Investir dans l'immobilier aux Etats-Unis : les pièges à éviter

En matière d’investissement immobilier, la France et les Etats-Unis sont aux antipodes concernant les règles juridiques liées à l’acquisition mais aussi à la façon dont l’acquéreur devra envisager le déroulement de chaque étape.

En effet, s’il paraît normal pour un investisseur français de contacter un agent immobilier en France et de se référer à son Notaire, cela s’avère être totalement différent aux Etats-Unis. Ainsi, la Notion de « Notary » aux Etats-Unis n’est pas la même qu’en France. Ce dernier n’ayant principalement que pour rôle de certifier des documents ou d’attester des prestations de serment.

La conjoncture économique américaine actuelle, les prix de l’immobilier historiquement bas ainsi que l’avantage monétaire conféré par une monnaie européenne plus forte que le dollar font que beaucoup d’agents immobiliers se sont lancés sur ce marché porteur. Ils attirent notamment leur clientèle française en précisant « s’occuper de tout »… Sauf du juridique si l’on devrait dire !

Si leur connaissance du marché immobilier local est évidente, leur gestion de la procédure d’acquisition n’inclut toutefois pas le conseil juridique et fiscal, qui est la clé de voute de tout investissement, surtout aux Etats-Unis.

Mais alors, quels sont les pièges à éviter ? Quelles sont les étapes à suivre lors d’un investissement immobilier outre-Atlantique ?

Les étapes clés

Tout acquéreur va devoir signer un accord avec son agent immobilier américain lui donnant pouvoir de le représenter dans la recherche de biens immobiliers. De son côté, l’agent s’engage au travers de ce « Buyer’s Agreement » à représenter l’investisseur dans ses meilleurs intérêts.

Puis, la nécessité de traiter avec son avocat semble évidente. En effet, un contrat doit être rédigé aux fins de proposer un prix d’acquisition, une date de signature d’acte définitif dit « Closing », ainsi qu’une date de prise de possession des lieux. Ce contrat doit en outre inclure une condition suspensive liée à l’inspection et l’évaluation du bien immobilier mais aussi, aspect déroutant pour l’acquéreur français, concernant l’évaluation et la légitimité du titre de propriété ! (Un vendeur pouvant contracter sans garantir à l’acquéreur de posséder un titre de propriété valable).

Vient ensuite le montage financier que l’acquéreur réalisera très certainement avec sa banque française. A noter que le financement par une banque américaine induira un apport personnel de 30% à 50% pour un acquéreur étranger, accompagné d’une hypothèque et d’une estimation du bien, diligentée par l’établissement financier.

L’inspection du bien immobilier peut faire apparaître des disparités entre ce qui a été annoncé par le vendeur, voire l’agent immobilier, et la réalité du rapport dressé. Dans ce cas, le vendeur peut les régler ou la négociation peut continuer jusqu’à la vente finale (ou « closing »).

Finalement, le Closing (signature définitive de l’acte authentique) prend place avec les avocats des parties. Les difficultés de dernière minute concernant l’immeuble, son état, son titre de propriété, ses servitudes éventuelles font que les négociations peuvent toujours se poursuivre même à ce stade avancé de l’acquisition. La tension qui existe pousse souvent cette étape finale à se dérouler dans des salles privées avec l’acheteur et le vendeur séparés et ne communiquant que par avocats interposés.

Ce que l’on ne vous dit pas

L’acquéreur Français sera tenu de déclarer fiscalement ses revenus locatifs aux USA en vertu du « French-US Tax Treaty », Article 6. Il devra aussi remplir le formulaire 1042S puis le formulaire 1042, le 15 mars de chaque année.

L’acquéreur sera imposé à hauteur de 30% de ses revenus locatifs nets. Cet impôt prélevé directement à la source (déduction faite des charges fiscales et d’emprunt) sera déductible de l’impôt sur le revenu en France.

La plus-value appliquée en cas de revente du bien se situe entre 10% et 20% pour un particulier, une société française devant payer quant à elle 40%. La plus-value peut aussi être exempte d’imposition si l’argent est réinvesti.

La taxation de la plus-value et l’imposition sur les revenus locatifs sont déductibles en France en application du traité franco-américain du 31 aout 1994.

Toute acquisition devra être accompagnée d’une étude successorale précise afin de minimiser le paiement d’importants droits de succession en cas de décès de l’acquéreur.

Cette étude vise l’Etat de New York. Les règles ainsi énoncées peuvent différer dans d’autres Etats.

Le cas particulier des « Foreclosures »

Certains agents immobiliers, notamment en France, promeuvent la vente d’appartements ayant fait l’objet d’une « foreclosure », c'est-à-dire ayant fait l’objet d’une saisie immobilière.

Les prix extrêmement attractifs font souvent « oublier » à certains agents de mettre en garde l’acquéreur sur les conditions ou les dangers de ces biens à la vente.

Sur l’exemple New-Yorkais, il faut relever la rareté de tels biens à la vente, le marché y étant plus stable qu’ailleurs. Mais aussi que dans une optique de rentabilité locative, il sera difficile de se faire payer le moindre centime de loyer d’un bien situé bien souvent dans un ghetto. Aussi, la condition pour acheter une « foreclosure » à New York est de s’engager à rénover le bien en vue de sa location. Ladite rénovation devant intervenir dans les 6 mois, 1 an ou 3 ans de l’achat. Si les réparations ne sont pas faites, la ville de New York peut récupérer le bien.

Sur l’exemple Floridien, les biens immobiliers dits de « foreclosure » sont beaucoup plus nombreux et attractifs. Seulement, le prix d’achat n’est que la face cachée de l’iceberg. En effet, bien souvent des immeubles entiers sont saisis. La banque demandant la plupart du temps un prix supérieur à celui affiché par les professionnels de l’immobilier, du fait de la concurrence d’acheteurs potentiels.

D’autre part, ces immeubles peuvent être de grand standing avec des charges communes très importantes. Sachez à titre d’exemple que l’acquéreur d’un appartement dans un immeuble vide devra s’acquitter de toutes les charges jusqu’à ce que d’autres appartements soient vendus et qu’il y ait enfin une participation financière des nouveaux entrants.

Finalement, méfiez-vous des formules « on s’occupe de tout ! ».

L’acquisition, l’investissement immobilier aux Etats-Unis peut paraître simple. Néanmoins, un bon investissement est un investissement maîtrisé tant sur le plan juridique, fiscal que successoral. Une maîtrise que seul un cabinet d’avocats peut vous garantir.