Droit de suite de l’agent commercial immobilier : nos avocats vous assistent

Qu’est-ce que le droit de suite ?

Le droit de suite permet à un agent commercial, un salarié ou un mandataire de continuer à percevoir des commissions sur les affaires qu'il a conclues ou sur les clients qu'il a apportés à son mandant, même après la fin de son contrat d'agent commercial, et ce quel que soit le motif de la rupture du contrat.

Le droit de suite est prévu à l’article L134-7 du Code de commerce : « Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l'article L. 134-6, l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence. »

Le droit de suite vise donc à protéger les intérêts de l'agent commercial en reconnaissant sa contribution à la réussite commerciale de son mandant, même après la fin de leur relation contractuelle. Cependant, il est important de noter que le droit de suite peut être exclu ou limité par des dispositions contractuelles.

Précisons que le droit de suite se cumule aux autres indemnités : indemnités compensatrices de fin de contrat, indemnité de préavis, dommages-intérêts, etc.

À noter que même en cas de rupture du contrat en cas de faute grave, le droit de suite s’applique. L’agent pourra donc prétendre à ses commissions.

Le droit de suite de l’agent commercial immobilier

Dans le cas d’un agent commercial immobilier ou d’un mandataire immobilier, le droit de suite lui permet de continuer à percevoir des commissions sur les ventes ou les locations de biens immobiliers qu'il a négociées ou conclues, même après la fin de son contrat avec l’agence ou le réseau.

En outre, le secteur immobilier est soumis à des délais de réalisation des ventes ou des locations qui peuvent être plus longs que dans d'autres secteurs d'activité. Ainsi, il est possible que les affaires négociées par l'agent commercial immobilier avant la fin de son contrat ne soient conclues qu'après la fin de ce dernier, ce qui peut rendre l'application du droit de suite plus complexe.

À noter que l’article 10 de la convention collective de l’immobilier prévoit que « Le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d'un droit de suite concernant les commissions qu'il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n'aurait pas expiré, sous les deux conditions cumulatives suivantes :

– ces affaires devront être la suite et la conséquence du travail effectué par lui pendant l'exécution de son contrat de travail ;

– ces affaires devront avoir été réalisées dans la durée du droit de suite étant entendu que celui-ci ne saurait porter sur des affaires pour lesquelles l'employeur lui-même n'aurait pas effectivement perçu les honoraires correspondants. »

À noter que si la convention collective de 2007 prévoyait que la durée de suite ne pouvait être inférieure à 6 mois, plus aucune durée n’est mentionnée depuis 2020.

Le droit de suite doit-il être prévu dans le contrat ?

Le droit de suite est d’origine légale. Aussi, si rien n’est prévu dans le contrat, l’agent commercial pourra y prétendre.

Il n’est en revanche pas d’ordre public. Les parties peuvent donc prévoir dans le contrat que le mandataire ne pourra plus recevoir de commissions après la rupture de son contrat, et ce même si l’opération est intervenue grâce à lui. Il est donc possible d’exclure le droit de suite.

Le droit de suite n’existe donc qu’à défaut de clause contraire insérée dans le contrat.

Quelle est la durée du droit de suite ?

Selon l’article L134-7 du Code de commerce, l’agent commercial immobilier a le droit à sa commission lorsque l’opération a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cession du contrat. Son application est donc limitée dans le temps.

En tant qu’agent immobilier, vous devez donc vous manifester dans un délai raisonnable pour toucher votre commission.

Qu’est-ce qu’un délai raisonnable ?

Si la loi ne définit par la durée pendant laquelle un agent commercial peut demander ses droits de suite, dans la pratique elle est souvent comprise entre 3 et 12 mois.

Il est néanmoins conseillé de prévoir contractuellement la durée du droit de suite afin d’éviter tout contentieux sur le sujet. À défaut, les juridictions sont souveraines pour apprécier le délai du droit de suite.

Comment demander son droit de suite ?

Il est important de faire la liste de vos affaires en cours au moment où vous quittez le réseau ou l’agence afin d’avoir une vision globale et précise de la situation. Cette liste peut être communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le droit de suite n’est pas exclu de votre contrat, vous pouvez demander à percevoir vos commissions. En cas de refus, l’assistance d’un avocat devient indispensable pour négocier ou, le cas échéant, engager des poursuites judiciaires.

Chaque situation étant unique, nous ne pouvons que vous conseiller de consulter un avocat au moment de la rupture de votre contrat afin de prendre toutes les précautions utiles pour que vos droits soient respectés.

Agent commercial immobilier : faites-vous accompagner par Avocats Picovschi

Pour être en mesure d’obtenir votre droit de suite, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Votre contrat doit être rompu ;
• La vente doit être conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat ;
• Vous devez avoir participé activement à la conclusion de la vente.

Le droit de suite pouvant influencer significativement votre rémunération, il est important de prendre toutes les précautions nécessaires. Plus vous avez de dossiers en cours, plus les commissions que vous devez toucher sont importantes, et plus votre agence ou réseau risque de s’opposer au versement.

Avant de lancer une procédure, nos avocats en droit commercial vérifieront que toutes les conditions sont réunies pour demander les commissions litigieuses.

Précisons par ailleurs, il est courant que les contrats d'agent commercial immobilier prévoient une clause de non-concurrence qui interdit à l'agent de travailler pour un concurrent ou de démarcher les clients de son ancien mandant pendant une certaine période après la fin du contrat.

Agent immobilier ou agent commercial, votre contrat avec votre agence ou votre réseau est rompu et vous vous demandez comment toucher vos commissions ? Le droit de suite vous permet de toucher ce que vous auriez dû recevoir si votre contrat n’avait pas été rompu. Avocats Picovschi vous aide à anticiper les difficultés dès la rupture de votre contrat afin de récupérer votre dû.