Compromis signé et rétractation du vendeur : pensez à l’assignation en vente forcée

Sommaire

Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Impossibilité pour le vendeur de se rétracter après la signature du compromis de vente

Dans le cadre d'une transaction immobilière, le compromis de vente scelle l'accord entre vendeur et acquéreur sur les termes de la vente d'un bien immobilier. En cas de rétractation unilatérale du vendeur, il est primordial pour les futurs propriétaires d'être bien informés sur les recours légaux à leur disposition et d’envisager, si nécessaire, la vente forcée. Avocats Picovschi vous assiste en tant qu’acheteur en cas de rétractation du vendeur après la signature d'un compromis de vente.

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat signé entre le vendeur et l’acheteur qui intervient avant la vente définitive d’un bien immobilier. Par ce compromis, les parties conviennent du prix, des diverses conditions suspensives ainsi que de la date de la signature de l’acte définitif.

Comme précisé par l’article 1583 du Code civil, le contrat est parfait dès lors qu’il existe un accord sur la chose et le prix. Ainsi, après la signature du compromis de vente, les parties sont tenues d’exécuter les obligations qui en émanent car elles sont engagées juridiquement, et ce même si le transfert de propriété ne se fera qu’au moment de la signature de l’acte définitif.

Qu’en est-il réellement si le vendeur se rétracte ?

Impossibilité pour le vendeur de se rétracter après la signature du compromis de vente

Lorsque le vendeur signe le compris de vente, il s’engage irrévocablement à vendre son bien immobilier à l’acheteur. Cette signature signifie donc qu’il est engagé de manière ferme et définitive. Pour aller plus loin, nous pouvons même dire que le vendeur s'engage envers l'acheteur dès l'acceptation de l'offre d'achat.

La loi ne prévoit aucune possibilité pour le vendeur de se rétracter après signature du compromis, ce droit étant réservé uniquement à l’acheteur du bien immobilier. Ce dernier dispose en effet d’une protection puisqu’il peut renoncer à la vente dans un délai de dix jours à compter de la signature du compromis de vente (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ce délai court dès le lendemain de la signature.

Du côté du vendeur, aucun délai de rétractation n’est prévu par la loi, et cela même s’il souhaite renoncer à la vente de son bien. Aussi, une fois le compromis de vente signé, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et changer d’avis. Si ce dernier refuse malgré tout d’exécuter ses obligations ou qu’il ne souhaite plus vendre, l’acheteur initial peut lui imposer le contrat et en exiger la vente forcée dès lors que le compromis a été signé.

En effet, lorsque l’acheteur souhaite poursuivre la transaction immobilière, il peut réclamer, avec l’aide d’un avocat en droit immobilier, des dommages et intérêts dans un premier temps afin de réparer le préjudice subi, notamment si cela engendre une perte de chance de réaliser une activité professionnelle.

En plus de la demande de dommages et intérêts, l’acheteur peut surtout forcer la vente. Normalement, l’acheteur doit d’abord mettre en demeure le vendeur de réitérer son engagement en signant l’acte authentique de vente. Si le vendeur reste silencieux ou qu’il refuse de signer, l’acheteur peut entamer la procédure judiciaire.

Pour cela, l’action doit être mise en œuvre devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Cette action peut être engagée dès lors que le compromis de vente a été signé. C’est alors au tribunal de déclarer la vente comme parfaite. Le jugement rendu vaut acte authentique de vente. Autrement dit, le juge peut exiger la vente du bien à l’acheteur initial, même si le vendeur s’y est soustrait.

L’acte authentique de vente sera par la suite publié à la conservation des hypothèques, ce qui empêche toute nouvelle vente pour une durée de six mois. L’action en vente forcée vient ainsi bloquer le vendeur qui souhaite se soustraire à ses obligations pour vendre à un tiers.

Si en tant qu’acheteur vous avez la possibilité d’engager une action en vente forcée, vous pouvez aussi décider d’annuler le compromis de vente, d’un commun accord avec le vendeur. Vous pouvez entamer des discussions avec le vendeur pour trouver une solution amiable.

Sachez que si la vente est résiliée, les sommes que vous avez versées au titre du dépôt de garantie doivent vous être restituées par le vendeur.

Notez toutefois que des frais de mutation sont dus si la vente est parfaite lors de la résiliation. Les parties doivent également informer l’administration fiscale pour éviter que cette dernière ne suspecte une fraude.

Enfin, il convient de préciser que le vendeur peut demander la résolution judiciaire de la vente mais cela n’est possible que si, en tant qu’acheteur, vous avez manqué à l’une de vos obligations contractuelles.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous accompagne en tant qu’acheteur et vous aide à faire face au vendeur qui souhaite se soustraire de la vente après signature du compromis.

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