Construction illégale : quels sont les risques ?

Sommaire

Qu'est-ce qu'une construction illégale ?
Dans quels cas faut-il un permis de construire ?
Quelles sanctions en cas de construction sans permis ?
Y a-t-il un délai de prescription pour les constructions illégales
Est-il possible de régulariser la construction après la fin des travaux ?
Est-il possible de vendre un bien immobilier sans permis ?

La construction d'un bien immobilier implique la réalisation d'un certain nombre de démarches administratives. Lorsque celles-ci ne sont pas effectuées, la construction n'est pas reconnue par la loi. Cela entraîne évidemment des conséquences sur le plan civil et pénal pour le propriétaire. Expert en droit de la construction, Avocats Picovschi vous présente le concept de construction illégale et les sanctions qui l'encadrent.

Qu'est-ce qu'une construction illégale ?

Le permis de construire est l'acte administratif par le biais duquel la mairie donne l'autorisation à un propriétaire d'engager des travaux de construction. Lorsque les travaux sont réalisés sans l'obtention préalable du permis, il y a une entorse au Code de l'urbanisme. On parle alors de construction illégale.

Pour éviter les représailles de la loi, il est donc conseillé d'effectuer les démarches nécessaires pour obtenir l'autorisation avant d'engager les travaux de construction. Il est possible que, pour diverses raisons, la délivrance du permis vous soit refusée. Même dans ce cas, au lieu de procéder à une construction sans autorisation, l'idéal est d'intenter un recours.

Après la notification de la décision de refus de permis de construire, vous disposez en effet d'un délai de 2 mois pour exercer un recours gracieux. Il vous suffit alors de transmettre une lettre recommandée avec avis de réception au responsable ayant notifié le refus.

Lorsque cette première procédure n'aboutit pas, vous pouvez exercer un recours contentieux, notamment par saisine du tribunal administratif.

Pour éviter un éventuel refus de délivrance de l'autorisation de construction, vous pouvez solliciter l'accompagnement d'un avocat pour vous accompagner dans votre projet. Nos experts en droit immobilier et en droit de la construction vous aident à constituer votre dossier, et ainsi à augmenter vos chances d'obtention de l'autorisation de construction. En cas de refus, notre expertise s'avère indispensable pour vous accompagner dans les différents recours.

Dans quels cas faut-il un permis de construire ?

Le permis de construire n'est pas obligatoire pour toutes les constructions.

Que vous envisagiez de construire un garage, une véranda, un abri de jardin, une extension ou une cabane pour les enfants, vous êtes soumis à la même règle. Toutes les constructions immobilières qui font moins de 5 m², ainsi que moins de 12 m de haut, sont exemptes d'une quelconque procédure administrative. Si la superficie est comprise entre 5 et 20 m², vous aurez besoin d'effectuer une déclaration préalable de travaux à la mairie afin d'informer les autorités communes de votre projet de construction. Pour toute construction dont l’emprise au sol est supérieure à 20 m², l’obtention d’un permis de construire est obligatoire.

Vous pourrez aussi avoir besoin d'un permis de construire pour la construction d'une piscine. Il convient alors de distinguer s’il s’agit d’une piscine couverte ou découverte. Les règles ne sont pas les mêmes. Il est donc important de vous renseigner avant !

De plus, il faut souligner que le permis de construire n'est pas seulement indispensable dans le cadre d'un projet de construction. Vous en aurez besoin lors des travaux d'aménagement, de surélévation, d'extension ou d'agrandissement de combles, à partir du moment où les conditions préalables sont réunies.

Quelles sanctions en cas de construction sans permis ?

Lorsque vous procédez à la construction d'un bien immobilier sans permis, vous vous exposez logiquement à des sanctions. Celles-ci sont prévues par l'article L480-4 du Code de l'urbanisme. Concrètement, pour une construction illégale, votre responsabilité civile ainsi que votre responsabilité pénale peuvent être engagées.

Les sanctions pénales

Elles sont particulièrement lourdes, et peuvent être comprises entre 1200 et 6000 euros par mètre carré. En d'autres termes, pour une construction illégale de 20 m², vous pouvez être amené à vous acquitter d'une amende comprise entre 24 000 et 120 000 euros. Dans des cas particuliers, une amende fixe de 300 000 euros peut être infligée. À noter que les sanctions pénales dans le cadre d'une construction concernent tous les acteurs qui y ont contribué, en l'occurrence :

le maçon,
le couvreur,
l'architecte, etc.

