Diagnostic erroné et vente immobilière : la responsabilité du diagnostiqueur immobilier

Quel est le rôle du diagnostiqueur immobilier ?

Dans le cadre d'une vente immobilière, plusieurs diagnostics techniques sont obligatoires afin de protéger l’acquéreur et de l'informer sur l’état général du bien.

Parmi les diagnostics les plus connus, il y a notamment : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic termites, le diagnostic assainissement non collectif, le diagnostic mérule, etc.

Seul le DPE est obligatoire pour tous les logements. Les autres diagnostics dépendent de l’ancienneté du bien, de sa localisation ou encore de sa nature.

Afin de garantir la fiabilité des diagnostics réalisés dans le cadre d'une vente immobilière, la réglementation impose des exigences strictes en termes de compétences et de certification pour les diagnostiqueurs immobiliers.

Depuis la loi du 13 décembre 2000 (dite "loi SRU") et ses évolutions, les diagnostiqueurs immobiliers doivent impérativement être certifiés par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Cette certification est essentielle pour valider la compétence du professionnel dans l’exercice de ses missions.

Le diagnostiqueur immobilier doit obligatoirement souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP). Cette garantie couvre les dommages qui pourraient résulter d’un diagnostic erroné ou d’une omission, qu’il s’agisse d’un préjudice matériel, corporel ou financier. Ainsi, en cas de litige, l’acquéreur ou le vendeur pourra se retourner contre l’assureur du diagnostiqueur pour obtenir une indemnisation.

Le diagnostiqueur peut engager sa responsabilité contractuelle ou délictuelle. Les sanctions peuvent inclure des poursuites judiciaires, la mise en cause de sa responsabilité civile ou des pénalités financières.

Diagnostic erroné : que se passe-t-il ?

Quelles sont les erreurs de diagnostic les plus fréquentes ?

Les erreurs peuvent concerner tous les diagnostics effectués.

En ce qui concerne le DPE, certaines parties du logement, comme des extensions non déclarées ou mal isolées, peuvent être omises, faussant le diagnostic.

Pour l’amiante, il arrive que des matériaux amiantés, souvent dissimulés dans les structures, ne soient pas identifiés par le diagnostiqueur. Il en est de même pour les termites si l’examen visuel n’est pas suffisamment minutieux, surtout dans les zones cachées ou inaccessibles.

Pour les logements non raccordés au réseau public, le diagnostic assainissement non collectif évalue la conformité de l'installation d'assainissement individuel. Les erreurs courantes incluent notamment une mauvaise évaluation de la conformité.

Il est fréquent que les acquéreurs découvrent l’erreur de diagnostic au moment où ils réalisent des travaux. Mais dans ce cas, que se passe-t-il en cas de découverte d’un vice plusieurs années après la transaction ? Quels sont les recours des acquéreurs ?

Ces erreurs peuvent entraîner des litiges importants après la vente, notamment en cas de vices cachés ou de préjudices financiers pour l’acheteur. Dans de tels cas, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée, d'où l'importance de la certification et des garanties de compétence.

Nos avocats en droit immobilier sont au fait de la réglementation en vigueur et de la jurisprudence fournie en la matière. Que vous soyez acheteur ou vendeur, n’attendez pas pour nous contacter et mettre en place une stratégie vous permettant d’obtenir l’indemnisation du préjudice subi.

Quels impacts pour l’acheteur et le vendeur ?

Si un diagnostic erroné conduit à la découverte ultérieure d'un problème affectant le bien (comme la présence d’amiante, de termites ou un mauvais classement énergétique), l'acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés. L'impact financier direct est souvent le plus important pour l'acheteur en raison des travaux à effectuer non anticipés.

La garantie des vices cachés protège l'acquéreur contre les défauts non apparents au moment de la vente qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminuent considérablement sa valeur.

Dans ce cas, le vendeur pourrait être tenu de :

• Rembourser une partie du prix de vente (réduction de prix),
• Annuler la vente si l'acquéreur le demande, ce qui implique de restituer le prix et de récupérer le bien (résolution de la vente),
• Payer des dommages-intérêts si l’acheteur démontre que le vendeur connaissait le défaut ou s'il est avéré que le diagnostic erroné a causé un préjudice financier.

Pour l’acheteur, un diagnostic erroné peut entraîner des conséquences financières, matérielles et morales importantes. Qu’il s’agisse de travaux imprévus, de dépenses supplémentaires ou de recours judiciaires, l’impact peut être lourd à gérer.

Pour le vendeur, un diagnostic erroné peut entraîner de lourdes conséquences financières et juridiques, que ce soit sous la forme d’une annulation de la vente, d’une action en réduction de prix ou de la mise en cause de sa responsabilité civile.

Quelle est la responsabilité d’un diagnostiqueur immobilier ?

Si le diagnostiqueur commet des erreurs dans la réalisation des diagnostics obligatoires, sa responsabilité peut être engagée tant sur le plan contractuel qu’extracontractuel, selon les relations existantes avec les parties.

