit de profiter des dispositions législatives avantageuses en faveur de l’investissement locatif touristique, entourez-vous d’un maximum de conseils et de précautions pour que vos opérations soient parfaitement cadrées et sécurisées. En effet, cette niche fiscale est surveillée étroitement par la Direction générale des Finances publiques (DGFIP) au même titre que d’autres aussi alléchantes … qui conduisent parfois à bien des déboires pour le contribuable mal inspiré et/ou mal conseillé.

A minima, sachez que même si votre dossier est totalement en règle, le montant total de vos acquisitions immobilières constitue à coup sûr un facteur déclenchant pour un contrôle fiscal. En d’autres termes, vous êtes alors le « portait robot-type » du contribuable susceptible de faire l’objet d’un examen contradictoire de situation fiscale personnelle (ESFP), d’autant plus évidemment si les ressources apparentes de votre foyer fiscal semblent incompatibles avec le financement des opérations en cause.

En conclusion, si vous avez opté pour un investissement immobilier dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, soyez rigoureux et vigilant pour être à même de respecter vos diverses obligations déclaratives (au titre des bénéfices industriels et commerciaux ainsi qu’au regard de la TVA) par rapport à l’encaissement des loyers générés par ce système propre aux résidences de tourisme. Et attendez-vous un jour ou l’autre à devoir justifier dans le cadre d’un ESFP, de l’origine des fonds vous ayant permis de réaliser ces beaux investissements immobiliers.

Si vous vous retrouvez dans cette situation, ne vous privez pas de l’assistance technique et stratégique d’un Avocat fiscaliste expérimenté à l’occasion de ce contrôle particulièrement inquisitorial que représente un examen contradictoire de situation fiscale personnelle.

Pour sa part, Avocats Picovschi implanté à Paris 17ème et habitué depuis 1988 à défendre ses clients lors de tous types de procédures fiscales a la prétention mesurée de pouvoir protéger vos intérêts avec un maximum d’efficacité … et de réussite.