Fiscalité du bail emphytéotique : ce qu'il faut savoir

Sommaire

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?
Quelle est la fiscalité applicable au moment de la constitution de l'emphytéose ?
Quelle est la fiscalité applicable en cas de cession ou de résiliation ?
Quelles différences entre bail emphytéotique et bail commercial ?

Le bail emphytéotique est une forme spéciale de location immobilière qui obéit à des règles particulières. Il est également soumis à une fiscalité spécifique que tout bailleur ou locataire concerné doit maîtriser. Expert en droit immobilier et en droit fiscal, Avocats Picovschi vous présente le fonctionnement du bail emphytéotique et sa fiscalité.

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

Encore connu sous le nom d'emphytéose, le bail emphytéotique est un contrat de location ou un bail immobilier de très longue durée. À la différence des baux classiques, l'emphytéose est conclue pour une durée minimale de 18 ans. Elle peut s'étendre jusqu'à 99 ans. Dans certains pays, en l'occurrence le Kenya et le Zimbabwe, la durée du bail emphytéotique peut aller jusqu'à 999 ans.

Le droit réel immobilier, une prérogative du bail emphytéotique

Le contrat d'emphytéose confère un droit réel immobilier au locataire, appelé ici l'emphytéote. Ce droit doit faire en principe l'objet d'une publicité foncière. Pour diverses raisons, il peut être hypothéqué ou saisi. L'emphytéote se charge d'améliorer le bien immobilier ou le terrain qu'il a loué, en général, dans le but d'y exercer ses activités. Il peut y faire construire des bâtiments, ou rénover les pièces déjà existantes.

En raison des améliorations que l'emphytéote apporte au bien immobilier, et de la longue durée du bail, il paie au bailleur un loyer très faible. Durant toute la période de location, il devient le quasi-propriétaire du terrain ou du bien immobilier, et en dispose à sa guise. Pour ce type de bail, il n'est donc pas nécessaire de réaliser un état des lieux.

La rétrocession du bien immobilier au bailleur

L'emphytéote a la possibilité de sous-louer les bâtiments qu'il aurait construits ou rénovés sur le terrain pour lequel il paie un faible loyer. Une éventuelle permission du bailleur peut être toutefois requise. À l'échéance du bail emphytéotique, les constructions et les différentes améliorations apportées par le locataire deviennent la propriété totale et exclusive du bailleur. Sachez que le contrat peut dans certains cas prévoir qu’une indemnité sera versée au locataire en fin de bail.

Lors de la rédaction du contrat de bail emphytéotique, il peut y être intégré une clause qui indique d'autres indications spécifiques. Que vous soyez le bailleur ou le locataire, avant de conclure un bail emphytéotique, sollicitez l'accompagnement d'un cabinet d'avocats expert en droit immobilier. Que vous résidiez à Paris, à Marseille ou à Lyon, vous pouvez faire appel aux experts d’Avocats Picovschi. Grâce à nos compétences en droit immobilier, nous vous aidons dans l'élaboration du contrat de bail. Nous mettons tout en œuvre pour éviter d'éventuels conflits futurs.

Quelle est la fiscalité applicable au moment de la constitution de l'emphytéose ?

Sur le plan fiscal, l'emphytéote est le débiteur de l'impôt foncier durant toute la période du bail. Conformément aux dispositions du règlement BOI-ENR-JOMI-30, il ne dispose pas du moindre recours à l'encontre de son bailleur. La constitution de l'emphytéose est marquée par la publication du contrat de bail au fichier immobilier. La taxe de publicité foncière devient alors exigible dès la publication. Elle est déterminée à partir du montant cumulé des diverses redevances qui sont prévues sur la durée du bail emphytéotique. Conformément à l'article 742 du Code général des impôts, le taux de la taxe de publicité foncière est fixé à 0,70 %.

Dans le cas où le bail emphytéotique aurait pour effet de favoriser la production d'un immeuble, il pourrait, sur option, être soumis à la TVA. Dans ce cas, les dispositions de l'article 743 du Code général des impôts relatifs au bail à construction s’appliquent et permettent ainsi une exemption de la taxe de publicité foncière.

