Comment transmettre un bien immobilier sans payer d’impôt ?

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Démembrement de propriété : définition

Le démembrement de propriété est un mécanisme permettant de transmettre son patrimoine et de préparer sa succession de son vivant en divisant la pleine propriété en nue-propriété et usufruit.

Il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien tout en en conservant l’usufruit.

Le démembrement de propriété peut porter sur un bien immobilier, un compte titre ou encore un contrat d’assurance-vie.

Si dans les faits le nu-propriétaire n’a que très peu de droits et d’obligations, il n’en va pas de même pour l’usufruitier. En effet, l’usufruitier a le droit de jouir du bien comme bon lui semble. Il peut le louer et percevoir les loyers, y habiter, le mettre à disposition de la personne de son choix, etc. De même, l’usufruitier a des obligations : il doit entretenir le bien, l’assurer, payer les charges et les impôts, etc.

Si le démembrement de propriété présente des avantages fiscaux considérables que nous évoquerons ci-dessous, il est important de s’intéresser aux limites de ce mécanisme :

• La donation avec démembrement de propriété est irrévocable. En cas de conflit familial, il ne sera pas possible de revenir sur la donation en question.
• Le donateur devient dépendant du donataire. Si l’usufruitier veut vendre son bien, il doit avoir l’accord du nu-propriétaire. Il perd donc le contrôle.
• En cas de vente, l’usufruitier ne perçoit pas l’intégralité du prix de vente. La part qu’il reçoit dépend de la valeur de l’usufruit et donc de son âge.

Dans le cadre de la transmission de votre résidence principale, vous pouvez céder la nue-propriété à vos enfants. On parle dans ce cas de donation avec réserve d’usufruit.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ? Les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété du bien, et ce sans avoir à payer de droits de succession. À noter que lorsqu’il y a plusieurs nus-propriétaires, ces derniers sont en indivision après le décès de l’usufruitier.

Démembrement de propriété : quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du démembrement de propriété, les droits de donations sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée.

Grâce à l’abattement renouvelable tous les 15 ans, il est possible de faire une donation en franchise de droits jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans.

Le démembrement de propriété permet ainsi, dans certains cas, d’éviter les droits de donation.

Quelle est la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

La valeur de l’usufruit dépend de l’âge du donateur.

Démembrement de propriété sur résidence principale : exemples

Afin de vous permettre d’y voir plus clair, nous vous proposons plusieurs exemples chiffrés.

Cas n°1

Âgé(e) de 45 ans, vous avez 4 enfants et êtes seul propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 euros.

Compte tenu de votre âge, la valeur de la nue-propriété est de 40%.

40 % x 1 000 000 = 400 000 euros

En tenant compte de l’abattement de 100 000 euros par enfant, il n’y aura pas de droits de donation à payer.

Cas n°2

Vous êtes marié(e) sous le régime de la communauté et êtes propriétaire, avec votre époux(se), d’un bien immobilier d’une valeur de 600 000 euros.

Vous avez 55 et 58 ans et souhaitez commencer à préparer votre succession. Vous envisagez de faire une donation de la nue-propriété à vos 2 enfants.

Compte tenu de votre âge, la valeur de la nue-propriété est de 50%.

50 % x 600 000 = 300 000 euros

En tenant compte de l’abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, il n’y aura pas de droits de donation à payer. Précisons par ailleurs qu’il vous reste encore un abattement de 50 000 euros par enfant.

Cas n°3

Âgé(e) de 65 ans, vous avez 1 enfant et êtes seul propriétaire d’une résidence principale d’une valeur de 600 000 euros.

Compte tenu de votre âge, la valeur de la nue-propriété est de 60%.

60 % x 600 000 = 360 000 euros

En tenant compte de l’abattement de 100 000 euros par enfant, les droits de donation seront donc calculés sur la somme de 260 000 euros selon le barème des droits de donation en vigueur.

Cas n°4

À l’âge de 82 ans, vous vous rendez compte avec votre époux(se) âgé(e) de 85 ans que vous n’avez pas anticipé la transmission de vos biens. Vous avez 2 enfants communs et votre résidence principale achetée pendant votre mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts) est estimée 500 000 euros.

La nue-propriété représente 80 % de la valeur totale du bien, soit 500 000 x 80 % = 400 000 euros.

En tenant compte de l’abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, il n’y aura pas de droits de donation à payer.

Planification successorale : pensez à Avocats Picovschi

Comme le démontrent ces exemples, il est possible de transmettre un bien immobilier à ses enfants sans payer d’impôts et en toute légalité, et ce même si sa valeur est élevée.

Il est donc important d’anticiper la transmission de son patrimoine le plus tôt possible afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, voire nulle.

Vous souhaitez en savoir plus sur le processus de planification successorale ? Avocats Picovschi, dont l’expérience reconnue en Droit patrimonial et en Droit des successions en fait l’un des incontournables de la place, vous accompagne dans la transmission de votre patrimoine, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’un patrimoine complexe qui pourrait nécessiter la création d’une SCI.