Copropriété sans syndic : l’avocat vous assiste

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Une copropriété sans syndic, est-ce possible ?
Que faire en l’absence de syndic ?

Vous êtes copropriétaires et vous n’avez pas réussi à vous entendre sur la désignation d’un syndic ? Votre syndic a fait faillite et vous n’avez pas pu anticiper une nouvelle nomination, de sorte que la gestion de la copropriété n’est pas assurée ? Le rôle du syndic est primordial dans une copropriété et à ce titre, Avocats Picovschi vous explique comment remédier à sa carence.

Une copropriété sans syndic, est-ce possible ?

Légalement, la désignation d’un syndic dans une copropriété est obligatoire. En effet, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que l’exécution des décisions prises en assemblée générale est confiée au syndic.

Dès lors, toute copropriété doit se composer d’un syndic qui va s’assurer de la gestion de la copropriété. Il aura la charge des obligations administratives et comptables mais il devra également se charger de la mise en œuvre des travaux relatifs à l’entretien et la conservation de l’immeuble. Il devra également convoquer et organiser les assemblées générales.

Il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue des voix.

Malgré les exigences légales, il est des situations où la copropriété se retrouvera sans syndic. Par exemple, le fait que les copropriétaires ne se mettent pas d’accord au moment de l’assemblée générale sur le syndic à nommer empêchera sa désignation et la copropriété peut se retrouver temporairement sans syndic.

De même, et dans la mesure où le syndic peut être une personne physique, en cas de décès de cette dernière ou de maladie ou d’accident grave, celui-ci ne sera plus en mesure d’exercer ses fonctions.

Il peut aussi arriver que le syndic démissionne, qu’il soit révoqué ou que son mandat arrive à terme sans qu’un renouvellement n’ait été anticipé.

Il peut y avoir certains avantages à l’absence d’un syndic, notamment concernant son coût. En outre, le syndic, souvent institutionnel, est détaché de la copropriété et de la vie des copropriétaires (moins de réactivité par exemple).

Dès lors, si par principe la situation d’une copropriété sans syndic ne devrait pas se produire, certaines circonstances de fait peuvent créer une carence dans la mise en place de cet organisme et cette carence est, en tout état de cause, illégale. Il doit donc y être remédié.

Que faire en l’absence de syndic ?

Il existe un certain nombre de risques à ne pas mettre en place un syndic dans la copropriété. Quels sont-ils ? Le syndic étant l’organe d’exécution des décisions d’assemblée générale, l’effectivité de ces décisions est compromise.

Par ailleurs, si un litige vient à naître, seul le syndic a le pouvoir d’agir en justice, après autorisation de l’assemblée générale de copropriété.

Pour pallier cette carence, plusieurs options s’offrent aux copropriétaires désormais seuls face à la gestion de la copropriété.

En effet, il est possible pour un copropriétaire unique d’être désigné par l’assemblée générale pour assurer la mission de syndic bénévole. Dans cette hypothèse, l’assistance d’un avocat rompu au droit de la copropriété est indispensable. En effet, on ne s’improvise pas syndic de copropriété !

La copropriété est régie par un certain nombre de règles, comprises dans le règlement de copropriété, que le syndic doit faire respecter, outre l’exécution des décisions d’assemblée. En cas de non-respect de ses missions et obligations, sa responsabilité peut être engagée. Pour éviter une action en responsabilité, le syndic bénévole doit se faire conseiller par un avocat.

Toujours dans le but de pallier les situations délicates de carence de syndic, la loi Macron du 6 août 2015 a offert la possibilité à tout copropriétaire de convoquer lui-même une assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

A défaut, tout intéressé peut saisir le Tribunal de Grande Instance afin que le président du tribunal statut par ordonnance et désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui sera chargé de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Avocats Picovschi accompagne depuis plus de 30 ans les copropriétaires, les conseils syndicaux ainsi que les syndics de copropriété dans le cadre de leurs litiges, de leurs missions ou de leurs démarches juridiques. Ces expériences nous ont permis d’acquérir une très bonne connaissance des activités liées au droit de la copropriété et ont fait du cabinet un excellent allié de ces différents acteurs.

Sources : www.arc-copro.fr, « L’apport de la loi MACRON aux copropriétés sans syndic », publié le 20 novembre 2015 par l’Association des responsables de copropriété ; www.legifrance.gouv.fr, Article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; www.passezalacte.com, « Copropriété sans syndic ... Comment en sortir ? », publié le 31 juillet 2018 par Cilia PICHOUX

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