Bail commercial

SOMMAIRE

• Définition du bail commercial
• Les conditions d’application du statut des baux commerciaux
• Les spécificités du statut des baux commerciaux
• Les conventions non éligibles au statut des baux commerciaux
• Bail commercial : que fait l’avocat ?

Le contrat de bail commercial ouvre droit, sous certaines conditions, au bénéfice d’un statut protecteur spécifique à la location d’un local d’exploitation d’un fonds de commerce. Il s’adresse à celui qui loue un local pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il diffère des autres contrats de bail et notamment du bail d’habitation par plusieurs aspects qu’Avocats Picovschi, compétent en droit des affaires et expert en baux commerciaux à Paris, vous expose ici.

Définition du bail commercial

Objet du bail commercial

Le contrat de bail commercial est destiné à accueillir des activités commerciales et jouit à ce titre d’un statut légal aujourd’hui codifié aux articles L145-1 et suivants et R145-1 et suivants du Code de commerce. Ce régime spécial vient compléter celui déjà mis en place par le Code civil aux articles 1717 à 1778.

Il s’agit d’un contrat par lequel une partie, le bailleur, s’oblige à faire jouir l’autre partie, le preneur, de la chose pendant un certain temps, en contrepartie du paiement d’un prix, le loyer. La chose objet du bail est soit un local, soit un immeuble.

Durée du bail commercial

Le bail commercial est aussi appelé « bail 3-6-9 » pour les raisons suivantes :

• Le contrat est en principe conclu pour une durée de 9 ans ;
• Le locataire ne peut donner congé, par lettre recommandée, qu’au bout de 3 ans ;
• Pour cela, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale ou du bail de 9 ans.

La durée du bail commercial peut toutefois déroger au principe des 9 ans dans certains cas.

À noter qu’au sujet des baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, il est possible d’insérer une clause au contrat interdisant au locataire de donner congé avant la fin du bail commercial.

Les conditions d’application du statut des baux commerciaux

L’existence d’un bail portant sur un local commercial

Pour voir s’appliquer le statut légal des baux commerciaux, il faut que les parties aient conclu un bail commercial. Établir un bail commercial écrit n’est pas obligatoire, mais cette forme s’avère indispensable dans la pratique, notamment pour des questions de preuve.

En principe, le bail doit porter sur un local commercial. Est considéré comme un local aux yeux de la jurisprudence un lieu clos et couvert. Mais la Cour de cassation a pu considérer comme un local un lieu ni clos ni couvert, à partir du moment où ce local était stable et permanent (Cass., Civ. 3ème, QPC, 20 mars 2014, n° 13-24.439).

L’utilisation du bail pour une activité commerciale

Le bail doit avoir pour vocation d’abriter une activité commerciale, ce qui interdit par définition l’application du statut des baux commerciaux au local à usage d’habitation. Il est toutefois possible de se servir d’un local à usage d’habitation comme d’un local commercial avec l’obtention d’une autorisation administrative.

Attention : ne confondez pas le contrat de bail commercial avec la location de fonds de commerce ! Cette dernière est plus communément appelée location-gérance et relève d’un statut spécial prévu dans une autre partie du Code de commerce.

L’existence d’un fonds de commerce

Au cœur de la définition du bail commercial se trouve la notion de fonds de commerce, qui représente à la fois le capital et l’instrument de travail du commerçant. Il n’existe pas de définition du fonds de commerce dans le Code de commerce : il s’agit d’une réunion d’éléments qui, ensemble, permettent d’exercer une activité commerciale.

L’élément central composant le fonds de commerce est la clientèle. La clientèle dépend nécessairement du local et du lieu où il se situe : c’est pourquoi la pérennité d’un bail commercial doit permettre d’assurer la pérennité de la clientèle, et in fine de déterminer la valeur du fonds de commerce. C’est la raison pour laquelle il existe un droit au renouvellement du bail commercial.

L’obligation d’immatriculation du preneur

Il est impératif que le fonds de commerce soit exploité par un commerçant immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou par un chef d’entreprise enregistré au Répertoire des Métiers.

Cette immatriculation est déterminante de l’application du statut des baux commerciaux, même si elle n’entraine pas à elle seule l’application de la réglementation propre à ce type de baux.

Par exception, le bailleur et le preneur peuvent décider par une disposition expresse insérée au contrat de bail de le soumettre au régime des baux commerciaux, alors même que le preneur n’est pas immatriculé.

Les spécificités du statut des baux commerciaux

Le droit au renouvellement du bail commercial

C’est le principal avantage de ce contrat de bail : le preneur jouit d’un droit au renouvellement du bail commercial, ce droit étant d’ordre public. Le bailleur ne peut en principe s’y opposer et aucune clause du contrat ne peut exclure ce renouvellement.

Afin de bénéficier du renouvellement du bail, le preneur doit néanmoins remplir certaines conditions de principe, à savoir-être de nationalité française, être propriétaire du fonds exploité et pouvoir justifier d’une exploitation effective et régulière du fond au cours des trois années qui ont précédé la fin du bail.