En ce qui concerne les droits d'enregistrement, l'emphytéose n'est pas soumise à des démarches particulières. Lorsque le contrat de bail est présenté spontanément à la formalité de l'enregistrement, il est dû un droit fixe de 25 euros, selon les termes de l'article 739 du code général des impôts.

Quelle est la fiscalité applicable en cas de cession ou de résiliation ?

Avant la fin du contrat de bail emphytéotique, les parties peuvent procéder à une résiliation. Cette décision peut être justifiée par l'inexécution des obligations du bailleur ou de l'emphytéote. Par exemple, lorsque le preneur ne s'acquitte pas des loyers dus sur une période de deux années consécutives, le bailleur peut demander la résiliation du bail. D'un commun accord, les cocontractants peuvent aussi choisir de mettre fin à l'emphytéose. De son côté, lorsque l'emphytéote souhaite la résiliation du bail, il peut le céder à une tierce partie. Celle-ci devra se conformer aux dispositions du contrat initial.

La cession ou la résiliation du bail emphytéotique est soumise à une fiscalité clairement définie. Dans la pratique, les cessions des droits de l'emphytéote ou du bailleur sont soumises au même régime fiscal que celui d'une vente immobilière classique. Lorsque le bailleur procède à la cession de son droit provenant du bail emphytéotique, il est redevable de la taxe de publicité foncière au taux normal. Il doit en prime la taxe communale.

Quant à l'emphytéote, lorsqu'il cède son droit, il est redevable de la taxe de publicité foncière, ou éventuellement de la TVA. S'il cède uniquement son droit de jouissance, et conserve son droit de percevoir les fruits du bien, il serait alors assujetti au paiement du droit fixe de 125 euros. Cette précision est apportée par l'administration fiscale dans sa documentation BOI-ENR-JOMI-30 n° 70 à 90, 12-9-2012.

Dans le cas d'une résolution ou d'une résiliation volontaire du contrat de bail emphytéotique, c'est le régime des résiliations des baux classiques qui est appliqué. Conformément à l'article 738 du Code général des impôts, le droit fixe de 125 euros serait alors exigible.

Quelles différences entre bail emphytéotique et bail commercial ?

Malgré quelques similarités, le bail emphytéotique et le bail commercial présentent de nombreuses différences. Globalement, l'emphytéose porte sur des immeubles ou des terrains et confère au preneur des droits spécifiques tels que la libre cessibilité ou le droit réel immobilier. Le contrat de bail emphytéotique n'est pas prolongé par tacite reconduction. Le locataire ne peut pas se prévaloir d'un éventuel droit au maintien dans les lieux.

Encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le bail commercial s'étend sur une durée minimale de 9 ans. À chaque échéance triennale, le locataire peut donner congé moyennant un préavis d'un semestre au moins. Il ne détient pas un droit réel sur le bien immobilier, mais plutôt un simple droit de jouissance.

À l'écoulement de la durée du contrat, le locataire dispose d'un droit au renouvellement de son bail. Dans le cas où le bailleur s'y opposerait, il devra s'acquitter d'une indemnité d'éviction, à l'exception de certains cas qui sont prévus aux articles L.145-17. Il s'agit notamment de la destruction de l'immeuble, de sa démolition et de sa reconstruction.

Le bail commercial peut enfin prévoir une clause dite résolutoire de plein droit, conférant ainsi une précarité de jouissance au locataire en cas d'impayés de loyer par exemple. Ce type de clause est incompatible avec le bail emphytéotique.

Avant de passer à la conclusion d'un contrat de bail emphytéotique ou commercial, sollicitez l'accompagnement du cabinet Avocats Picovschi. Que vous soyez locataire ou bailleur, vous pouvez bénéficier de notre expertise. Nous vous aidons dans la négociation des modalités du contrat, mais aussi pour sa rédaction.

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