Construction irrégulière sur mon terrain : l’avocat en contentieux immobilier vous défend

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Violation du droit de propriété : quels sont vos droits ?
Quelles sanctions en cas de construction irrégulière ou d’empiètement sur votre terrain ? L’avocat en droit immobilier vous conseille

Vous possédez un terrain sur lequel vous avez bâti votre maison. Toutefois, vous vous apercevez que la construction réalisée par votre voisin empiète sur votre propriété. Vous avez fait construire une maison sur votre terrain et vous l’avez mise en location. Vous apprenez par un de vos voisins que votre locataire a procédé à la construction d’un ouvrage sur votre terrain. Autant de situations que nos avocats rencontrent au quotidien. Vous ne savez pas quels sont vos recours pour contester cette construction irrégulière ou cet empiètement ? Avocats Picovschi, situé à Paris et rompu aux pratiques du droit immobilier et de la construction, vous éclaire.

Violation du droit de propriété : quels sont vos droits ?

À la suite d’un débordement sur votre propriété ou à une construction irrégulière sur votre fonds, vous souhaitez agir. Vous ne savez pas quelle est la différence entre une construction sur le sol d’autrui et un empiètement sur le sol d’autrui ? D’autant plus que vous ne connaissez pas vos droits en la matière. Sachez qu’en principe, vous détenez un droit de propriété sur votre terrain, lequel est protégé par la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen. Ce droit de propriété vous ouvre « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue » (article 544 du Code civil).

Sachez que la jurisprudence adopte une position assez stricte en la matière. Dans un arrêt rendu récemment, la Cour de cassation a pu considérer que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». En l’espèce, un couple avait assigné, sur le fondement de la prescription acquisitive de 30 ans, le propriétaire du terrain. Ces derniers ne rapportant pas la preuve de cette prescription, la Haute juridiction n’a pas donné droit à leur demande (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 17 mai 2018, n° 16-15.792).

Si votre droit de propriété est violé, n’attendez-plus ! L’avocat, expert en droit immobilier, saura vous conseiller et élaborer la meilleure des stratégies pour faire valoir vos droits.

Quelles sanctions en cas de construction irrégulière ou d’empiètement sur votre terrain ? L’avocat en droit immobilier vous conseille

Un litige arrive très vite : votre voisin a fait construire un abri de jardin sur votre terrain ou encore, vous vous apercevez en taillant les haies, que l’immeuble construit à côté de votre terrain empiète sur votre jardin. Il faut ainsi savoir faire la différence afin de comprendre les différents recours que vous pourrez engager.

La construction sur le sol d’autrui correspond à la construction par un tiers d’un ouvrage permanent sur votre terrain. Elle est définie et régie par l’article 555 du Code civil. En revanche, l’empiètement consiste en une extension sur votre propriété de la construction existant sur la parcelle voisine. Ce dernier est régi par l’article 545 du Code civil.

Dans toutes ces situations, il est possible de sanctionner l’atteinte au droit de propriété (foncière ou mobilière) et d’agir en justice. Si vous souhaitez procéder à une telle contestation (ou y faire face), faire appel à un avocat expert en droit immobilier et de la construction sera un atout essentiel pour vous exposer vos options et protéger vos intérêts.

Deux cas de figure sont ainsi à distinguer.

Construction édifiée par un tiers sur le sol d’autrui : comment obtenir réparation ?

Un tiers a édifié un nouvel ouvrage sur votre terrain alors qu’il savait que ce n’était pas le sien ? Votre locataire a effectué des travaux avec votre accord ? Vous pouvez faire face à de multiples situations dans lesquelles vous devrez régler vos rapports avec un tiers concernant votre terrain.

Dans ces situations, selon que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi, l’article 555 du Code civil offre plusieurs possibilités :

soit d’acquérir la propriété des constructions réalisées sur son fonds par un tiers,
soit de demander au tiers constructeur, de mauvaise foi, de les enlever à ses frais.

Attention ! Si le constructeur est de bonne foi, et qu’il pensait être dans son droit de construire, vous ne pourrez en principe, exiger la suppression des ouvrages réalisés à ses frais. Ce dernier, qui pensait détenir un titre de propriété sur votre terrain, pourrait peut-être même exiger une indemnité égale soit :

à la valeur des matériaux utilisés, ainsi que le coût de la main-d’œuvre,
à la plus-value qu’il a apportée à votre terrain.

