Condition suspensive en droit de l’immobilier

SOMMAIRE

Qu’est-ce qu’une obligation conditionnelle ?
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?
Quelles sanctions pour les acquéreurs de mauvaise foi ?

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier mais n’avez pas encore les fonds nécessaires pour le faire ? Vous attendez ce fait l’obtention d’un crédit de votre banque ou la vente d’un de vos biens immobiliers ? Dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, vous avez la possibilité de contracter avec un propriétaire en apposant des conditions pour que le contrat soit formé. Il s’agit dès lors d’une obligation dite « conditionnelle ». Avocats Picovschi revient pour vous sur la notion d’obligation conditionnelle et de condition suspensive.

Qu’est-ce qu’une obligation conditionnelle ?

L’obligation conditionnelle est issue de la nouvelle réforme du droit des obligations de 2016. Elle est définie à l’article 1304 du Code civil qui distingue la condition suspensive de la condition résolutoire. Précisément, ce texte dispose que : « L’obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »

L’évènement doit être incertain, c’est-à-dire que vous ne pouvez, en tant que partie au contrat savoir si cet évènement va se réaliser ou non. En outre, pour que cet évènement soit véritablement incertain, il doit être extérieur aux parties et au contrat. En clair, cet évènement ne peut dépendre de votre simple volonté. C’est ce que prévoit explicitement l’article 1304-2 du Code civil : « est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. »

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Dans le cadre d’une obligation à condition suspensive, le contrat ne pourra être formé que si l’évènement incertain, dont dépend la condition, se produit. Il existe des conditions suspensives légales, exigées pour certains types de contrats et des conditions suspensives conventionnelles, que vous définirez vous-même en tant qu’acquéreur ou propriétaire.

Il existe de nombreuses conditions suspensives classiques. Il s’agit la plupart de temps de clauses relatives au droit de préemption, à l’obtention d’un prêt bancaire ou encore d’un permis construire.

Un exemple classique de condition suspensive est l’obtention d’un crédit pour l’achat d’un bien immobilier. Précisément, vous vous engagez à acheter un bien si vous obtenez un crédit de la part de la banque. Si la banque vous refuse ce crédit, la transaction n’aura pas lieu. Dans ce cas l’obligation n’est réputée n’avoir jamais existée. À l’inverse, si la banque vous accorde ce crédit, en tant qu’acquéreur vous ne pourrez-vous rétracter et la transaction aura lieu.

La Cour de cassation a rendu de nombreux arrêts concernant les conditions suspensives en droit de l’immobilier afin de préciser les obligations qui incombent aux acquéreurs. Par exemple, dans un arrêt de principe du 9 décembre 1992, les juges ont retenu « que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur dans l’acte ». De ce fait, la condition suspensive doit vous amener en tant qu’acquéreur à prendre toutes les précautions au moment de la signature du contrat. Vous pourrez être sanctionné si vous agissez de mauvaise foi et faites en sorte que l’événement, source de la condition, ne se produise pas.

Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?

Comme il l’a été dit précédemment, si l’évènement de la condition suspensive ne se produit pas, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. En tant qu’acquéreur ou propriétaire vous n’aurez aucuns frais à débourser et serez remboursé des frais déjà engagés tels que l’acompte, le dépôt de garantie ou bien l’indemnité d’immobilisation. En cas de non-réalisation de la condition suspensive, vous ne pouvez ni en tant que propriétaire ni en tant que potentiel acquéreur demander l’obtention de dommages et intérêts ou l’exécution forcée de la vente.

Quelles sanctions pour les acquéreurs de mauvaise foi ?

Afin de protéger la formation du contrat contre la mauvaise foi de certains acquéreurs, le Code civil prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » En clair, si la vente dépend de l’obtention d’un prêt et que l’acquéreur fait tout pour ne pas l’obtenir, ce dernier devra payer au vendeur une indemnité.

Par exemple dans le cadre de l’obtention d’un prêt par un acquéreur, les juges vérifient in concreto que ce dernier n’a pas manqué à son obligation et a effectivement cherché à obtenir un prêt. Dans ce sens, la Cour de cassation a rendu le 18 mars 2021 un arrêt dans lequel elle rappelle « qu’en tout état de cause, que la condition suspensive d’obtention d'un prêt n'est réputée défaillie que dans l'hypothèse où les acquéreurs démontrent avoir accompli des diligences sérieuses et réalistes pour l'obtention d'un prêt. » Ainsi, les juges, en se montrant sévères quant à l’appréciation du comportement de l’acquéreur vis-à-vis de la réalisation de l’évènement, protègent la formation des contrats qui dépendent d’une condition suspensive.

Le Code civil vous octroie toutefois le droit de renoncer à une condition lorsqu’elle a été stipulée dans votre intérêt exclusif tant qu’elle n’a pas été accomplie : « qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli » (article 1304-4 du Code civil).

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous accompagne dans vos projets immobiliers ainsi qu’en cas de litiges nés d’une transaction échouée.

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