Lorsque le diagnostiqueur est engagé directement par le vendeur ou l'acquéreur, un lien contractuel est établi. En cas d’erreur ou d'omission dans son diagnostic, il peut être tenu responsable pour inexécution ou mauvaise exécution de ses obligations contractuelles (article 1231-1 du Code civil).

Si le diagnostic a été effectué dans le cadre de la vente, sans que l’acquéreur n’ait contracté directement avec le diagnostiqueur, ce dernier pourrait voir sa responsabilité engagée sur un plan délictuel (article 1240 du Code civil). Dans ce cas, l'acheteur peut invoquer une faute et demander réparation pour les préjudices causés par le diagnostic erroné. On parle dans ce cas de responsabilité extracontractuelle.

Y a-t-il un délai de prescription ? L'action en responsabilité doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter de la découverte du dommage.

La question de savoir si le diagnostiqueur est tenu à une obligation de moyens ou une obligation de résultat est essentielle pour déterminer sa responsabilité en cas d'erreur et notamment la charge de la preuve.

S’il s’agit d’une obligation de moyens, le diagnostiqueur doit alors mettre en œuvre les moyens techniques et professionnels nécessaires pour parvenir à un résultat précis, mais il n’est pas responsable si, malgré ces efforts, le diagnostic se révèle incorrect en raison de facteurs imprévisibles ou hors de son contrôle. Dans ce cas, c’est à la victime qu’il appartient de démontrer la faute du diagnostiqueur.

S’il s’agit d’une obligation de résultat. Cela signifie qu'ils doivent fournir un diagnostic exact, conforme aux normes en vigueur et exempt d’erreurs. Si le diagnostic est erroné ou incomplet, le diagnostiqueur est présumé responsable, sauf à prouver un cas de force majeure ou un autre élément exonératoire de responsabilité.

La nature de l’obligation peut varier en fonction du type de diagnostic.

Quels recours pour le vendeur et l’acquéreur ?

En cas de diagnostic erroné, le vendeur et l’acquéreur disposent de plusieurs recours juridiques contre le diagnostiqueur.

Si l’erreur de diagnostic concerne un élément essentiel du bien (comme la présence d’amiante ou de termites), l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente pour vice caché ou dol (tromperie). L’annulation peut également être justifiée si l'acquéreur démontre que le diagnostic erroné a vicié son consentement (article 1130 du Code civil). Dans ce cas, l'acheteur rend le bien et récupère le prix de vente.

L'acquéreur peut également demander une réduction du prix de vente, en fonction de l'importance du défaut non détecté. Par exemple, si un diagnostic DPE erroné a conduit à une surestimation de la performance énergétique du bien, l'acquéreur peut obtenir une compensation financière.

Enfin, le vendeur ou l’acquéreur peuvent demander l'indemnisation des dommages matériels, tels que les coûts de réparation ou de mise aux normes, et des dommages immatériels (préjudice de jouissance, perte de valorisation du bien).

Lorsque la responsabilité du diagnostiqueur est engagée, les parties lésées peuvent obtenir diverses formes d’indemnisation en fonction des préjudices subis.

Les préjudices matériels couvrent les frais de réparation, les travaux de remise aux normes, les coûts de désamiantage, de traitement termites, etc. Par exemple, si un diagnostic plomb a omis de signaler des éléments contaminés, l’acquéreur pourra obtenir le remboursement des travaux nécessaires.

Quant aux préjudices immatériels, ils incluent les dommages indirects comme la perte de jouissance du bien (exemple : délai pour effectuer les travaux), les pertes liées à la revente du bien à une valeur moindre que celle initialement prévue, ou encore le préjudice moral lié à la découverte tardive de défauts non signalés.

Par exemple, le préjudice constitué par le coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes et le préjudice de jouissance subi par les acheteurs du fait d'un diagnostic erroné présentent un caractère certain et doivent être indemnisés par le diagnostiqueur fautif (Cass., ch. mixte, 8 juill. 2015, n°13-26.686).

Avant d’engager un contentieux, les parties peuvent tenter de résoudre le litige à l'amiable, via une médiation ou une conciliation. Cela peut permettre de trouver un accord sans recourir aux tribunaux.

En cas d’échec, les parties peuvent intenter une action judiciaire pour faire valoir leurs droits. Le tribunal peut ordonner une expertise judiciaire pour déterminer si le diagnostiqueur a commis une faute et établir le montant des dommages et intérêts à verser.

Le diagnostiqueur immobilier, soumis à une obligation de résultat pour la plupart des diagnostics, peut voir sa responsabilité engagée en cas d'erreur. Les recours pour l’acquéreur et le vendeur incluent la possibilité d’annuler la vente, de demander une réduction du prix ou d’exiger une indemnisation pour les préjudices subis.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, nos avocats pourront vous aider à évaluer les dommages subis en raison du diagnostic erroné. Cela peut inclure des coûts de réparation, des pertes financières, ou des impacts sur la valeur du bien. Ils pourront également négocier avec le diagnostiqueur ou son assurance pour obtenir une compensation adéquate. Si une solution amiable n'est pas possible, ils vous représenteront devant les tribunaux afin de défendre vos intérêts et de vous obtenir la meilleure indemnisation possible.