Le preneur est en principe tenu de demander le renouvellement du bail au moins 6 mois avant la fin du bail. Cependant, s’il ne le fait pas et qu’aucun congé n’a été formulé par l’une ou l’autre des parties, le bail fait l’objet d’une reconduction tacite pour une durée indéterminée.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail commercial qu’en invoquant un motif légitime. À défaut d’un tel motif, il est tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction a vocation à compenser la situation exceptionnelle dans laquelle le bail ne serait pas renouvelé (article L145-14 du Code de commerce). La fin du bail est en effet préjudiciable au preneur qui exerce son activité dans le local considéré.

La détermination du montant de cette indemnité est laissée à l’appréciation des juges. Son calcul dépend de plusieurs facteurs propres à la situation dont la valeur du fonds, le coût que représente pour le preneur l’achat d’un nouveau fonds et le déménagement ou encore la perte potentielle d’une licence.

Les conventions non éligibles au statut des baux commerciaux

Le bail à usage d’habitation

Parmi les formes de bail qui ne peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux se trouve le bail d’habitation, sauf autorisation spéciale délivrée par une autorité administrative aux fins de conclusion d’un bail mixte. Cette dérogation a été rendue possible par la loi du 4 août 2008, qui a instauré un nouveau régime permettant l’exercice d’une activité commerciale dans des locaux déjà destinés à l’habitation.

Le bail dérogatoire de courte durée

Le bail dérogatoire de courte durée, prévu à l’article L145-5 du Code de commerce, est lui aussi exclu de l’application de ce statut car dérogeant à la durée de principe de 9 ans du bail commercial. Est considéré comme bail de courte durée celui dont la durée n’excède pas 3 ans (cette durée ayant été allongée par la loi Pinel du 18 juin 2014). Mais le simple fait que le bail dure moins de 3 ans n’en fait pas automatiquement un bail dérogatoire : il faut de plus que les parties aient la volonté expresse ou tacite de se soustraire du régime des baux commerciaux.

La première conséquence de cette dénégation du droit des baux commerciaux est l’absence de droit au renouvellement.

La convention d’occupation précaire 

La convention d’occupation précaire est une création jurisprudentielle aujourd’hui codifiée à l’article L145-5-1 du Code de commerce.

Sans considération de la durée de ce bail, sa particularité tient au fait que le terme est indépendant des parties et résulte de circonstances particulières. Ce sont ces circonstances particulières qui rendent le bail « précaire » et rien d’autre : ainsi, la convention n’est pas précaire si elle a pour seul objectif d’échapper au statut des baux commerciaux. La Cour de cassation exige à ce titre des circonstances particulières, exceptionnelles et indépendantes (Cass., Civ. 3ème, 7 juillet 2015, n° 14-11.644).

Bail commercial : que fait l’avocat ?

La gestion juridique d'un bail commercial est subtile car le Droit des baux commerciaux est dérogatoire au Droit commun.

Dès la conclusion du bail commercial, il convient de faire une fine analyse de ses clauses et conditions qui ne doivent pas être considérées comme « générales » et ne prêtant pas à discussion et à optimisation.

Lors de la vie du bail commercial, d'autres questions, durcissant considérablement la relation bailleur-locataire, se posent liées notamment à la révision du bail, aux problématiques d'occupation du local commercial (paiement des loyers, travaux d'entretiens et ravalement, sinistres divers, etc.) et même ayant trait au succès du locataire dans son activité commerciale… En effet, si le locataire ne prospère pas dans son commerce, le paiement des loyers s'avère difficile et le bail commercial perd de sa valeur.

Mais ces difficultés ne sont rien par rapport à celles qui naissent lorsqu'arrive la période du renouvellement du bail commercial.

Déjà, la procédure de renouvellement du bail commercial est complexe car il faut anticiper ce renouvellement en régularisant un ou plusieurs actes extrajudiciaires dans des délais très précis afin d'avertir l'autre partie quant à son intention de renouveler ou de ne pas renouveler le bail. À défaut de respect de ces obligations strictes, la situation se trouve bloquée dans une incertitude juridique préjudiciable tant pour le bailleur que pour le locataire.

En effet, à tout le moins, si l'on considère le renouvellement acquis, il y a alors incertitude quant au nouveau prix du loyer, une impossibilité pour le locataire de céder son fonds de commerce et une impossibilité pour le propriétaire de vendre le local commercial.

La problématique prend un tour encore plus sensible lorsque, le propriétaire refusant le renouvellement, il est question de fixer l'indemnité d'éviction ce qui génère un contentieux très technique que seul l’avocat en Droit des affaires ayant une grande expérience de la vie des affaires et de la gestion commerciale et comptable peut gérer avec succès puisqu'il est alors question d'évaluer à son juste prix le montant de l'indemnité d'éviction.

Notre cabinet gère ces questions avec une expérience requise de plus de vingt ans et est intervenu dans des dossiers contentieux délicats ou importants.

Bailleur ou preneur d’un bail commercial, vous souhaitez vous assurer le respect du statut des baux commerciaux ? Vous avez été floué par un bailleur indiligent qui s’est opposé abusivement au renouvellement du bail sans daigner vous dédommager ? Ou vous faites face à un preneur qui ne respecte pas ses obligations contractuelles ? Avocats Picovschi met sa maîtrise des rouages des baux commerciaux à votre profit pour faire valoir vos intérêts.