Décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier : que se passe-t-il ?

Démembrement de propriété : en quoi ça consiste ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui permet de séparer la propriété d'un bien en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Il peut porter sur un bien immobilier, des parts sociales, des comptes bancaires, des assurances-vie, etc.

Ce mécanisme peut présenter des avantages fiscaux et patrimoniaux, notamment en permettant de transmettre un bien à ses héritiers tout en conservant l'usufruit, ou en permettant d'acquérir un bien à un prix réduit (correspondant à la valeur de la nue-propriété), puisqu’au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans impôts supplémentaires à payer.

Le démembrement peut néanmoins comporter des risques et des inconvénients, et il est important de bien réfléchir à ses objectifs et à sa situation avant de recourir au démembrement de propriété.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Même si le nu-propriétaire peut sembler jouer un rôle passif lors d'un processus de démembrement de propriété, il dispose néanmoins de plusieurs droits. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien à sa guise. Cela signifie qu'il peut céder, donner ou accomplir tous les actes de disposition qu'il souhaite sur sa nue-propriété.

Il a également le droit d’être informé de l’utilisation du bien et de récupérer la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire a également des devoirs à accomplir :

• Il ne peut ainsi ni aménager, ni détruire, ni transformer le bien démembré.
• Il a l'obligation d'entretenir le bien face à toutes les réparations de grande envergure. L'article 606 du Code civil définit les travaux qui peuvent être considérés comme de grosses réparations, à savoir « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »

Les droits et obligations de l’usufruitier

L'usufruit désigne un droit réel qui confère à son titulaire le pouvoir de jouir et d'utiliser un bien immobilier. L'usufruitier a ainsi le droit de vivre dans le logement, de le louer et d'en toucher les revenus générés.

L'usufruitier dispose d'un droit d'usage et de jouissance. Autrement dit, il peut faire usage du bien au quotidien. On entend par là une utilisation normale du bien immobilier, conforme à son objet (habitation). En général, l'usufruitier occupe les lieux à des fins de logement.

L'usufruitier a par ailleurs le droit aux revenus. Il peut en effet louer le bien immobilier et percevoir les loyers. Il n'a toutefois pas le droit d'aliéner le bien ou de le modifier. Enfin, l'usufruitier a le droit de vendre ou de céder son usufruit à un tiers.

L'usufruitier a une obligation d'entretien du bien immobilier. Il est en effet tenu d'entretenir le bien de manière régulière, comme s'il en était le locataire. Ainsi, il doit prendre à sa charge les réparations courantes nécessaires au maintien du logement en bon état.

La conservation de l'usufruit est aussi l'un des devoirs de l'usufruitier. Il est tenu de conserver au bien sa valeur. Cela signifie qu'à la fin du démembrement, le nu-propriétaire doit récupérer l'entière propriété du logement, sans que sa valeur ait été réduite par la faute de l'usufruitier. Enfin, il doit payer les charges courantes liées au logement, telles que les charges de propriété.

Décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier : que se passe-t-il ?

Dans une propriété démembrée, le nu-propriétaire et l'usufruitier se partagent les droits de propriété du bien. Dans cette situation juridique, la logique voudrait que le décès du nu-propriétaire survienne après celui de l'usufruitier. Néanmoins, il peut arriver que le nu-propriétaire décède en premier. Dans ce cas précis, cette situation n'a aucune incidence particulière sur l'usufruit. L'usufruitier conserve en effet les mêmes droits dont il disposait avant le décès du nu-propriétaire.

Toutefois, la valeur de la nue-propriété ne revient pas à l'usufruitier. Ce sont les enfants du nu-propriétaire ou son conjoint qui héritent de la nue-propriété qui entre dans la succession. Ils deviennent eux-mêmes nus-propriétaires et récupèrent la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Il convient toutefois de préciser que la donation de la nue-propriété peut être assortie d’un droit de retour. Dans ce cas, si le nu-propriétaire qui a bénéficié de la donation décède avant l’usufruitier, ce dernier récupère la pleine propriété du bien. Ce droit de retour peut être très utile pour éviter que le bien ne soit transmis à des héritiers que le donateur n'aurait pas choisis. Généralement, le droit de retour s’applique lorsque le nu-propriétaire décédé n’avait pas d’enfants.

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