Dépôt de garantie et compromis de vente : quels sont vos engagements ?

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Généralités sur le compromis de vente
Vos obligations dans le cadre du dépôt de garantie

Vous venez de signer une promesse de vente et vous n’êtes pas forcément au point de la législation ? Vous avez également fourni un dépôt de garantie ? Vous vous interrogez sur vos droits et obligations ? Avocats Picovschi, compétente en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans la réalisation de vos projets immobiliers.

Généralités sur le compromis de vente

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier et vous vous interrogez sur les modalités de réalisation de la vente. Il vous faut savoir que la signature de la signature d’un compromis de vente peut s’avérer source de contentieux entre acquéreur et vendeur.

Dans un compromis de vente, aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, les parties vont se mettre d’accord sur la qualification du contrat de vente, sur la chose mais surtout sur le prix. Le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acquéreur à l’acheter. Il s’agit d’un engagement ferme et définitif : la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix (C.Civ, art.1589). Depuis la loi Macron du 6 août 2015, l’acquéreur dispose toutefois d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur sa décision.

Il est fréquent que le compromis de vente contienne des conditions suspensives telles que l’obtention d’un crédit, la levée du droit de préemption ou encore l’obtention d’un permis de construire. Ces conditions peuvent être légales ou contractuelles. Il n’en demeure pas moins que dans les deux cas la réalisation de la condition doit être indépendante de la volonté des parties. Il faut donc veiller au contenu des conditions suspensives que souhaiterait ajouter l’autre partie au contrat. L’assistance d’un avocat en droit immobilier constitue une réelle plus-value dans la rédaction de cet avant contrat. Il saura s’imposer comme le meilleur allié dans la réalisation de votre projet et veillera au respect de vos droits.

Il convient de préciser que le compromis de vente peut être assorti d’un dépôt de garanti destiné à garantir la réalisation de la vente. Bien que facultatif, le dépôt de garanti peut être source de litige entre acheteur et vendeur. Votre avocat en droit immobilier vous aide à sécuriser la vente afin que vous puissiez dormir sur vos deux oreilles.

Vos obligations dans le cadre du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie correspond à un acompte versé par le futur acquéreur à la suite d’un compromis de vente. Il s’agit d’une assurance pour le vendeur de l’exécution de vos obligations. Il permet de prouver la bonne foi entre acheteur et vendeur. Il est généralement compris entre 5 et 10% du montant de la vente.

Malgré son utilité apparente, ce mécanisme reste pourtant facultatif dans le cadre d’une vente. Il n’est ainsi pas obligatoire de fournir un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie poursuit deux principaux objectifs. D’une part, il permet de rassurer sur le sérieux de l’acquéreur. Le vendeur voit ainsi la bonne volonté et le réel engagement de l’autre partie co-contractante. D’autre part, ce dépôt de garantie peut être perçu comme une provision, laquelle jouera dans le cas où l’acheteur refuserait d’honorer ses engagements.

L’acquéreur marque par cette démarche son implication dans le processus de vente.

Il existe des cas où l’acheteur peut récupérer la somme versée en dépôt de garantie. Tel est par exemple le cas s’il se rétracte pendant le délai légal de 10 jours ou en cas de non-réalisation d’une condition suspensive.

Le vendeur percevra quant à lui le dépôt de garantie lorsque l’acheteur refuse d’honorer les engagements pris dans le compromis de vente. Dans ce cas, le dépôt de garantie vise à réparer le préjudice subi par le vendeur. Même en présence d’un dépôt de garantie, le vendeur qui s’estimerait lésé par le comportement de l’acheteur peut en principe demander des dommages intérêts ou l’exécution forcée de la vente.

Il convient enfin de préciser que dans le cas où chaque partie respecte ses obligations permettant ainsi la réalisation de la vente, le dépôt de garantie est versé au vendeur et déduit du prix restant à payer par l’acheteur.

La conclusion d’un contrat de vente peut se révéler complexe. Plusieurs éléments peuvent ne pas être porter à votre connaissance. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus 30 ans, vous accompagne pour sécuriser la vente et vous défendre en cas de contentieux avec votre co-contractant.

Sources : dalloz.fr, « Fiche d’orientation – Promesse », juin 2019.

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