Afin de prendre la meilleure des décisions, ne vous précipitez pas ! Faites appel à un avocat expert en la matière qui saura vous guider et vous conseiller sur le meilleur des choix à faire. Il saura analyser les faits et desceller la bonne ou la mauvaise foi. Par ailleurs, au regard de votre situation et de la construction établie sur votre terrain, l’avocat pourra vous aiguiller dans votre décision afin de vous éviter des dégâts plus conséquents.

Par ailleurs, même lorsque le constructeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire en étant conscient de ne pas être propriétaire du terrain, cela n’exclura pas en principe son droit à indemnisation, dans l’hypothèse où le propriétaire déciderait de garder la construction construite.

À noter que pour apprécier la bonne ou mauvaise foi du constructeur, la Haute juridiction se fonde sur l’article 550 du Code civil qui indique qu’est de bonne foi celui qui « possède comme un propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ». La croyance de la propriété, sans fondement, ne suffit pas pour être considéré comme un tiers de bonne foi (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 25 octobre 2011, n°10-23.754).

Ces situations sont souvent difficiles pour les deux parties en conflit. Le constructeur et le propriétaire auront souvent du mal à trouver un accord en raison des enjeux financiers qui pourront être élevés. Un avocat expert en droit de l’immobilier sera alors un allié de taille pour engager la discussion et essayer de trouver un terrain d’entente. Seule une analyse complète et détaillée par un expert vous permettra de protéger au mieux vos intérêts. Si toutefois la discussion semble impossible, l’avocat sera indispensable pour engager une procédure à l’encontre de la partie litigieuse devant le tribunal compétent.

Enfin, sachez que le preneur est également considéré comme un tiers. Ainsi, le locataire sera également soumis aux règles précitées. Il ne pourra pas, en principe, construire sur le terrain de son propriétaire. Le preneur sera considéré de bonne foi si la construction a été autorisée par le bailleur. Dans le cas contraire, le locataire sera considéré de mauvaise foi.

Empiètement sur le sol d’autrui : comment agir pour faire cesser cette gêne ?

Votre voisin a construit un édifice qui dépasse sur votre terrain ? Le mur de votre voisin empiète sur votre terrain ? La seule solution possible pour faire c’est d’en demander la démolition ! Sachez que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du Code civil). Ainsi, cette règle se traduit par le droit qui vous est accordé de demander la démolition de cette construction qui déborde sur votre terrain (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 10 novembre 2009, n° 08-17.526).

Vous pouvez également demander une indemnisation du préjudice subi du fait de cet empiètement. Il n’existe aucune disposition spéciale en la matière : il convient donc d’appliquer les règles de la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du Code civil. Vous devez alors apporter plusieurs éléments de preuves :

une faute : à cet égard, la jurisprudence retient que « l'empiétement sur la propriété d'autrui suffit seul à caractériser la faute » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 novembre 1992, n° 90-19.944) ;
un préjudice : vous devez apporter la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain ;
un lien de causalité : vous devez prouver que le préjudice que vous avez subi est dû à cette faute.

Il s’agit d’éléments qui ne sont pas toujours aisés à prouver. Pour cette raison, il est fortement conseillé de faire appel à l’aide précieuse d’un avocat qui saura vous aider à récolter toutes les preuves nécessaires pour engager la responsabilité de la partie litigieuse. Vous mettez alors toutes les chances de votre côté afin d’aboutir à une issue des plus favorables.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier et de la construction depuis plus de 30 ans, met toute son expertise à votre service afin de vous assister en cas de conflit concernant une construction ou un empiètement irrégulier sur votre terrain.

Sources : www.dalloz-avocats.fr, « Règlements liés au jeu de l'accession », par Frédérique Cohet, mis à jour en décembre 2017 ; www.legifrance.gouv.fr, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018, 16-15.792, Publié au bulletin ; Cour de cassation, 3e Chambre civile, 25 octobre 2011, n°10-23.754.

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Construction édifiée par un tiers sur le sol d’autrui : comment obtenir réparation ?

Empiètement sur le sol d’autrui : comment agir pour faire cesser cette gêne ?

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