Défiscalisation : les avantages fiscaux des monuments historiques

Quels sont les principes de la loi Monuments Historiques ?

Afin de bénéficier d’avantages fiscaux, l'investisseur doit acquérir un monument et procéder à des travaux de rénovation et de réhabilitation.

Le bien en question doit être classé Monuments Historiques, être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, faire partie du Patrimoine National ou encore avoir le label délivré par la Fondation du patrimoine

Les travaux seront réalisés sous la supervision de l'ABF ou Architecte des Bâtiments de France. Il est à préciser que les travaux ne peuvent être effectués sans l'aval de cet organisme. Aussi, il peut exiger des modifications ou des travaux supplémentaires afin d'assurer la sauvegarde du bien. Ensuite, le bien peut être mis en location. Le bien devra être loué nu en tant que résidence principale. Aucune durée légale n'est exigée pour cette location, mais la détention en tant que propriétaire doit au moins être de 15 ans.

Concernant le statut, il est attaché à la nature du bien et non à la nature de l'opération. À titre d'exemple, lorsqu'un investisseur achète un appartement dans un immeuble enregistré en tant que monument historique, il se verra appliquer les mêmes conditions que celles de l'immeuble. Cela signifie qu'il bénéficiera des dispositifs de défiscalisation, mais qu'il ne pourra pas revendre l'appartement avant 15 ans.

Aussi, au cas où une partie seulement de l'immeuble est classée monument historique, les avantages fiscaux ne concerneront que les travaux réalisés sur cette partie. Le reste se verra appliquer les principes fiscaux généraux.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques ?

Les avantages fiscaux peuvent varier selon la destination du bien, c'est-à-dire, loué ou occupé par le propriétaire. Mais globalement, les avantages sont les suivants :

• Tous les travaux d'entretien et de rénovation peuvent être déduits de vos impôts sur le revenu.
• Il n'y a pas de plafonnement sur le calcul des avantages fiscaux accordés. Ainsi, toutes les dépenses liées aux travaux de rénovation qui s'inscrivent dans le cadre de la loi Monuments Historiques ne sont soumises à aucune limitation.  
• Votre déficit foncier peut être déduit de votre revenu global.
• Vous pouvez également bénéficier d’une exonération en matière de frais de succession. Néanmoins, elle n'est valable qu'après une convention signée entre les héritiers et le ministère de la Culture et de la Communication.

Il est à préciser qu'aucun de ces avantages ne peut être accordé lorsque l'une des conditions pour bénéficier de la loi n'est pas remplie.

Si vous voulez avoir plus de précision sur la défiscalisation qui pourra vous être accordée, voici la liste complète des réductions :

• Les dépenses liées à la réparation et à l'entretien du bien immobilier,
• Les dépenses destinées à améliorer les locaux d'habitation,
• Les frais d'emprunt et les intérêts bancaires,
• Les frais de charge et de procédure,
• Les provisions sur les charges de copropriété,
• Les primes d'assurance,
• Les impôts et taxes sur l'immobilier.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation sur les Monuments historiques ?

Toute personne physique ou morale domiciliée fiscalement en France et qui remplit les conditions de la loi peut bénéficier des prérogatives de la loi sur les Monuments Historiques. Néanmoins, cette dernière est surtout accordée aux personnes soumises à un taux d'imposition élevé, mais qui souhaitent investir dans le secteur.

Quels sont les mécanismes d'application de la loi Monuments Historiques ?

En dehors de la déduction du montant des travaux sur les revenus, le régime de la loi permet l'imputation des déficits fonciers sur votre revenu global et il n'y aucune limitation de montant ni de restriction en lien avec les intérêts d’emprunt.

De ce fait, la totalité des intérêts d’emprunt et de toutes les charges sera alors déductible des recettes locatives.  

Mais aussi, lorsque le propriétaire occupe lui-même le bien et n'en tire aucun revenu, il y aura une déduction sur les revenus globaux concernant les charges foncières de l’immeuble.

Par contre, s'il y a un revenu tiré du bien immobilier sans occupation du propriétaire, il y a une possibilité de déduction sur les revenus des charges foncières. Si un déficit foncier survient, il sera déductible sur le revenu global et il n'y aura aucune limite.

Il peut aussi y avoir des situations où un revenu est tiré de l’immeuble mais avec occupation du propriétaire. Les mêmes principes vont venir s'appliquer. Ainsi, les charges foncières sur la partie occupée par le propriétaire seront déductibles sur le revenu global, et il n'y aura aucune limite. Les autres charges foncières seront alors déductibles du revenu foncier et en cas de déficit, elles seront aussi déductibles du revenu global.

Si ces éléments ne sont pas mentionnés, la convention pourra être frappée de nullité et les avantages seront retirés.  

Depuis 1995, l’exonération par rapport aux droits de succession s'est également élargie aux Monuments Historiques détenus par une personne morale.

Dans la pratique, les travaux sont répartis entre deux ou trois années civiles. Ce délai permet de réduire les revenus fiscalisés de l’investisseur. Le bien restauré est en principe loué pour générer des recettes locatives, mais la loi sur les Monuments Historiques est la seule autorisant le propriétaire à y habiter.

Quelles sont les obligations des propriétaires suite à la défiscalisation ?

Le propriétaire du bien ayant bénéficié du dispositif de défiscalisation doit obligatoirement remplir une déclaration spéciale sur ses revenus fonciers chaque année. Il s’agit du formulaire 2044-SPE.

À titre de rappel, le principe de la loi ne limite pas l'étendue des avantages fiscaux du propriétaire, mais cette déclaration doit toujours être effectuée pour des questions de contrôle.

Néanmoins, la défiscalisation octroyée sera bien encadrée et sûre, et permettra au propriétaire de bénéficier d’une excellente couverture fiscale.

Le recours à l’expertise d’un avocat fiscaliste

La décision d’acquérir un monument historique doit être mûrement réfléchie. En effet, cette décision impactera directement votre situation fiscale et sera suivie, dans la plupart des cas, d’investissements importants.

Avoir recourt à un avocat en droit fiscal sera un atout non négligeable. En effet, ce professionnel du droit saura vous conseiller sur les meilleures options fiscales applicables à votre situation. Il saura mettre à votre profit son expérience et sa connaissance aiguisée des rouages de la procédure fiscale. Si vos relations avec le fisc devenaient contentieuses, il saura vous représenter en défendant vos intérêts patrimoniaux. N’hésitez pas également à bénéficier des conseils d’un avocat compétent en droit des successions afin de préparer, dans les meilleures conditions possibles, votre transmission de patrimoine immobilier.

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et souhaitez bénéficier des avantages fiscaux accordés par la loi Monuments Historiques ? Avant toute chose, vérifier avec un avocat fiscaliste que vous remplissez bien toutes les conditions nécessaires pour bénéficier de ces avantages ! Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal à Paris depuis 1988, vous accompagne dans vos investissements immobiliers et vous aide à bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.