Comment imputer le déficit foncier d'une SCI ?

Comment calculer le déficit foncier ?

Les sources d'un déficit foncier dans le cas d'une SCI sont diverses. Il peut s'agir de frais d'entretien élevés, de vacance locative à long terme ou de taux d'intérêt sur les emprunts immobiliers. En France, la détermination de la part de charges supérieure à vos recettes foncières d'une SCI suit une procédure bien réglementée. Elle peut se résumer en trois étapes cruciales. Compétent en matière de fiscalité immobilière et dans les disciplines connexes du droit, Avocats Picovschi peut vous accompagner à chaque étape du processus. Nos professionnels du droit ont une longue expérience avérée en matière d'imputation de déficit foncier des SCI.

Calculez les revenus fonciers bruts

La première étape du processus de détermination de la part de charges supérieure à vos recettes foncières est celle du calcul des revenus fonciers bruts. Il s'agit des bénéfices générés par la location d'un bien immobilier avant toute déduction de charges ou de dépenses liées à cette activité. Ils sont imposables et doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus.

Pour faire le calcul, il faut multiplier le loyer mensuel ou annuel par le nombre de mois correspondants à la période de location. Concrètement, il s'agit donc d'additionner tous les loyers perçus sur l'ensemble des biens loués au cours de l'année considérée. Par exemple, si un bien locatif est loué 1 000 euros par mois pendant toute une année, les bénéfices bruts s'élèvent à 12 000 euros.

Faites la déduction des charges déductibles

La deuxième étape consiste à déduire les charges foncières pouvant être soustraites des intérêts bruts issus de l'exploitation d'un patrimoine immobilier. Ce sont des charges qui sont indispensables à la conservation ou à l'acquisition des recettes foncières. Il s'agit :

• des frais des travaux d'entretien et de réparation,
• des primes d'assurance,
• des charges de copropriété,
• des taxes foncières,
• des provisions sur charges,
• des intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés,
• des frais de gardiennage et de conciergerie,
• des frais d'administration ou de gestion du bien (syndic, agence immobilière),
• de l'indemnité d'éviction ou de relogement du locataire, etc.

Les investisseurs immobiliers peuvent également soustraire certaines dépenses engagées pour la recherche de locataires. Le montant des charges qui peuvent être déduites est plafonné à 10 700 euros par an. Lorsqu'elles sont inférieures aux bénéfices bruts issus de l'exploitation des biens immobiliers, l'investisseur dégage des revenus fonciers nets imposables. En revanche, lorsqu'elles sont supérieures, l'investisseur dégage un déficit foncier.

Imputation du déficit foncier

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, vous pouvez l'imputer sur votre revenu personnel global dans la limite de 10 700 euros par an. Il vous est donc possible de réduire votre impôt sur le revenu en déduisant le montant du déficit foncier de votre revenu global imposable. Toutefois, l'imputation du déficit foncier sur ce revenu ne peut pas être supérieure à la différence entre les revenus fonciers bruts et les charges déductibles.

Notez que le déficit foncier non imputé peut être reporté sur 10 ans. Le report de la part de charges supérieures aux recettes foncières est possible uniquement pour les investisseurs qui ont opté pour le régime réel d'imposition.

Quelles sont les conditions pour imputer le déficit foncier d'une SCI ?

Pour bénéficier du déficit foncier, la SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et relever du régime réel d'imposition des revenus fonciers. Chaque fois que les charges relatives aux travaux de rénovation, intérêts d'emprunts et autres charges sont supérieures aux recettes foncières, elle enregistre un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers futurs, jusqu'à leur extinction sous respect de quelques conditions, par la SCI.

La SCI doit être propriétaire d'un bien immobilier donné en location nue. De même, elle doit déclarer le déficit foncier dans sa déclaration fiscale annuelle, et le reporter sur les revenus fonciers des années suivantes. La part de charges supérieure à vos recettes foncières ne peut être imputée que sur des revenus fonciers de même nature. Elle ne doit donc pas être imputée sur d'autres catégories de recettes, comme les salaires ou les recettes d'activité commerciale.