Lorsque les travaux de construction sont initiés par le locataire, celui-ci est évidemment concerné par les sanctions pénales. Le propriétaire bailleur peut lui aussi être poursuivi. En cas de récidive de la part des acteurs de la construction illégale, le juge peut requérir 6 mois de prison.

Les sanctions civiles

Elles ont la particularité d'être plus légères. Une construction illégale étant considérée comme un préjudice, le voisinage et la commune peuvent saisir le tribunal judiciaire. Les acteurs de la construction illégale doivent alors s'acquitter de dommages et intérêts. Le montant de ceux-ci peut être conséquent en fonction de l'ampleur du préjudice causé. Il se peut également que des sanctions fiscales s'ajoutent afin de régulariser les différentes taxes qui sont restées impayées depuis plusieurs années. De plus, la démolition de la construction illégale peut être ordonnée par le juge. Dans certains cas, le juge peut faire preuve de clémence et demander une mise en conformité de la construction illégale.

Y a-t-il un délai de prescription pour les constructions illégales

Une construction réalisée sans une autorisation d'urbanisme engage la responsabilité des auteurs, sur une période qualifiée de délai de prescription. Depuis le 28 février 2017, ce délai est de 6 ans. Au-delà de cette période, vous ne pouvez plus être poursuivi pénalement. D’un point de vue civil, le délai de prescription est de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux. Enfin, la commune du lieu où se trouve la construction illicite dispose d'un délai de 10 ans pour demander la démolition ou la mise en conformité.

En principe, le délai de prescription commence le jour de l'achèvement des travaux. Or, dans le cadre d'une construction illicite, aucune déclaration d'achèvement des travaux n'aide à confirmer cette date. Pour la déterminer, les autorités se basent sur un faisceau d'indices concordants, et plus particulièrement sur :

des photographies aériennes,
le coût des travaux,
les factures des travaux,
les mentions de l'acte d'achat antérieur aux travaux.

En cas de poursuite pour une construction illicite, faites appel à Avocats Picovschi. Nous vous aidons à étudier la piste de l'écoulement du délai de prescription.

Est-il possible de régulariser la construction après la fin des travaux ?

Il n'y a pas de procédure particulière pour légaliser une construction illicite à la fin des travaux. Tout ce que vous avez à faire, c'est de déposer une demande d'autorisation de construction, en prenant la peine de notifier qu'il s'agit d'une régularisation. Si vous êtes chanceux, la commune n'engagera pas de poursuite contre vous. Dans votre demande, vous devez renseigner les travaux effectivement réalisés. Si éventuellement votre demande est acceptée, vous êtes tiré d'affaire.

En revanche, dans le cas où votre construction ne serait pas conforme aux règles d'urbanisme en vigueur, il faudra alors la démolir ou la mettre en conformité. Vous pouvez consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la parcelle cadastrale afin d'avoir une idée des règles d'urbanisme vous concernant. Il suffit d'en faire la demande à la mairie.

Pour la régularisation d'une construction de plus de 10 ans, vous ne craignez rien, car le délai de prescription est déjà passé. Cependant, la construction étant illicite, le bâtiment n'existe pas de façon officielle. Par conséquent, il vous sera difficile de demander une autorisation à l'avenir pour des travaux de rénovation par exemple. La moindre des choses est que la construction soit cadastrée. Il faudra donc mener des démarches dans ce sens en vous rapprochant du service de cadastre auquel votre logement est relié. Si celui-ci valide vos démarches, vous aurez alors plus de facilité à envisager un dialogue avec les services de l'urbanisme. Pour ces différentes démarches, vous pouvez également compter sur l'expérience d’Avocats Picovschi.

Est-il possible de vendre un bien immobilier sans permis ?

Un bien immobilier irrégulier est généralement difficile à vendre, car il implique trop de contraintes au futur acquéreur. Par précaution, de nombreux investisseurs évitent ce type de bien. Cependant, la vente d'un bien immobilier sans permis n'est pas interdite par la loi. Vous avez donc la possibilité de vendre votre maison construite sans autorisation, mais à condition d'en informer l'acquéreur.

Au moment de la conclusion de l'opération de vente, ce dernier doit pouvoir donner son consentement libre et éclairé, c'est-à-dire en étant conscient des irrégularités liées au bien. Dans le cas contraire, la vente peut être frappée de nullité pour vice de consentement. Que vous soyez vendeur ou acheteur, avant une telle opération, faites-vous accompagner par Avocats Picovschi.

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