Bail commercial et procédure collective du locataire : bailleur réagissez !

Vous êtes propriétaire d’un local que vous louez et pour lequel vous avez signé un bail commercial avec une entreprise. Vous venez d’apprendre qu’une procédure collective a été ouverte à l’encontre de votre locataire et vous vous inquiétez pour le règlement de votre loyer et les conséquences sur votre le devenir de votre bail. Avocats Picovschi, compétent en matière de bail commercial, vous propose des solutions pour vous protéger.

Locataire en procédure collective : le bail commercial est-il résilié automatiquement ?

En principe, le bail commercial se maintient tout au long de la procédure collective. Celle-ci n’entraine pas la résiliation de plein droit du bail conformément à l’article L 141-45 du code de commerce. L’administrateur, en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, ou le liquidateur, en cas de décision judiciaire, décidera selon les situations d’espèces de maintenir ou de résilier le bail. Il va notamment s’assurer que votre locataire a les moyens de payer son loyer. Si cela n’est pas le cas, il peut donc engager la résiliation du bail par rupture anticipée à tous moments de la procédure. Cela vous permettra donc d’expulser votre locataire pour cause de loyers impayés et de relouer votre bien.

S’il décide de maintenir le bail, vous êtes tenus par cette décision. Votre locataire et vous devrez ainsi respecter l’ensemble de vos obligations prévues par le contrat de bail.

Si l’administrateur ou le liquidateur ne respecte pas son obligation de vous notifier de sa décision, vous devez impérativement le solliciter. En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, vous pouvez notamment faire résilier le bail. Un avocat compétent en matière de baux commerciaux pourra s’assurer que vous remplissez bien toutes les conditions strictes de délais imposées par la loi.

Que faire en cas de défaut de paiement du loyer antérieur à la procédure collective ?

À partir du moment où la procédure collective est ouverte, la plupart des poursuites individuelles à l’encontre de votre locataire sont suspendues pour tous les faits constitués antérieurement à celle-ci.

Dans le cadre d’un manquement aux obligations de votre locataire comme l’obligation d’entretenir les lieux loués, l’obligation de demander votre accord pour sous-louer, vous pouvez demander la résiliation du bail.

Lorsqu’il s’agit du défaut de paiement avant l’ouverture de la procédure collective, cela va dépendre des démarches que vous avez déjà entreprises.

Si vous parvenez à démontrer que la résiliation du bail était acquise de plein droit ou par jugement avant l’ouverture de la procédure, vous pourrez expulser votre locataire y compris pendant la procédure.

Cependant, si vous n’aviez pas entamer de procédure en résiliation du bail, l’ouverture de la procédure collective interdit d’engager de nouvelles poursuites. Vous devez donc impérativement déclarer vos créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective. Vous disposez d’un délai de deux mois pour faire valoir l’ensemble de vos créances à l’administrateur ou au liquidateur.

Si vous dépassez le délai de deux mois, il vous sera possible de saisir le juge-commissaire dans un délai de six mois afin de faire une action en relevé de forclusion. Cela sera possible à partir du moment où vous pourrez démontrer que vous avez raté le délai de deux mois indépendamment de votre fait. Faire appel à un avocat compétent en matière de bail commercial vous permettra d’engager la procédure devant le tribunal.

Si vous aviez déjà entamé une procédure pour ces mêmes créances mais que le juge n’avait pas eu l’occasion de statuer définitivement dessus, vos poursuites sont interrompues. Vous pouvez les relancer selon deux conditions :

Vous avez bien déclaré votre créance à l’administrateur ou au liquidateur et vous avez apporté la preuve de cette déclaration au greffe du tribunal devant lequel vous avez entrepris vos démarches ;
Vous devez mettre en cause le liquidateur ou l’administrateur.

Dans ces cas-là, l’instance reprendra mais seulement aux fins de faire constater la créance et d’en déduire le montant. N’hésitez pas à vous faire assister d’un avocat pour vous assurer que toutes les démarches sont entreprises et dans les bons délais.

Vous bénéficiez d’un privilège sur les deux années précédant le jugement d’ouverture pour les créances de loyer dues par votre locataire à votre encontre. Si le bail est effectivement résilié, vous possédez également un privilège sur l’année courante pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts que vous pourriez demander aux tribunaux.

Que faire en cas de défaut de paiement du loyer postérieur à la procédure collective ?

Si votre locataire ne paie pas son loyer après le jugement d’ouverture de la procédure collective, vous pourrez faire résilier le bail. On parle alors de résolution judiciaire. Vous pourrez faire cette demande après avoir respecté un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure de redressement ou de sauvegarde.

Vous serez dans l’obligation de vous rendre devant un juge pour faire constater que vous ne percevez plus votre loyer et que vous souhaitez donc actionner la clause résolutoire. Attention ! Il est primordial d’avoir inséré cette clause dans le contrat en amont pour vous permettre de vous en prévaloir. En actionnant cette clause et conformément à l’article L141-41 code de commerce, vous devez signifier au locataire un commandement de payer fait par acte d’huissier. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois au terme duquel le bail sera résolu.

S’agissant des créances postérieures, vous disposez d’un an à compter la fin de la période d’observation pour réclamer leur paiement. Vous devrez également formuler une déclaration afin de maintenir votre privilège auprès de l’administrateur ou le mandataire judiciaire. En cas de liquidation judiciaire cependant vous disposez d’un délai de six mois à partir de la publication du jugement de liquidation. Dans le cadre d’un jugement arrêtant le plan de cession, vous disposerez d’un délai d’un an à compter de la publication du jugement.

La procédure collective étant une procédure longue et complexe pouvant impacter vos droits en tant que bailleur, il est essentiel que vous soyez assisté d’un avocat maîtrisant l’ensemble des éléments de procédure à respecter. Avocats Picovschi, doté d’une trentaine d’années d’expérience en matière de bail commercial vous conseille dans les démarches à entreprendre.

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