IFI : Exonération des biens professionnels

Quels principes exactement ?

Pour rappel, les personnes physiques sont soumises à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros au 1er janvier. Celui-ci comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier par l’ensemble du foyer fiscal selon les règles qui président au regard de l’impôt sur le revenu.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 975 I. du Code général des impôts (CGI), une exonération s'applique aux actifs appartenant aux personnes qui exercent à titre principal, sous la forme individuelle, une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

La condition relative à l'activité professionnelle qui doit être remplie au 1er janvier de l'année d'imposition appelle des précisions tant en ce qui concerne la nature de l'activité que les modalités selon lesquelles celle-ci doit être exercée.

Ouvrent droit à l’exonération d'IFI les activités commerciales artisanales et agricoles, les prestations de services, les professions libérales et autres activités dont le résultat relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, ainsi que les artistes-auteurs.

Ces activités doivent être fiscalement exercées à titre principal, c'est-à-dire d’une part de façon habituelle et constante dans un but lucratif, d’autre part, représenter plus de la moitié des revenus professionnels. Enfin, l’activité doit être exercée par le propriétaire des biens, son époux, son partenaire de Pacs ou son concubin.

Sont exclues du dispositif d’exonération les activités purement civiles ou patrimoniales, comme la gestion du patrimoine personnel, notamment la gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières, la location d'immeubles nus ou meublés (à moins que le loueur n’ait la qualité de professionnel) ou la location de fonds de commerce, sauf si celle-ci implique des actes de gestion importants et fréquents.

Quelles conditions pour les biens proprement dits ?

Les biens doivent appartenir à l'un des membres du foyer fiscal, soit le professionnel lui-même, son conjoint ou ses enfants s'ils sont effectivement rattachés au foyer fiscal. S'il s'agit de parts ou actions de société, l’entreprise est tenue naturellement aussi d’exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, à l'exclusion d'activités patrimoniales.

Par ailleurs, les biens doivent être nécessaires à l'exploitation. Ainsi, sont exonérés les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société et affectés à l'activité de l’entreprise.

Dans une exploitation individuelle, un bien inscrit à l'actif de l'entreprise peut être taxable s'il n'est pas réellement utilisé pour l'activité. À l'inverse, un bien affecté par nature à l'exploitation est exonéré même s'il n'est pas inscrit au bilan de l'entreprise.

Si l’activité est exercée dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur le revenu, l’exonération porte essentiellement sur les parts de sociétés en nom collectif (SNC), de SARL de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu, d’EURL et de sociétés en participation. Aucun seuil de détention minimal de capital n'est exigé mais le détenteur de parts ou actions doit exercer dans la société son activité professionnelle principale qui lui procure un revenu prépondérant.

Si l’activité est exercée dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’exonération concerne en particulier les parts de SARL, de sociétés en commandite par actions, de sociétés anonymes ou par actions simplifiées (SAS).

Le détenteur de parts ou actions est obligé d’exercer de manière effective la fonction de dirigeant et sa rémunération doit lui procurer plus de 50 % de ses revenus. Il est tenu également de posséder au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société.

Cependant, ce seuil de 25 % n'est pas exigé de la part des associés des sociétés de personnes soumises à l'IS, des gérants des sociétés en commandite par actions et des membres d'un collège de gérance majoritaire. Cette condition n'est pas non plus requise si la valeur brute des titres détenus directement par le dirigeant excède 50% du montant brut total de son patrimoine, y compris les parts et actions en cause.

Si vous êtes redevable de l’IFI ?

Au cas où vous faites partie des foyers fiscaux qui entrent dans le champ d’application de l’IFI, entourez-vous d’avis éclairés pour éviter des erreurs à votre détriment ou à contrario, de subir des redressements de votre patrimoine immobilier net taxable déclaré. Plus concrètement, songez à vous reposer sur le savoir-faire d’un Avocat fiscaliste expérimenté pour sécuriser chaque année le contenu de vos déclarations.

En effet, dans l’hypothèse où l’administration fiscale a décidé de procéder au contrôle de vos déclarations, il vaut mieux savoir à quoi vous en tenir …

Les inspecteurs des Finances publiques ont la faculté comme en matière d’IS, de TVA et d’impôt sur le revenu, de pouvoir vous « redresser » au titre des 3 dernières années. À toutes fins utiles, ce droit dit « de reprise » est susceptible d’être étendu à 6 ans en cas notamment, de défaut de déclaration.

Pour parer à tous déboires financiers doublés le plus souvent de tracas d’ordre psychologique, ne vous privez donc pas si les intérêts en jeu s’avèrent importants, des compétences d’un professionnel qui maîtrise les procédures fiscales dès que vous recevez une demande de justifications portant sur les divers éléments relatifs à l'actif et au passif ressortant de vos déclarations.