Lorsqu'une SCI impute un déficit foncier sur des recettes foncières futures, le montant imputé vient en déduction de la recette globale de la SCI pour l'année d'imputation. Ainsi diminué, il sera alors soumis à l'impôt sur le revenu selon les taux progressifs de ce type d'impôt. Enfin, la part de charges supérieure aux recettes foncières d'une SCI peut également avoir un impact sur la déclaration de revenus des associés. En effet, si la SCI est détenue par plusieurs associés, ceux-ci peuvent soustraire de leur revenu global leur quote-part du déficit foncier de la société. Cette déduction s'opère en fonction du nombre de parts sociales détenues.

Pour vous aider à mieux comprendre la procédure de détermination du déficit foncier d'une SCI, nous vous proposons trois illustrations de calcul.

• 1er cas

Ici, on suppose que vous êtes propriétaire d'un immeuble mis en location, dont les recettes foncières annuelles s'élèvent à 20 000 €. Pour des travaux de rénovation et de conservation, vous avez effectué des dépenses dont le montant total est de 30 000 €. En pratique, le calcul du déficit foncier correspond à la différence entre lesdites charges et les bénéfices bruts issus de l'exploitation du patrimoine locatif.

Dans ce cas, le déficit foncier est de 10 000 € (30 000 € - 20 000 €). Après le calcul, vous pouvez reporter le déficit foncier sur votre déclaration de revenus. Il peut être imputé sur vos autres recettes foncières ou sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

• 2ème cas

Pour cette simulation, on suppose que la recette foncière brute de votre SCI est de 12 000 €. Les charges foncières à déduire, autres que les charges d'emprunt, sont estimées à 16 000 €. Par ailleurs, les charges d'intérêt d'emprunt sont de 2 400 €.

Dans ce cas, le total des charges foncières qui peut être soustrait des recettes foncières brutes est de : 16 000 € + 2 400 € = 18 400 €. Ainsi, le calcul de la part de charges supérieures à vos recettes foncières se présente comme suit : 12 000 € - 18 400 € = - 6 400 €.

Le résultat est un déficit foncier de - 6 400 €, ce qui signifie que les charges liées à l'investissement immobilier locatif sont supérieures aux revenus locatifs.

• 3ème cas

Pour ce troisième cas, on suppose que le profit brut issu de l'exploitation des biens immobiliers de l'année N-1 de votre SCI est de 0 euro. Les charges foncières déductibles N-1 autres que les charges d'emprunt s'élèvent à 15 000 € et les charges d'intérêt d'emprunt N-1 sont de 2 400 €.

Dans ce cas, le déficit foncier N-1 est de -17 400 €. En pratique, le déficit imputable sur le revenu global N-1 sera de 10 700 € et le déficit reportable sur les recettes foncières futures de 6 700 €.

Pourquoi imputer le déficit foncier d'une SCI ?

L'imputation du déficit foncier d'une Société Civile Immobilière peut générer plusieurs avantages fiscaux. Voici quelques raisons pour lesquelles il peut être intéressant d'imputer le déficit foncier d'une SCI.

La diminution du revenu global de la SCI

Lorsqu'une SCI enregistre un déficit foncier, son imputation sur les revenus fonciers de l'année suivante permet de diminuer le revenu global de la société. Ainsi, la SCI ne paiera pas d'impôt sur le revenu sur la partie du déficit foncier imputée sur l'année en question.

Le report des déficits sur les années suivantes

L'imputation du déficit foncier sur les recettes foncières futures permet de lisser les charges de la SCI sur plusieurs années. Cela permet surtout d'améliorer sa capacité à générer des recettes foncières positives à long terme. Ce report est possible sur une durée de 10 ans maximum.

La déduction des déficits fonciers pour les associés

Lorsque la SCI est détenue par plusieurs associés, l'imputation du déficit foncier leur permet d'enlever de leur revenu global leur quote-part du déficit foncier de la société. Cette déduction s'opère en fonction de leur nombre de parts sociales dans la SCI. Elle permet alors aux associés de réduire leur propre imposition sur le revenu.

La déduction des charges liées aux travaux

Lorsque la SCI effectue des travaux de rénovation ou d'amélioration sur le bien immobilier loué, elle peut soustraire ces charges de ses revenus fonciers imposables. Ainsi, plus une SCI a de charges pouvant être déduites des bénéfices bruts, plus elle peut générer un déficit foncier imputable.

Avocats Picovschi vous propose un accompagnement personnalisé à la hauteur de vos attentes. Nos avocats sont de parfaits alliés pour réussir votre projet d'imputation de déficit foncier. N'hésitez pas à prendre rendez-vous au plus vite pour bénéficier de nos compétences en matière de SCI.