Charges de copropriété, principe et repartition

Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement situé dans une copropriété et le syndic vous demande de payer des charges que vous contestez ? Vous souhaitez savoir ce que recoupe réellement l’appellation de charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont entendues comme l’ensemble des dépenses qui seront définitivement supportées par chacun des copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble, et ce, proportionnellement à la taille de leur lot au sein la copropriété.

Le décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui a fixé le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est venu définir la notion de charges et préciser les modalités de répartition.

Il convient toutefois d’indiquer que la loi de 1965 s’applique en complément du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblées générales. Ceux-ci viennent notamment fixer les droits, devoirs et obligations, ou encore le montant des charges et frais que devra supporter chacun des propriétaires, en fonction de la taille de leur lot au sein la copropriété.

La jurisprudence et le droit commun peuvent également trouver à s’appliquer. Ainsi, certaines dispositions du Code civil, notamment celles relatives à la personne de l’usufruitier, ou encore le décret du n°53-960 du 30 septembre 1953 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires pourront être invoqués.

Quelles charges dois-je payer en qualité de copropriétaire ?

Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, une répartition des charges selon leur origine, leur type ainsi que leur utilité est nécessaire.

Selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il existe deux catégories de charges communes :

• Les charges générales nécessaires à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (gardiennage, frais de fonctionnement du syndic, peinture des locaux communs, réparation des canalisations communes…). Elles sont payables par tous les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus, indépendamment de l’usage tiré des parties communes ; 
• Les charges spéciales relatives aux services collectifs (réparation d’ascenseur ; ménage…) et aux éléments d’équipement commun (chauffage, serrure de la porte d’entrée, portes d’accès au garage…). Elles sont quant à elles calculées en fonction de l’utilité que représentent les services. Sachez par exemple que si vous résidez au rez-de-chaussée, en principe, vous ne participerez pas aux frais d’entretien de l’ascenseur. En revanche, plus votre bien sera situé à un étage élevé, plus la quote-part appliquée à votre tantième devrait être importante.

Conformément à la loi de 1965, le règlement de copropriété doit procéder à cette répartition des charges. En l’absence de toute répartition, l’intervention du juge s’avèrera nécessaire et toute mauvaise organisation de la copropriété pourra être sanctionnée. Rapprochez-vous de votre avocat en droit immobilier afin de préparer au mieux la défense de vos intérêts.

Certains règlements de copropriété peuvent contenir des clauses d’aggravation de charges qui tendent à faire supporter, par un ou plusieurs copropriétaires, le montant des charges. Dans un arrêt du 27 mars 2013, la Cour de cassation a considéré qu’une clause d’aggravation « ne s’appliquait qu’en cas de constatation judiciaire d’une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité » (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 mars 2013, n° 12‑130.12). Si vous pensez que la clause d’aggravation qui vous est appliquée n’est pas valable, seule l’assistance d’un avocat rompu à l’exercice de contestation vous permettra de demander à un juge de déclarer cette clause non écrite.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières est en revanche venu dresser une liste de frais directement imputables à un copropriétaire en cas de faute de sa part. 

Il existe en outre des frais qui découlent du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblées générales. Il convient donc d’opérer une distinction entre les différentes charges :

• Les charges communes qui concernent les locaux communs (auxquels tous les habitants de l’immeuble ont accès) ;
• Les charges privatives qui concernent les dépenses de locaux privés appartenant à un propriétaire désigné (climatisation, travaux, remplacement d’une canalisation privée) afférentes à sa seule utilisation ;
• Les charges exceptionnelles sont celles qui, comme leur nom l’indique, sont rares, limitées à des cas particuliers, et pèsent sur la totalité des propriétaires. Elles concernent par exemple tous les gros travaux touchant la structure du bâtiment ;
• Les charges diverses.

L’ensemble de ces charges ne doit pas être confondu avec d’autres dépenses qui n’entrent pas dans ces catégories, telles que les frais de recouvrement engagés par le syndic pour mettre en demeure un des copropriétaires qui n’a pas versé de paiement, les avances (qui sont des réserves ou des prêts effectués par le syndic auprès des copropriétaires) et les provisions (montants versés pour payer la part imputant au copropriétaire, généralement par trimestre).

Comment ces charges sont-elles réparties ?

Pour garantir une égalité et une équité dans la répartition du montant des charges à payer, la différence de valeurs des appartements et de toute autre partie privative appartenant à chacun des propriétaires, appelée les lots (bien immobilier, les caves, parkings privés…), doit être prise en compte.

Ce partage se fera le plus souvent en tantième ou en millième en application des dispositions de la loi de 1965. Dans certains cas particuliers, il conviendra de consulter le règlement de copropriété et les résolutions votées en assemblées générales.

Une étude attentive du règlement de copropriété permet de vérifier les modalités de répartition. Il convient d'être particulièrement vigilant avant toute signature du règlement de copropriété. Ce document étant capital dans la détermination des calculs utilisés, des charges plus ou moins importantes pourront en résulter. Il est fréquent que des propriétaires nous contacte afin de contester le montant de leur charge en raison d’une erreur dans le calcul des tantièmes. L’avocat intervient à vos côtés afin de s’assurer de la bonne répartition des charges de copropriété.

Puis-je contester le montant de mes charges ?

Il se peut que vous ne soyez pas d’accord avec le montant des charges à payer ou encore avec leur mode de répartition. Le syndic peut en effet vous réclamer des sommes qui vous semblent injustifiées ou encore disproportionnées par rapport à la taille de votre lot. L’avocat en droit immobilier saura vous éclairer sur ses sommes et vous assister en cas de contestation.

Vous devez en revanche savoir qu’en principe, toute modification de la répartition prévue par le règlement de copropriété ne pourra se faire que sur la base d’un accord commun de tous les copropriétaires, en raison du caractère contractuel de ce document.

Toutefois, tout principe appelle à une exception. Dans certains cas particuliers, l’assemblée générale des copropriétaires se verra reconnaître le droit de modifier le mode de partage des dépenses à la majorité qualifiée.

Si vous contestez les montants à payer, ou si vous estimez que les services proposés ou réparations prévues ne sont pas nécessaires, vous pouvez faire valoir vos droits en faisant appel à un avocat. Il pourra intervenir afin de soumettre la modification de la répartition des charges, telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété, au vote de tous les autres copropriétaires. Dans ce cadre, il vous informera également des règles de majorité applicables à votre demande.

En cas de refus, ou si vous souhaitez intenter une action en révision par la voie judiciaire, l’avocat saisira les tribunaux compétents. Cette saisine est soumise à certaines conditions légales. Vous devrez par exemple démontrer que le montant des charges supportées est supérieur de plus de 25% à ce qu’elles devraient être ou encore, que votre action n’est pas encore prescrite… Ce sont autant d’éléments que votre avocat saura réunir et mettre en lumière dans un solide argumentaire.

Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier et en droit des contrats, est souvent appelé à connaître des questions liées à la copropriété. Nos avocats, rompu à ce type de contentieux, sauront vous conseiller et défendre au mieux vos intérêts.