Biens immobiliers donnés en location : quel régime fiscal ?

Option pour la mise en location nue

Les revenus tirés de la location nue sont taxables dans la catégorie des revenus fonciers.

Après la déduction des diverses dépenses exposées en qualité de bailleur, vous êtes imposable sur la différence positive restante qui correspond alors au revenu net foncier imposable. Si la mise en location se traduit par un déficit généré par le paiement de dépenses déductibles (autres que les intérêts d'emprunt), celui-ci s'impute sur le revenu global de votre foyer fiscal dans la limite annuelle de 10 700 € et le cas échéant, pour les six années suivantes.

Voyons les modalités pratiques pour vous trouver en règle …

Si le montant de vos loyers annuels est inférieur à 15 000 €, vous avez la faculté d’opter pour le régime du « micro-foncier ». Ce régime d'imposition simplifié ouvre droit à un abattement forfaitaire pour frais, égal à 30 %. Dans ce cas, vous portez directement sur votre déclaration de revenus le montant total des loyers, avant abattement et vous êtes imposé automatiquement sur 70 % de ce montant.

Bien entendu, ce régime forfaitaire n'est intéressant que si vos charges réelles totales s’avèrent inférieures à l'abattement forfaitaire de 30 %. Par ailleurs, il convient de bien réfléchir puisqu’une fois exercée, l'option est irrévocable pour une durée de trois ans.

À défaut d’option pour le « micro-foncier », ou si le montant de vos loyers annuels s’avère supérieur à 15 000 €, vous êtes soumis obligatoirement au régime de droit commun, soit en quelque sorte un « régime réel d’imposition ». Par conséquent, vous êtes tenu de remplir chaque année, en complément de la déclaration de revenus habituelle, l’annexe n° 2044, (traditionnellement de couleur bleue et qui remonte à des lustres par rapport à d’autres formulaires créés au cours des dernières années). Sur celle-ci, vous devez mentionner le montant des loyers encaissés ainsi que le détail très précis des frais et charges que vous entendez déduire.

Il est rappelé, si besoin est, que le fisc a le droit de s’intéresser à cette déclaration annexe n° 2044.

Concrètement, les Agents des Finances publiques peuvent dans le cadre d’un « contrôle sur pièces » ou d’un examen contradictoire de situation fiscale personnelle (ESFP) vous demander notamment, de bien vouloir justifier de la réalité du règlement des dépenses déduites, en particulier, celles afférentes aux divers travaux effectués …

Ces demandes de justifications n° 2172-SD sont relativement fréquentes en présence d’un patrimoine important donné en location nue, entraînant une « optimisation fiscale » par le biais de déductions de charges, voire de déficits imputables sur le revenu global de votre foyer fiscal.

Option pour la mise en location meublée

Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés, à caractère habituel ou non, sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Mais là aussi, il existe deux régimes différents en fonction du montant des loyers encaissés.

Si vos recettes annuelles n'excèdent pas 70 000 €, vous bénéficiez du régime « micro-BIC » qui ouvre droit à une réfaction forfaitaire de frais égale à 50 %. Dans cette situation, il suffit d’indiquer le montant de vos loyers avant abattement, à la rubrique adéquate de la déclaration complémentaire n° 2042 C. Et vous êtes alors imposé automatiquement à hauteur de 50 % de vos recettes.

Ce régime forfaitaire est évidemment avantageux si vos charges déductibles sont inférieures à 50%. Au-dessus de ce pourcentage, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition, avant le 1er février de l'année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. Dans cette hypothèse, l'option reste valable deux ans et elle est reconduite tacitement si vous ne la dénoncez pas avant le 1er février de l'année n + 2.

Au-delà de 70 000 € de recettes annuelles (ce seuil étant en général rehaussé légèrement chaque année), vous relevez impérativement du régime réel d’imposition.

Vous avez donc la possibilité de déduire les frais de notaire ou de constitution d’une société, les intérêts d'emprunt, les dépenses d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d'assurances, ainsi que l'amortissement des locaux, du mobilier et des dépenses d’amélioration.

Cependant, ce régime vous impose des obligations déclaratives spécifiques, soit en particulier le dépôt chaque année d’une déclaration n° 2033-SD comportant un bilan, un tableau des immobilisations et des amortissements, etc … Et corrélativement, vous êtes tenu de respecter un minimum de règles comptables.

Si votre chiffre d’affaires s’avère important avec plusieurs biens immobiliers à gérer, l’assistance d’un Expert-comptable spécialisé dans ce secteur d’activité apparaît indispensable pour vous trouver à même de faire face le cas échéant, à une vérification de comptabilité ou à un examen de comptabilité.

En conclusion, si vous relevez du régime réel d’imposition pour vos locations nues ou meublées, soyez rigoureux et conservez toutes justifications probantes relatives à vos recettes et à vos charges pour éviter tous risques de redressements en cas de contrôle fiscal.

Si jamais cela vous arrive un jour … Avocats Picovschi installé à Paris 17ème, expérimenté en Droit fiscal depuis 1988, se tient prêt à défendre vos intérêts avec un maximum d’efficacité.