IFI et indivision : gare à la remise en cause de l’abattement fiscal

Au temps de l’ISF puis jusqu’à fin 2019 au titre de l’IFI, l’Administration fiscale admettait en général qu’une décote de 20 % à peu près soit pratiquée sur la valeur vénale des biens possédés en indivision. Cependant, en raison d’une prise de position restrictive de la Cour de cassation en la matière, Avocats Picovschi estime opportun après un rappel de la nature exacte du patrimoine imposable de mettre en garde les redevables possédant des biens indivis par rapport à ce nouveau motif de redressement.

Principe général applicable aux biens indivis

Tous les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), y compris les parts de SCI, SCPI ou OPCI si elles portent sur des biens immobiliers "non productifs", c'est-à-dire qui ne participent pas à l'économie. En ce qui concerne la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l'actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l'IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière.

Sont exclus de la base imposable les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle de l'assujetti, à une activité de location meublée professionnelle, ainsi que les œuvres d'art, les PEE (plans d’épargne entreprise), les PEA (plans d’épargne en actions), les comptes-titres ainsi que les assurances-vie sauf pour la fraction investie en SCPI ou en OPCI.

Par ailleurs, l’immobilier possédé indirectement est également exonéré si le redevable détient moins de 10% du capital de la société.

Enfin, il est précisé qu’en cas de détention du bien en usufruit, si celle-ci résulte d'une succession, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs.

Ces règles de portée générale s’appliquent aux biens immobiliers en indivision.

Dans la mesure où la valeur vénale de la partie indivise d’un bien est en principe nécessairement inférieure à celle qu’aurait ce bien s’il appartenait à un propriétaire unique, les redevables concernés ont la possibilité de pratiquer une décote lors de la déclaration au titre de l’IFI. Sans faire référence à une disposition précise sur ce point, le fisc tolérait sans trop de difficultés jusqu’à présent, un pourcentage d’abattement d’environ 20 % sur les biens indivis.

Toutefois, il est à craindre à court ou moyen terme, au plus tard, que les Agents des Finances publiques soient enclins à se montrer moins objectifs à cause de la prise de position de la Cour de Cassation, notamment dans deux situations pour lesquelles elle considère que l'abattement habituellement admis de 20% peut être ramené à 5% …

• Immeuble indivis entre deux époux séparés de biens ;

Dans ce premier cas, la Cour estime que le bien immobilier ne subit pas de perte de valeur.

• Une indivision simple entre une mère et son fils unique.

La Cour considère aussi que ce bien immobilier perd très peu de sa valeur en invoquant le fait que l’indivision ne présente dans ce second cas aucune difficulté de gestion.

À partir de ces interprétations restrictives dans des circonstances pourtant très spécifiques, les représentants de l’Administration fiscale risquent de se montrer moins généreux en extrapolant le cas échéant à leur guise avec la possibilité à l’occasion de leurs contrôles, de se donner un moyen supplémentaire de renflouer les caisses de l’État grâce à ce nouveau type de redressements.

Le recours à l’Avocat fiscaliste pour éviter tous déboires

Hormis d’autres chefs de redressements éventuels relatifs à la composition de l'actif et du passif de votre patrimoine immobilier, il convient de vous montrer vigilant au moment de déclarer les valeurs vénales de vos biens immobiliers détenus en indivision.

En effet, en application des dispositions de l'article L. 23 A. du Livre des procédures fiscales (LPF), un contrôleur ou un inspecteur des Finances publiques est susceptible de vous demander des justifications sur l’ensemble des éléments mentionnés sur vos déclarations d’IFI.

En d’autres termes, le fisc se réserve bien entendu la faculté de redresser les valeurs vénales de vos biens immobiliers dont ceux possédés indivis.

Néanmoins et heureusement, vous disposez de moyens de vous défendre pour éviter d’être passé « à la moulinette ». D’abord, le délai de réponse à la demande de justifications adressée en courrier recommandé est égal à deux mois, décompté à partir du jour où vous avez signé l’accusé de réception postal.

Répondre avant le terme de ce délai ne servirait à rien puisque le représentant de l’Administration fiscale ne peut tirer aucune conclusion quelconque dans votre dossier, tant que les deux mois ne sont pas écoulés. Profitez donc de ce laps de temps pour apporter toutes preuves matérielles, de nature à démontrer la sincérité de vos dernières déclarations d’IFI, notamment au regard de l’évaluation de vos biens immobiliers détenus en indivision.

À ce stade particulièrement capital, vous avez un intérêt primordial à vous rapprocher d’un Avocat fiscaliste expérimenté. Ce professionnel qualifié en Droit fiscal est tout désigné pour vous aider à répondre de la manière la plus convaincante possible à la demande de justifications.

Le but de la manœuvre est évidemment d’essayer de « décourager » le contrôleur ou l’inspecteur des Finances publiques d’envisager des rehaussements de votre patrimoine net taxable déclaré au titre des années non prescrites fiscalement, par le biais entre autres, de la remise en cause éventuelle des décotes opérées sur les valeurs vénales de vos biens indivis.

En l’absence de la production d'éléments probants et a fortiori de la moindre réponse, le représentant du fisc adresse une proposition de rectification conduisant à la détermination de votre nouvel IFI pour chacune des années incriminées, avec les pénalités à la clé.

Si jamais vous n’avez pas estimé opportun de demander l’assistance un Avocat fiscaliste au stade de la demande de justifications, il est encore temps d’y penser. Et surtout si les redressements notifiés s’avèrent importants, cette décision de sagesse est susceptible de participer à augmenter vos chances de voir les rappels d’IFI ramenés à des sommes acceptables, à défaut d’en obtenir l’annulation complète.

Pour parvenir à ce résultat, vous pouvez compter sur le métier du Conseil spécialisé en procédures fiscales. Sa mission principale est d’analyser scrupuleusement les énonciations développées dans la proposition de rectification, dont celles se rapportant aux termes de comparaison retenus pour l’évaluation des valeurs vénales de l’ensemble de vos biens immobiliers.

De son côté, Avocats Picovschi installé à Paris 17ème depuis 1988 a la prétention mesurée de disposer de la compétence indispensable grâce à une équipe très riche d’Avocats fiscalistes et de juristes, prête en permanence à se rendre disponible pour défendre vos intérêts avec opiniâtreté et beaucoup d’efficacité.