Erreur de mesure ou de surface : contestez la vente avec un avocat !

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Quelles sont les obligations quant aux mesures de la surface habitable ?
Quelles sont les conséquences d’une erreur de superficie ?

Nouvel acquéreur d’un appartement ou d’une maison en copropriété, vous vous sentez à l’étroit depuis quelques semaines dans votre logement et vous vous interrogez sur les surfaces de votre bien. Comment procéder pour savoir s’il y a une erreur ? Quels sont vos recours et comment être indemnisé le cas échéant ? Aussi surprenante soit-elle, cette situation n’en est pas moins courante ! Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis 1988, fait le point sur vos droits.

Quelles sont les obligations quant aux mesures de la surface habitable ?

Au moment de l’acquisition d’un logement, le prix du bien et sa superficie sont les premières informations sollicitées par les potentiels acquéreurs. Or, il n’est pas rare que certains vendeurs annoncent une superficie plus importante que la réalité afin d’attirer les potentiels acquéreurs.

Vous pensez avoir fait une bonne affaire dans un quartier chic où les prix du mètre carré sont généralement élevés ? Méfiez-vous !

Les professionnels ou particuliers doivent estimer le bien en vente au regard du marché immobilier actuel. Pour cela, il faut calculer la surface habitable du logement grâce au métrage loi Carrez.

Ce calcul s’effectue exclusivement sur les lots en copropriété dont la superficie est de 8 m² minimum. La Cour de cassation a récemment rappelé cette idée en jugeant que le mesurage imposé par la loi Carrez n’est obligatoire que pour la vente de biens soumis au statut de la copropriété (Cass. Civ. 1re, 19 mai 2016, n° 15-11.073). Sont ainsi concernés les appartements et les maisons en copropriété (pour ces dernières, on parle de copropriété horizontale), à l’exclusion des maisons individuelles.

Par ailleurs, dans certains cas, le mesurage Carrez n’est pas nécessaire : par exemple, les parties d’un logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas concernées. Il en est de même pour les caves, les garages ou encore les balcons.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un avocat en droit immobilier pour connaître vos droits à ce sujet et ne pas vous faire avoir par un vendeur trop audacieux.

Quelles sont les conséquences d’une erreur de superficie ?

Les documents officiels (compromis de vente, promesse de vente ou acte définitif de vente) doivent impérativement contenir la mention de la superficie calculée en loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1945).

À défaut, l’acquéreur a la possibilité d’ester en justice et d’engager une action en nullité de la vente. Il dispose d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Toutefois, la Cour de cassation a récemment jugé que l’acte qui ne comporte pas la mention de la superficie ne peut être régularisé que par la mention de ladite superficie dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ainsi, l’acquéreur est en droit de poursuivre son action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. En l’espèce, un « certificat de mesurage » ne valait pas régularisation de l’absence de mention dans la promesse (Cass. Civ. 3e, 22 novembre 2018, n° 17-23.366).

Par ailleurs, lorsque vous constatez que la surface est inférieure de plus de 5% à celle inscrite dans votre acte, vous avez la possibilité de solliciter la réduction du prix de vente. Dans cette hypothèse, vous pouvez prendre l’assistance d’un avocat pour négocier votre remboursement qui doit être, a minima, proportionnel aux mètres carrés oubliés.

Si aucune démarche amiable n’aboutit, vous pouvez saisir la juridiction compétente dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

Les délais sont très courts et les subtilités importantes ; dans cette hypothèse, l’assistance d’un avocat rompu à ces procédures vous sera plus que bénéfique.

Enfin, l’avocat compétent en droit immobilier vous accompagne dans vos contentieux et vos procédures contre les responsables de ces erreurs. En effet, si vous laissez passer le délai d’un an pour faire annuler la vente, vous pouvez tout de même engager une action en responsabilité contre le professionnel ayant réalisé le métrage. Vous disposez du délai de droit commun de 5 ans pour intenter cette action. Toutefois, cette indemnisation ne se fera qu’à hauteur de la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur dans la mesure où la diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable selon la Cour de cassation.

En tout état de cause, si vous conservez votre bien et que l’erreur de superficie est démontrée, vous pouvez dans certains cas être remboursé des frais de notaire supplémentaire que vous avez dû débourser, lesquels sont calculés proportionnellement au prix de l’acquisition.

Avocats Picovschi vous accompagne depuis plus de 30 ans en droit immobilier. En cas de litige, nos avocats seront vos meilleurs alliés pour défendre votre cause.

Sources : www.dossierfamilial.com, « Surface d’un logement : l’erreur de calcul est sanctionnée », publié le 25 février 2014 par Mireille Sarlin ; www.leparticulier.lefigaro.fr, « Que faire en cas d’erreur de mesurage ? », publié le 20 octobre 2017 par Caroline Mazodier

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