Comment sont taxées les plus-values immobilières du marchand de biens ?

Marchand de biens : définition

Le marchand de biens est une personne ayant pour principale fonction l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur revente. En principe, il effectue cette opération de façon habituelle et répétitive. Si vous vous inscrivez dans cette démarche, le fait de vendre occasionnellement des biens immobiliers ne vous confère pas pour autant le statut de marchand de biens.

Pour obtenir ce titre, vous devez avoir l'habitude de vendre régulièrement des immeubles, des appartements ou des maisons. En plus de cela, vous devez avoir une intention spéculative. En d'autres termes, dès l'acquisition d'un bien immobilier, votre principal objectif sera de le revendre afin d'en tirer profit. L'importance des opérations est aussi un critère permettant de définir si vous êtes un marchand de biens.

Il convient donc de retenir les critères cumulatifs du caractère habituel de l’activité d’achat revente et de l’intention spéculative.

Le mode de taxation des plus-values immobilières de cet investisseur

L'objectif principal du marchand de biens est évidemment de réaliser une plus-value après chaque opération. Cette dernière est alors taxée par l’administration fiscale. Le mode d'imposition de la plus-value immobilière du marchand de biens dépend de votre statut.

La fiscalité du marchand de biens

Lorsque vous êtes reconnu comme étant un marchand par l'administration fiscale, vos plus-values sont dès lors imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) (article. La taxation se fait au taux marginal de l'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 45 %. À cela viennent s'ajouter les prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %.

La fiscalité du vendeur non déclaré

Il est possible que vous exerciez l'activité de marchand de biens sans pour autant le déclarer à l’administration fiscale. Dans ce cas, cette dernière impose votre plus-value immobilière sur la base du régime des plus-values des particuliers. La taxation est faite au taux de 19 %. Vous devrez par ailleurs vous acquitter de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

S'il est assez tentant d'opter pour la non-déclaration du statut de marchand de biens, cela comporte des risques importants. En effet, lorsque l'administration fiscale découvrira que vous exercez sans le déclarer, les conséquences peuvent être désagréables.

Pour cela, il est beaucoup plus avisé de ne pas prendre de risque. Vous pouvez d'ailleurs vous faire accompagner par le cabinet Avocats Picovschi, notamment dans le cadre de vos démarches fiscales. Bien que le statut de marchand de biens puisse être intéressant car il bénéficie d’une fiscalité dérogatoire, attention toutefois au redressement fiscal ! Ne prenez pas de risque, contactez-nous.

La TVA du marchand de biens

La TVA dont l’investisseur immobilier doit s'acquitter dépend en réalité de 2 situations, en l'occurrence de l'opération de rénovation légère et de l'opération de rénovation lourde. Qu'incluent concrètement ces deux notions ?

Les opérations de rénovation légère

Dans ce premier cas, l'expert procède à l'acquisition d'un bien immobilier dont la durée de vie dépasse 5 ans. Il engage alors des travaux de rénovation à l'issue desquels il revend la propriété. Ici, l'opération de revente n'est pas soumise à la TVA, sauf option. En ce qui concerne la TVA sur les travaux, elle reste irrécupérable.

Pour des travaux de rénovation lourde

Le bien immobilier acquis par le marchand de biens doit avoir plus de 5 ans. Il procède ensuite à des travaux de rénovation lourde, puis le revend. Dans ce cas, la revente est soumise à la TVA sur le prix total. Quant à celle sur les travaux, elle est récupérable.

La véritable préoccupation que soulève ce mode d'application de la TVA est la distinction entre les opérations de rénovation lourde et légère. Retenez seulement que la rénovation lourde implique des travaux qui confèrent un caractère neuf à l'un des éléments suivants du bien immobilier :

• les fondations,
• les façades hors ravalement,
• les éléments porteurs.

On parlera également de rénovation lourde lorsque les 6 éléments du second œuvre seront remis à neuf à hauteur de 2/3 pour chacun d'eux. Il s'agit notamment de la plomberie, des planchers non porteurs, de l'électricité, des huisseries extérieures, du système de chauffage et des cloisons intérieures.

Si vous avez des inquiétudes concernant la détermination de votre TVA, vous pouvez solliciter l'expertise d'Avocats Picovschi. Nous nous mettons à votre disposition pour vous fournir des conseils et un accompagnement sur mesure selon vos besoins. Prenez rendez-vous dès maintenant avec notre équipe.